业绩高速增长有保障，增值业务潜力巨大

请阅读最后一页信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ ＃mark etData＃ 市场数据 日期 2017.08.31 收盘价（港元） 4.79 总股本(亿股) 27.78 总市值（亿港元） 133.06 股东净资产(亿元) 18.2 总资产(亿元) 38.27 每股净资产(元) 0.65 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《服务领先的高端物业管理公司》20160925 《高端住宅物业服务提供商》IPO点评20160629 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 张忆东 兴业证券研究所副总经理 zhangy d@xy zq.com.cn SFC：BIS749 SAC：S0190510110012 ＃assAuthor＃ 联系人：宋健 songjian@xy zq.com.cn ＃dy Stockcode＃ 02869 .HK ＃dy Comp any＃ 绿城服务 港股通（深） ＃title＃ 业绩高速增长有保障，增值业务潜力巨大 ＃createTime1＃ 2017年08月31日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2013A 2014A 2015A 2016A 营业收入(百万元) 1,672 2,205 2,919 3,722 同比增长(%) 33.3 31.9 32.4 27.5 毛利(百万元) 242 363 531 716 毛利率(%) 14.5 16.5 18.2 19.2 净利润(百万元) 79 149 198 286 同比增长(%) 42.5 87.5 32.8 44.3 净利润率(%) 4.8 6.8 6.8 7.7 每股收益(分) 4.0 7.4 9.9 12.1 每股股息(港仙) - - - 4 数据来源：公司资料、兴业证券研究所 投资要点 ＃summary＃  我们的观点：绿城服务中期业绩增长强劲，公司依托基础的物业管理服务，形成三大业务板块的互益联动，业务盈利能力出色。同时，公司凭借已有的丰富资源和业务拓展能力，扩大在文化教育、资产管理等领域的布局，增加营收，未来增长潜力巨大。目前公司在管面积为1.18亿平米，储备面积达到1.34亿平米，储备项目在未来3-4年逐渐投入运营，增长有保障。公司股价对应2016A/2017E年32.9/20倍PE，建议投资者积极关注。  2017年中期净利润大幅增长：2017年上半年，公司实现营业收入22.03亿元人民币（下同），同比增长33.6%，其中，物业管理服务、园区增值服务和顾问咨询服务的营收分别为15.28、3.53和3.21亿元，分别同比增长29.8%、123.5%和2.7%；毛利达到4.1亿元，同比增长32.7%，毛利率为18.6%，三项业务的毛利率分别为；归属上市股东净利润为1.77亿元，同比上升41.8%，净利率达8.06%，较去年同期上升0.5个百分点，公司的盈利能力提升，中期业绩好于预期。  物业管理规模与利润稳步提升，储备面积创历史新高：物业管理业务作为公司一直以来最大的收入和毛利来源，在期内录得总收入达15.28亿元，同比增长29.8%，占公司总收入的69.4%。收入增长主要来自于公司管理规模的提升，2017年上半年在管面积达到了1.18亿平米，同比增加28.6%，储备面积为1.34亿平米，同比增长35.9%，净增加值超过了在管面积的增加值，为未来业务的持续增长奠定了稳固基础。同时公司通过有效的成本控制，实现了毛利率的小幅增长，由去年同期的10.4%提升至10.8%。  风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(未评级) 报告正文  2017年中期净利润大幅增长：2017年上半年，公司实现营业收入22.03亿元人民币（下同），同比增长33.6%，其中，物业管理服务、园区增值服务和顾问咨询服务的营收分别为15.28、3.53和3.21亿元，分别同比增长29.8%、123.5%和2.7%；毛利达到4.1亿元，同比增长32.7%，毛利率为18.6%，三项业务的毛利率分别为；归属上市股东净利润为1.77亿元，同比上升41.8%，净利率达8.06%，较去年同期上升0.5个百分点，公司的盈利能力提升，中期业绩好于预期。 图1、归属上市股东净利润 图2、各项业务及整体毛利率 资料来源：公司资料，兴业证券研究所 资料来源：公司资料，兴业证券研究所  物业管理规模与利润稳步提升，储备面积创历史新高：物业管理业务作为公司一直以来最大的收入和毛利来源，在期内录得总收入达15.28亿元，同比增长29.8%，占公司总收入的69.4%。收入增长主要来自于公司管理规模的提升，2017年上半年在管面积达到了1.18亿平米，同比增加28.6%，储备面积为1.34亿平米，同比增长35.9%，净增加值超过了在管面积的增加值，为未来业务的持续增长奠定了稳固基础。同时公司通过有效的成本控制，实现了毛利率的小幅增长，由去年同期的10.4%提升至10.8%。 图3、物业在管面积 图4、管理面积按城市划分 资料来源：公司资料，兴业证券研究所 资料来源：公司资料，兴业证券研究所  园区增值业绩超预期，仍有巨大增长潜力：期内，园区增值业务取代了咨询服务，成为贡献收入的第二大业务版块。2017年上半年，园区增值服务取得营业收入3.53亿元，大幅增长123.5%，在总收入的比重由2016年同期的9.6%上升至16%。