房地产开发2026W18：延续分化行情，节前政策加码城市“五一”市场升温

2026W18：延续分化行情，节前政策加码城市“五一” 市场升温 节前政策加码城市“五一”市场升温：4月底，中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力。根据中指研究院数据：①新房方面，“五一”期间重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平（同比+12.5%）；其中节前政策加码城市如广州、深圳、武汉等其项目到访及成交提升明显，“五一”期间深圳新房销售面积比+59%，武汉比+122%。②二手房方面，“五一”期间重点11城二手住宅网签成交合计约2300套同比+26.7%）；其中北京/上海/深圳“五一”期间二手住宅网签成交量比 分别+76%/16%/81%，前两城市二手房市场延续了“小阳春”以来的复苏态势，而深圳市场活跃度提升主要受限购及公积金政策优化影响。 增持同维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.7%，领先沪深300指数2.39个百分点，在31个申万一级行业排名第13名。 新房：本周30个城市新房成交面积为108.3万平方米，环 下降40.2%，比 下降48.8%。其中样本一线城市的新房成交面积为34.1万方，环-49.5%，比-48.3%；样本二线城市为54.2万方，环-31.5%，比-42.1%；样本三线城市为20.0万方，环-42.1%，比-61.6%。从今年累计18周新房成交面积比 看，样本30城共计2593.4万方，比-24.3%；一线城市为791.3万方，比-11.2%；二线城市为1277.6万方，比-20.0%；三线城市为524.6万方，比-43.9%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计146.0万方，环 下降33.3%，比 下降15.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为61.0万方，环-38.2%；样本二线城市为63.1万方，环-27.5%；样本三线城市为21.8万方，环-33.8%。今年18周累计成交3537.7万方，比 下降0.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1536.8万方，比-0.4%；样本二线城市为1466.2万方，比-4.9%；样本三线城市为534.7万方，比+13.5%。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs周报—二级价格震荡，商业不动产REITs加速推进》2026-05-092、《房地产开发：2026W17：节前广深楼市政策加码，板块行情持续修复》2026-05-053、《房地产开发：C-REITs周报—中航北京昌保REIT上市首日收涨20%，商业不动产REITs申报增至20单》2026-05-04 信用债：根据wind统计数据，本周同5.4-5.10）共发行房企信用债2只，环减少12只；发行规模共计12.00亿元，环 减少-115.7亿元，总偿还量39.72亿元，环 减少83.47亿元，净融资额为-27.72亿元，环 减少32.23亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：同1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；同2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；同3）中介：贝壳-W；同4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.节前政策加码城市“五一”市场明显升温，多数城市延续前期分化行情..........................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................73.1新房成交同商品住宅口径）...................................................................................................................73.2二手房成交同商品住宅口径）...............................................................................................................94.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................125.本周政策回顾...............................................................................................................................................136.投资建议......................................................................................................................................................14风险提示.........................................................................................................................................................14 图表目录 图表1：2024-2026“五一”26城新建商品住宅网签成交面积同万平）............................................................3图表2：2024-2026“五一”重点11城二手住宅网签成交套数同套）..............................................................3图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................4图表4：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................4图表5：近52周地产板块表现.........................................................................................................................4图表6：本周涨幅前五个股同人民币元）.........................................................................................................5图表7：本周跌幅前五个股同人民币元）.........................................................................................................5图表8：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................5图表9：本周重点房企涨幅前五个股同H股为港元）........................................................................................5图表10：本周重点房企跌幅前五个股同A股为人民币元，H股为港元）...........................................................6图表11：近6月样本城市新房成交面积及比................................................................................................7图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及比.........................................................................................7图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及比.........................................................................................7图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及比.........................................................................................7图表15：样本30城历年新房周度成交同万方，4周移动平均）.......................................................................8图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪.....................................................................................................9图表17：近6月样本城市二手房成交面积及比......