房地产行业周报：上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”

上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” 核心观点 ⚫周观点： 在4月初我们精准发在股价底部的近几个月全市场第一篇看多报告中以及最近一个月的市场交流中，我们一再重申一个观点：判断楼市改善持续性的关键是看向上传导的置换链条有没有完整有效运转，只有“买得起”和“愿意买”这两个逻辑同时演绎，楼市预期才是真正改善，基本面方可言实质性和系统性回暖。近两个月上海房价涨价的主力是300万以下的低总价段，其实主要演绎的还是“买得起”的逻辑（“沪七条”后提高的公积金贷款额度接近完全覆盖、低总价段房产租金回报率不少可以跑赢2.6%的公积金贷款利率），但“愿意买”的逻辑并不明显，而“愿意买”才是楼市预期好转的关键。而“愿意买”对应的市场行为应该是居民卖旧买新，在公积金贷款额度覆盖不到的区间段内主动往上加杠杆，需要观察的数据就是高总价段成交量占比是否有提高，高总价段房产是否也有明显涨价。此前的观点中我们一直给到大家相对谨慎的判断，因为仅凭2、3月的数据还不足以体现向上置换的逻辑。但值得重视的是，根据最新公布的4月上海成交数据，确实发生了令人欣喜的变化，“愿意买”的逻辑初步显现。一方面是4月0-300万总价段成交占比环比3月下降5pct至56%（3月环比2月提升1pct），另一方面4月在低总价段房价继续上行的同时高总价段房产也出现了上涨或跌幅收窄的改善迹象，具体来看，4月500-700万、1000-1500万总价段房价月环比分别上涨0.3%（3月下跌0.4%）、0.3%（3月下跌0.8%），700-1000万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄0.2pct。尽管成交结构变化只是5%左右的调整不算特别显著，尽管高总价段也只是微涨幅度并不明显，尽管只是一个月的数据变化也并不足以充分说明问题，但这是今年以来首次出现这样的月度级别的数据变化，300万以下成交占比下降幅度也创下了2022年1月以来的月环比最大值，过去大半年该结构数据一直稳定在60%左右或更高。请大家重视结构和逻辑的变化。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn 广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 成交结构方面，4月上海低总价成交占比有所降低，楼市改善逻辑正逐步从“买得起”走向“愿意买”。4月低总价成交占比降低：4月0-300万总价段成交占比环比3月下降5pct至56%（3月环比2月提升1pct）；并非仅低总价段价格回暖，4月涨价资产亦呈现出向上传导迹象：4月在低总价段房价继续上行的同时高总价段房产也出现了上涨或跌幅收窄的改善迹象，具体来看，4月500-700万、1000-1500万总价段房价月环比分别上涨0.3%（3月下跌0.4%）、0.3%（3月下跌0.8%），700-1000万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄0.2pct。 挂牌价方面，上海连续九周上涨，广深环比转正。全国挂牌价周环比下跌0.03%，已连续十一周下跌；上海挂牌价周环比+0.02%，涨幅回落0.12pct，当前已连续九周上涨；北京挂牌价周环比-0.13%，跌幅走阔0.09pct；广州挂牌价周环比转正（+0.02%）；深圳挂牌价周环比转正（+0.01%）；节后十一周（2026/02/21-2026/05/09），全国挂牌价累计下跌1.08%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，累计涨幅为0.67%。 库存压力持续缓解，一线除深圳外挂牌量持续下行。全国挂牌量周环比-0.12%，降幅收窄0.05pct；北京周环比-0.53%，降幅扩大0.15pct；已连续八周下降，近八周累计下降2.87%；上海周环比-0.22%，降幅收窄0.35pct，近八周呈下行趋势，近八周累计下降2.60%；广州周环比-0.30%，降幅扩大0.13pct，已连续九周下降，近九周累计下降1.71%，节后十一周累计下降1.86%，往年同期累计上涨1.59%；深圳挂牌量周环比转正（+0.14%），节后十一周呈上行趋势，节后十一周累计增加4.17%，涨幅较往年同期大幅回落47.52pct。 成交维持韧性，京沪因假期影响环比走弱。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至5月9日，北京、广州、深圳二手房实时成交周环比分别下降17.2%、10.5%、19.5%；网签方面，北京、上海网签周环比分别下降36.8%、10.7%，深圳周环比转正（+2.9%）。 2.新房： 新房市场仍呈分化特征，深圳周环比转正。深圳新房成交周环比转正（+11%）、周同比+168%；北京、上海、广州周环比分别下降66%、40%、17%；北京、上海、广州、深圳年初至今累计成交同比-5%、+28%、+4%、-42%。 投资建议与投资标的 ⚫本周地产热度延续，从近一个月密集的市场交流看，关注地产股的投资人在不断增多，并且大家对于27年见底基本分歧已经不大，有分歧的只是27年能涨多高。我们此前率先给到市场明确结论，上海、北京有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市的修复，更明确说，上海今年大概率已经见底，只是2026是磨底形态，2027才是涨价形态。我们再次重申，大级别的β行情的起点或在今年Q4或者明年Q1。