大悦城机构调研纪要

调研日期: 2026-05-08 大悦城控股集团股份有限公司是中国粮集团旗下的地产投资和管理平台,成立于1993年。该公司通过“持有+销售”双轮驱动和“产品+服务”双核赋能,旗下拥有大悦城地产有限公司和香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司等公司。大悦城控股的战略方向是成为“城市运营与美好生活服务商”,企业使命是“创造城市永续价值,追求可持续性幸福”。该公司业务涵盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域,在全国超过20个城市布局,总资产超过2000亿元。在商业地产领域,大悦城控股通过“2+X”的产品线组合模式,以大悦城和大悦春风里为标准产品线,结合祥云小镇、悦街等非标产品,以城市新兴及成熟中产为核心客群,通过不断创新线下场景体验和大数据系统,实现精细化运营,已在全国超过20个城市布局,在运营、在建项目总数超过40个。在住宅地产领域,大悦城控股秉承“悦见生活之美”的产品理念,成功打造了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线,以高品质生活空间及服务,满足不同人生阶段对于美好生活的向往。 投资者关系活动主要内容介绍: 1.尊敬的姚长林先生:您好!我是公司一名股东,非常可喜地观察到,自从姚长林先生接任董事长以来,公司的经营更加稳健,特别是在大悦城拓展开业及物业管理方面,都有很明显的进步。有一些方向性的问题还需要请教一下先生:(1)青岛大悦城的开业时间能否确定?南京大悦城和济南大悦城后续的推进进展或思路是否方便披露?(2)姚长林先生负责北京区域时,同中铁建合作获取开发了北京宸悦国际项目,该项目销售开发情况均很不错,但该项目后,公司一直未在北京获取新项目,请问未来公司对北京等一线城市销售型业务定位是什么?是战略性收缩主攻持有型商场获取,还是会继续深耕北上深等一线城市住宅开发,是否会保证北上深三座城市每年可售库存货值保持在百亿以上?(3)目前公司强化了商业体系独立的思路,未来会不会赋予公司自持类写字楼及产业园管理体系类似独立的思路?(4)观察到公司近年来物业口碑等方面有较大提升,请问后续公司是否有发行物业经营权 REITs 想法?以上是我关心的问题,同时感谢姚长林先生和您的同事们对公司一直以来持续的付出。 答:感谢您的关注! 关于青岛大悦城开业时间及南京、济南项目进展:目前项目正在紧锣密鼓筹备中,具体开业计划将结合工程进度、市场环境等因素统筹安排,后续进展请持续关注。公司将严格把控项目质量,确保稳健发展。 北京等一线城市业务定位:公司坚持战略引领,投资拿地秉承"资源聚焦、优中选优、量入为出、稳健投资"的投资策略,北上深一直是公司重点关注城市,公司会多措并举持续推进在上述城市的拿地工作,实现可持续发展。 写字楼及产业园管理体系:公司已在商业REITs 领域实现"投融建管退"闭环,关于写字楼及产业园,未来将持续提升专业化经营能力,是否实行独立管理体系将根据业务发展阶段需要决定。 物业经营权 REITs:公司高度重视资产证券化工具应用,如有相关计划将严格按照信息披露规定公告。 公司管理层将继续贯彻"卓越的城市运营与美好生活服务商"定位,推动高质量发展。具体经营数据及重大事项请以公司法定披露信息为准。 2.请介绍一下2025 年大悦城控股整体经营情况? 答:2025 年,公司围绕"全面重塑、强化执行、固本培新、转型发展"经营方针,系统推进各项改革和经营管理工作。公司实现营业收入 308.92 亿元,综合毛利率 31.80%,较上年同期上升10.04 个百分点;毛利额98.23 亿元,同比上升26.1 商业业务表现突出,购物中心实现销售额463.7 亿元,同比增长15.5%;客流4.49 亿人次,同比提升22.7%;平均出租率94%。南昌大悦城、深圳大悦城双项目高品质开业,深圳大悦城开业当日出租率达 99%,首店定制店占比超 50%。