大悦城机构调研纪要

调研日期: 2025-01-10 大悦城控股集团股份有限公司是中国粮集团旗下的地产投资和管理平台,成立于1993年。该公司通过“持有+销售”双轮驱动和“产品+服务”双核赋能,旗下拥有大悦城地产有限公司和香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司等公司。大悦城控股的战略方向是成为“城市运营与美好生活服务商”,企业使命是“创造城市永续价值,追求可持续性幸福”。该公司业务涵盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域,在全国超过20个城市布局,总资产超过2000亿元。在商业地产领域,大悦城控股通过“2+X”的产品线组合模式,以大悦城和大悦春风里为标准产品线,结合祥云小镇、悦街等非标产品,以城市新兴及成熟中产为核心客群,通过不断创新线下场景体验和大数据系统,实现精细化运营,已在全国超过20个城市布局,在运营、在建项目总数超过40个。在住宅地产领域,大悦城控股秉承“悦见生活之美”的产品理念,成功打造了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线,以高品质生活空间及服务,满足不同人生阶段对于美好生活的向往。 一、西单大悦城、朝阳大悦城总体介绍情况 西单大悦城和朝阳大悦城均为中粮集团旗下“大悦城”商业综合体品牌的旗舰项目。西单大悦城位于北京传统商区西单商业区,总建筑面积18.56万平方米,商业可租赁面积5.2万平方米,商户数量277家,是融合购物中心、酒店和甲级写字楼多功能为一体的城市综合体。作为大悦城北京商业地产的开山之作,西单大悦城以“青年潮流文化中心”为细分定位,以优质品牌组合和极具影响力的销售业绩,逐年实现购物中心跨越性的升级。2024年全年客流2127万人次,以45家旗舰店、18场发布会/展示助力城市消费动力提升。 朝阳大悦城项目地处朝阳北路、青年路交汇处,总占地面积8万平米。购物中心地上11层,地下3层,停车位1800个,商业面积23万平米,共引入近400余家零售、餐饮、文娱品牌。朝阳大悦城秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的母品牌定位,聚焦25-35岁的新兴中产与年轻家庭的核心客群,以打造城市理想生活目的地为目标,致力构筑集文、商、体、科、旅为一体的商业生态。 自2010年开业以来,朝阳大悦城连续多年销售额保持高复合增长。经营业绩常年位列北京非奢购物中心前五名,每年提供就业岗位近7000个。朝阳大悦城积极创造新场景,打造新业态,引入新IP,每年引进各类首店、旗舰店达30家以上,构筑辐射全北京的消费地标和文旅融合发展的行业创新标杆,为首都城市升级,建设国际消费中心城市持续贡献力量。 二、西单项目租金的变化情况如何? 2024年西单大悦城租金水平依旧维持高位,从零售业态方面来看,项目签约的部分国际品牌承租能力较好,稳定了项目的租金水平。同时,我们也在项目内挖掘一些新的可供应面积和空间,持续做差异化。另一方面项目既有餐饮业态表现较好,甚至表现超预算,从而确保租金水平整体平衡。 三、是否可以展望一下2025年两个项目的情况? 从目前1月份这一周的销售数据表现来看,同比2024年略有提升,另外我们计划在1月25号举办大悦城年货节的活动,会起到逢高拉高的效果。此外,西单大悦城预计今年会进行较大的改造,希望在2026年会以全新的面貌带动销售的再次提升。 四、能否介绍一下我们的会员体系? 大悦城商业会员体系,实现了会员身份统一、会员等级统一和积分统一,大悦城会员分为四级,根据不同会员级别,会员权益有所不同。会员管理体系为总部、大区、项目三级管控,总部制定会员制度、等级体系及管理规则,大区根据区域及城市特点,设置专享会员权益/会员活 动,项目根据客群消费特点增加特色服务、至尊专享活动等内容。 五、能否介绍一下西单大悦城的头部品牌以及2024年引入品牌的情况? 西单大悦城2024年发力首层及2层品牌更新提级,先后引入PoloRalphLauren、RalphLauren香氛华北店暨全国最新形象店、华北乐高品牌标杆店、Butterful&Creamorous歌剧院概念店、grotto形象定制店/区域店、agete最新定制形象旗舰店、mardimercredi区域店、ECCOAlpha高尔夫旗舰店等与项目定位高度匹配的高质量旗舰店,在品牌组合方面构成了完整的「精品+lifestyle」场域。在餐饮业态方面,近1000平方米的品质餐饮空间亮相,引入寿司郎、客语、南拳十三姨最新形象店等品牌,带动餐饮客流、销售额双双增长。 六、怎么看待现在学生客群的消费习惯? 我们认为现在学生客群消费最大的特点是变化较快、消费力强,但是他们的消费会比较集中在他自己喜欢的东西上,比如说二次元。在学生客群的带动下,2024年也刮起一阵二次元的风潮,学生客群对二次元的衍生品非常感兴趣,像所谓的谷子、吧唧、立卡、透卡,他们会集中把钱消费在这些东西上。 当然二次元一直是大悦城品牌推广的重要组成部分,这些推广活动为大悦城带来了年轻客群和学生客群流量的明显提升,但大悦城始终不会脱离“综合体”的定位,还是会坚持自身“年轻、时尚、潮流、品位”的定位,希望培养出一些更有潜力的IP,并且不限于“二次元”范畴,形成经济拉动能力更强的、面向包括学生客群在内的年轻人的消费文化矩阵。