房地产行业点评报告：供给持续收缩，销售均价逐步企稳

核心观点与关键数据

• 销售数据：2026年1-4月，全国商品房销售面积同比下降10.2%，销售额下降14.6%，但4月单月销售均价同比转正，环比上涨12.8%，显示价格企稳。一线城市市场表现韧性更强，前20周成交面积增速为-6.1%，而三四线城市为-32.6%。
• 供给端：拿地规模持续下降，1-4月宅地成交面积同比-23.5%，新开工面积同比-22.0%，竣工面积同比-24.0%。2022-2025年新开工面积降幅均超20%，预计2026年开竣工规模难现回暖。
• 投资端：1-4月房地产开发投资额同比下降13.7%，住宅开发投资额同比下降13.1%。开发投资数据下滑、销售数据低位运行影响投资意愿。
• 资金情况：1-4月房地产开发企业到位资金同比下降18.4%，其中国内贷款、个人按揭贷款降幅显著，分别为-25.9%和-31.7%。销售向好带动下，销售回款资金降幅收窄。

研究结论

• 行业处于销售弱修复与供给深度收缩的分化格局，核心城市结构性回暖积蓄条件。
• 若需求端政策进一步发力，一二线城市可能率先进入量价齐稳阶段。

投资建议

• 强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产。
• 双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团。
• 优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险加大。
• 政策放松不及预期。