购物中心会员总量近2,478 万人,会员销售额突破100 亿元。 销售型业务方面,全口径签约 160 亿元,签约面积 95 万平方米。打造上海北外滩壹号、深圳悦章·凤凰里等区域标杆项目,多个项目获"中国好房子"认证。 写字楼与产业地产方面,写字楼整体平均出租率 90.3%,产业地产整体平均出租率 91%。深圳在运营项目整体平均出租率达 98.5%。报告期内,公司成功中标上海滴水湖国际中心项目,进一步拓展轻资产业务版图。 酒店与长租公寓方面,酒店板块整体出租率 81%,旗下酒店荣获多项国际大奖;长租公寓平均出租率 93%,大悦乐邑荣获"全国保障性租赁住房卓越品牌企业"荣誉。 资金管理及融资方面,公司持续优化融资成本,2025 年综合融资成本3.54%,较同期下降52 个基点;信用评级稳定,维持 AAA 主体信用评级;现金流安全,获批"白名单"项目 12 个、经营性物业贷款项目 14 个;资本运作突破,华夏大悦城商业REIT年化分派率5.48%,成功打通"投融建管退"资产闭环。 拿地及土地储备方面,2025 年获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目,分别位于三亚、成都、青岛核心板块,土地面积共计21.76 万平方米,计容建筑面积48.17 万平方米,土地款总额(全口径)38.45 亿元。报告期末土地储备可售货值约969亿元(不含一级开发旧改等土储项目),主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈。 组织管理方面,公司圆满完成大悦城地产私有化,理顺了资本架构,大幅提升了治理效能和决策效率,为后续深化改革、实现公司高质量转型发展创造更有利的资本市场环境。推进商业一体化改革,构建"资产管理"与"运营管理"分离的专业化体系,公司持续推进团队建设,建立核心人才库,为战略发展提供人才保障。 3.请总结一下公司 2025 年的财务表现情况。 答:受行业周期、结算资源的影响,公司2025 年销售型业务结算规模有所下降,结算毛利率有所上升,同时为应对市场变化,公司积极调整量价策略,部分项目计提资产减值准备。2025 年度,公司营业收入308.92 亿元,同比减少48.98 亿元,下降13.69%;综合毛利率31.80%,同比上升10.04 个百分点;毛利额98.23 亿元,同比增加20.34 亿元,上升26.11%;归母净利润-23.50 亿元,同比减亏6.27 亿元。 分业态来看,销售型收入 232.74 亿元,同比减少 51.12 亿元,同比下降18.01%,主要受结算资源及周期影响,结算规模 下降;持有型收入 53.36 亿元,同比增加 0.93 亿元,上升1.77%,主要是 2025 年主要在营项目经营向好,及深圳大悦城、南昌大悦城项目新开业,收入同比增加;酒店经营收入 8.88 亿元,同比增加0.19 亿元,上升2.20%,主要是消费者旅游热度回升,酒店整体实现出租率、平均房价双增长;物业及其他收入11.44 亿元,同比增加0.58 亿元,上升5.37%,主要是物业在管面积增加,物业收入同比增长。 4.请介绍一下整体及分业态利润及毛利率情况。 答:2025 年度,公司综合毛利率31.80%,同比上升10.04个百分点,主要是受结算资源、周期影响,本年结算的销售型项目毛利水平较高。具体来看:销售型毛利率26.40%,同比上升12.14 个百分点;持有型毛利率55.93%,同比降低3.6 个百分点;酒店毛利率32.79%,同比上升1.3 个百分点;管理输出毛利率 82.83%,同比上升 2.51 个百分点;物业及其他业务毛利率17.23%,同比上升0.76 个百分点。 5.大悦城的商业运营很出众,可否介绍一下十五五期间公司商业板块的发展目标? 答:十五五期间公司明确将"提升商业引领地位"置于首位,坚持"年轻力"第一品牌地位不动摇。持续深耕年轻消费赛道,深化"大悦城、大朋友"核心理念,构建动态化年轻力洞察与转化体系,不断焕新品牌活力,夯实商业核心竞争力。 