4月10号开始的反弹行情板块交易逻辑首次从炒预期转向炒现实，请大家重视底层配置逻辑的深刻变化。今年由于尚在左侧，所以预计楼市和股市仍会有所反复，但随着数据趋势对行业运行逻辑改善的印证性不断增强，预计向上的持续性和幅度亦将逐步走强，板块整体估值中枢亦会趋势性向上。最近一个月的市场其实充分印证了我们此前投资逻辑的判断，股市不再复刻过去炒政策、炒预期逻辑下的几日游行情，正是因为市场开始交易现实数据，而数据的韧性在过去的一个月持续彰显，从最新的实时成交量（领先网签一个月）看，预计5月份的网签表现依然好于往年，而上海的平均和中位房价走势也依然保持持续的正增长，因此我们认为短期行情仍将持续。后续如何把握交易时点核心还是看量价二阶导的表现情况如何演绎。我们推荐关注拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企，也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 目录 一：市场表现.................................................................................................5 1.1：A股房地产、香港内房股、港资房企指数均跑赢比较基准.........................................5 1.1.1：A股板块：房地产指数周涨幅3.73%，跑赢沪深30051.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企相对恒指收益分别为9.99%、2.56%6 1.2：个股表现....................................................................................................................6 1.2.1：A股个股表现：苏州高新周涨幅20.98%61.2.2：H股个股表现：中国海外发展周涨幅19.88%，华润置地创历史新高7 二：二手房周度跟踪......................................................................................8 2.1：成交结构：4月上海低总价成交占比有所降低，上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”..............................................................................................................................82.2：挂牌价：上海连续九周上涨，广深环比转正..............................................................92.3：挂牌量：库存压力持续缓解，除深圳外挂牌量持续下行..........................................102.4：成交量：成交维持韧性，京沪因假期影响环比走弱..................................................122.5：议价率：一线整体议价率月环比下行.......................................................................14 三：新房周度跟踪........................................................................................15 3.1：成交：新房市场仍呈分化特征，深圳周环比转正.....................................................153.2：库存及去化：一线城市新房库存继续下降................................................................15 四：房企融资：年初至今房企新发债券合计1369.8亿元，同比下降38.8%.16 五：行业政策及新闻：4月上海二手房网签创近10年来4月单月成交最高值18 六：投资建议...............................................................................................19 七：风险提示...............................................................................................19 图表目录 图1：申万房地产指数周涨幅3.73%，相对沪深300收益2.39%.................................................5图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中上游.......................................................................5图3：香港内房股周涨幅12.38%、港资房企周涨幅4.95%，相对收益分别为9.99%、2.56%.....6图4：上海二手房成交总价结构：低总价成交占比降低................................................................8