房地产行业点评报告：供给持续收缩，销售均价逐步企稳

房地产 2026年05月18日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 销售数据降幅收窄，成交均价边际企稳 国家统计局发布2026年1-4月商品房投资和销售数据。1-4月，全国商品房销售面积2.53亿平，同比-10.2%（1-3月-10.4%），其中商品住宅销售面积同比-12.2%；1-4月商品房销售额2.30万亿元，同比-14.6%（1-3月-16.7%），其中商品住宅销售额同比下降15.7%；1-4月商品房销售均价9106元/平，同比-4.9%，环比+3.0%。2026年4月，全国商品房销售面积和金额分别同比-9.5%和-7.6%，单月销售均价同比+2.1%，环比+12.8%，价格环比持续企稳。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前20周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-6.1%、-13.0%、-32.6%，一线城市市场表现更具韧性；其中第19-20周重点城市成交同比-8.4%，整体成交数据受低能级城市拖累下滑。 相关研究报告 拿地规模持续下降，开竣工面积同比仍收缩 《成交数据同比增长，住房以旧换新政策陆续出台—行业周报》-2026.5.17《成交数据出现分化，公积金政策成为 重 要 政 策 抓 手—行 业 周 报 》-2026.5.10 2026年1-4月，全国房屋新开工面积1.39亿平，同比-22.0%（1-3月-20.3%），其中住宅新开工同比-23.6%。我们跟踪的Wind322城2026年1-4月宅地成交面积同比-23.5%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-4月，房屋竣工面积1.19亿平，同比-24.0%（1-3月-25.0%）。2026年4月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-26.6%、-19.0%，2022-2025年新开工面积降幅均超20%，我们预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大。 《二手房成交持续增长，中央和地方政策协同发力—行业周报》-2026.5.5 开发投资额降幅扩大，房企资金压力犹存 2026年1-4月，房地产开发投资额2.40万亿元，同比-13.7%（1-3月-11.2%），其中住宅开发投资额同比-13.1%，开竣工数据下滑、销售数据低位运行仍影响投资意愿。1-4月，房地产开发企业到位资金2.67万亿元，同比-18.4%（1-3月-17.3%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-25.9%、-10.5%、-17.6%、-31.7%（1-3月-23.7%、-5.3%、-20.1%、-34.6%），国内贷款降幅持续扩大，在销售向好影响下，房企销售回款资金降幅有所收窄。 投资建议 2026年以来，地产销售端边际改善但力度偏弱，投资端加速探底，行业仍处销售弱修复+供给深度收缩的分化格局中。4月单月销售均价同比转正，反成交结构向高能级城市倾斜。开竣工数据持续收缩，供给端持续出清正在为核心城市的结构性回暖积蓄条件，若需求端政策进一步发力，一二线城市可能率先进入量价齐稳阶段。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 目录 1、销售数据降幅收窄，成交均价边际企稳.................................................................................................................................32、拿地规模持续下降，开竣工面积同比仍收缩.........................................................................................................................43、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降.........................................................................................................................54、国内贷款资金降幅扩大，房企资金压力犹存.........................................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................7 图表目录 图1：2026年1-4月商品房销售面积同比下降10.2%................................................................................................................3图2：2026年1-4月商品房销售金额同比下降14.6%................................................................................................................3图3：2026年1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-9.9%、-7.8%、-12.3%、-17.7%......3图4：2026年4月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比+18.9%、-7.2%、+5.0%.................4图5：2026年1-4月房地产开竣工面积分别同比下降22.0%和24.0%.....................................................................................4图6：2026年1-4月房地产开发投资额同比下降13.7%............................................................................................................5图7：2026年1-4月房地产开发企业到位资金同比下降18.4%................................................................................................5图8：2026年1-4月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-25.9%、-10.5%、-17.6%、-31.7%............................................................................................................................................................................................................6 1、销售数据降幅收窄，成交均价边际企稳 国家统计局发布2026年1-4月商品房投资和销售数据。1-4月，全国商品房销售面积2.53亿平，同比-10.2%（1-3月-10.4%），其中商品住宅销售面积同比-12.2%；1-4月商品房销售额2.30万亿元，同比-14.6%（1-3月-16.7%），其中商品住宅销售额同比下降15.7%；1-4月商品房销售均价9106元/平，同比-4.9%，环比+3.0%。2026年4月，全国商品房销售面积和金额分别同比-9.5%和-7.6%，单月销售均价同比+2.1%，环比+12.8%，价格环比持续企稳。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前20周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-6.1%、-13.0%、-32.6%，一线城市市场表现更具韧性；其中第19-20周重点城市成交同比-8.4%，整体成交数据受低能级城市拖累下滑。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、拿地规模持续下降，开竣工面积同比仍收缩 2026年1-4月，全国房屋新开工面积1.39亿平，同比-22.0%（1-3月-20.3%），其中住宅新开工同比-23.6%。我们跟踪的Wind 322城2026年1-4月宅地成交面积同比-23.5%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-4月，房屋竣工面积1.19亿平，同比-24.0%（1-3月-25.0%）。2026年4月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-26.6%、-19.0%，2022-2025年新开工面积降幅均超20%，我们预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大。 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降 2026年1-4月，房地产开发投资额2.40万亿元，同比-13.7%（1-3月-11.2%），其中住宅开发投资额同比-13.1%，开竣工数据下滑、销售数据低位运行仍影响投资意愿。 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、国内贷款资金降幅扩大，房企资金压力犹存 1-4月，房地产开发企业到位资金2.67万亿元，同比-18.4%（1-3月-17.3%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-25.9%、-10.5%、-17.6%、-31.7%（1-3月-23.7%、-5.3%、-20.1%、-34.6%），国内贷款降幅持续扩大，在销售向好影响下，房企销售回款资金降幅有所收窄。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 2026年以来，地产销售端边际改善但力度偏弱，投资端加速探底，行业仍处销售弱修复+供给深度收缩的分化格局中。4月单月销售均价同比转正，反成交结构向高能级城市倾斜。开竣工数据持续收缩，供给端持续出清正在为核心城市的结构性回暖积蓄条件，若需求端政策进一步发力，一二线城市可能率先进入量价齐稳阶段。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿 城中国