我们的目标很明确——在"年轻力"这个赛道上做第一,整体商业运营保持行业引领地位。公司"1123"战略体系里,第一个"1"就是"提升商业引领地位",让"大悦城"成为年轻力商业范式的标杆和代名词。我们的核心竞争力,总结起来就是"懂年轻人,而且会自己造内容"。 具体来说: 第一,年轻力不是口号,是组织能力。我们内部有一支真正懂Z世代语言和文化的团队,而且给他们决策权,让年轻人去主导招商调整和活动策划。对外我们和品牌不是简单的房东租客关系,而是共生顾问关系,尤其在二次元这些垂直领域,通过高频的消费者反馈来精准选品和运 营。这套"动态洞察+快速转化"的体系,是品牌创新的关键。 第二,原创 IP 是我们自己的"内容工厂"。我们不依赖外部热点,自己打造了"大悦嗨新节""大悦疯抢节""悦粉盛典"这些原创经营档期。2025 年全年落地近 2000 场年轻力主题活动,全国首展159 场,IP 销售额做到6.4 亿元。这种持续造节、造内容的能力,是应对同质化的关键。 第三,绿色运营是未来的差异化标签。苏州大悦城、三亚大悦城已经拿到"铂金级"绿色低碳认证,在ESG 和可持续发展这块,我们是行业领先的。这不仅是社会责任,也是越来越多年轻消费者看重的价值取向。 大悦城未来会持续以"版图拓新、运营精耕、品牌焕活、数智赋能"为支点,推动大悦城年轻力商业范式持续领跑行业。 6.2025 年公司在资金管理及融资方面做了哪些工作? 答:在复杂的行业环境下,公司在资金管理及融资工作中始终坚持"稳健性"与"主动性"并重。我们不仅成功守住了现金流安全底线,更 实现了融资的成本改善、规模压降以及结构优化,具体表现如下: (1)融资成本改善:敏锐洞察市场降息时机,通过提前归还非标融资、发挥持有型资产融资优势等综合施策,持续压降融资成本,截至2025 年末,公司平均融资成本3.54%,较同期4.06%下降52bps。其中,公司直接融资利率逐年下行,2023年发行利率平均3.66%,2024 年发行利率平均3.08%,2025 年发行利率平均2.36%。(2)有息负债规模压降:通过强化穿透式管理,在保障到期债务接续的同时,期末有息负债 627.73 亿元,较期初压降有息负债39亿元;(3)多融资通道保持畅通,结构优化:有息负债中,银行贷款占比 75%,直接融资占比 24%,非标融资较同期大幅压降69 亿元。从期限结构来看,公司1年内到期债务占比仅23%,其中,截至2026 年4月23 日,30 亿元公司债券已全部完成接续,其他债务的到期归还及再融资工作顺利推进中。 7.中粮集团对地产板块的定位是什么?在整个中粮集团内部,大悦城处于什么位置?未来中粮集团对大悦城的发展有什么规划?答:大悦城控股作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台,是国资委确定的16 家以房地产为主业的中央企业之一。中粮集团力促各项业务全面协调发展,地产板块是中粮集团服务人民美好生活的重要载体,属于集团四大板块业务中的产业和消费服务业务,承担着资产保值增值和业务品牌协同功能。 未来,中粮集团将稳步推进大悦城控股向新发展模式转型提质,持续优化提升商业运营能力,稳定开发业务基本盘,积极拓展产业地产、物业管理业务,更好保障和改善民生。依托集团的背景支持和资源协同优势,大悦城控股将实现稳健经营和可持续发展。 8.请介绍一下大悦城地产私有化对 031 的影响。 答:大悦城地产以协议安排的方式回购股份并于香港联交所申请撤销上市地位的交易已完成,于 2025 年 11 月 27 日实现退市,于2025 年12 月4日完成交割。该事项最终减少银行存款26.66 亿元,增厚归母权益18.99 亿元。 私有化完成后,大悦城控股在资本市场的整体形象与价值传递将更为清晰一致,能够更好落实国资委关于维护股东权益、提升上市公司质量、促进国有资产保值增值的指导精神,为后续深化改革、实现公司高质量转型发展创造更有利的资本市场环境。 9.请总结一下2025 年大悦城商业整体运营的情况。 答:2025 年,购物中心销售额463.7 亿,同