业务的毛利达到1.26亿元，毛利率为35.8%，较去年同期有所下降，主要是业务规模的扩大使成本增加较快，新业务初期投入较多，以及部分业务毛利水平较低这三个因素导致的。从业务组成来看，文化教育、园 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(未评级) 区产品、物业资产管理服务增长幅度最为显著，收入分别同比增加641.3%、170.6%和157.3%。公司紧密围绕业主生活需求和资产管理需求来不断研发新产品、新服务，增值业务收入的强劲增长显示出公司强大的创新与执行能力。 图5、三项业务营收占比 图6、主要园区增值服务 资料来源：公司资料，兴业证券研究所 资料来源：公司资料，兴业证券研究所  咨询服务面临结构性转变，新模式势头良好：随着地产行业整合中越来越多开发商内部运营和咨询能力的提高，公司咨询服务的增速持续放缓。2017年上半年，咨询服务录得营业收入3.21亿元，同比增长2.7%。其中在建物业服务收入为2.71亿元，管理咨询服务收入0.5亿元，分别同比增长0.2%和19.2%。面对业务环境的转变，公司一方面严格控制成本，使得毛利率得以保持在与往年一致的37%的水平；另一方面积极获取新的收入来源，包括为汽车4S店和地方政府提供咨询服务。2017年中报期后，公司接连获得来自奔驰、克莱斯勒等汽车4S店的服务合同，新模式的发展势头良好。  财务状况稳健：截至2017年中期，公司的贸易及其他应收款项达到9.69亿元，其中贸易应收款项为7.04亿元，分别同比增加26.4%和19.1%；应收款项的增速显著低于收入的增速（33.6%）。应收款项和贸易应收款项在总收入的比重也分别从去年的46.5%和35.9%下降到43.9%和31.9%。这得益于公司收款能力和管理能力的提升，物业管理费收缴率维持在95%的较高水平。由于物业费交纳的延迟性因素，预期下半年物业收缴率会得到进一步提高。  我们的观点：绿城服务中期业绩增长强劲，公司依托基础的物业管理服务，形成三大业务板块的互益联动，业务盈利能力出色。同时，公司凭借已有的丰富资源和业务拓展能力，扩大在文化教育、资产管理等领域的布局，增加营收，未来增长潜力巨大。目前公司在管面积为1.18亿平米，储备面积达到1.34亿平米，储备项目在未来3-4年逐渐投入运营，增长有保障。公司股价对应2016A/2017E年32.9/20倍PE，建议投资者积极关注。  风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(未评级) 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 推 荐：相对表现优于市场； 中 性：相对表现与市场持平 回 避：相对表现弱于市场 公司评级 报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 买 入：相对大盘涨幅大于15% ； 增 持：相对大盘涨幅在5%～15%之间 中 性：相对大盘涨幅在-5%～5%； 减 持：相对大盘涨幅小于-5% 机构销售经理联系方式 机构销售负责人 邓亚萍 021-38565916 dengyp@xyzq.com.cn 上海地区销售经理 姓 名 办公电话 邮 箱 姓 名 办公电话 邮 箱 盛英君 021-38565938 shengyj@xyzq.com.cn 冯诚 021-38565411 fengcheng@xyzq.com.cn 杨忱 021-38565915 yangchen@xyzq.com.cn 顾超 021-20370627 guchao@xyzq.com.cn 王溪 021-20370618 wangxi@xyzq.com.cn 李远帆 021-20370716 liyuanfan@xyzq.com.cn 王立维 021-38565451 wanglw@xyzq.com.cn 胡岩 021-38565982 huyanjg@xyzq.com.cn 曹静婷 021-68982274 caojt@xyzq.com.cn 姚丹丹 021-38565778 yaodandan@xyzq.com.cn 卢俊 021-68982297 lujun@xyzq.com.cn 张馨月 13167227339 zhangxinyue@xyzq.com.cn 地址：上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦12层 （200135）传真：021-68583167 北京地区销售经理 姓 名 办公电话 邮 箱 姓 名 办公电话 邮 箱 郑小平 010-66290223 zhengxiaoping@xyzq.com.cn 苏蔚 010-66290190 suwei@xyzq.com.cn 朱圣诞 010-66290197 zhusd@xyzq.com.cn 肖霞 010-66290195 xiaoxia@xyzq.com.cn 刘晓浏 010-66290220 liuxiaoliu@xyzq.com.cn 吴磊 010-66290190 wulei@xyzq.com.cn 袁博 15611277317 yuanb@xyzq.com.cn 陈杨 010-66290197 chenyangjg@xyzq.com.cn 陈姝宏 15117943079 chenshuhong@xyzq.com.cn 王文剀 010-66290197 wangwenkai@xyzq.com.cn 地址：北京西城区锦什坊街35号北楼6