栖霞建设：栖霞建设2025年年度报告

公司简称：栖霞建设 南京栖霞建设股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天衡会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人江劲松、主管会计工作负责人何政武及会计机构负责人（会计主管人员）刘金宝声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司经审计的2025年度归属于母公司所有者的净利润-1,844,872,729.22元，母公司净利润为-1,084,571,568.13元。为更好地保障公司稳健发展和项目建设资金需求，经公司第九届董事会第六次会议审议通过，公司2025年度拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司2025年年度股东会审议通过后方可实施。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 □适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..................................................................4第二节公司简介和主要财务指标................................................4第三节管理层讨论与分析.....................................................10第四节公司治理、环境和社会.................................................27第五节重要事项.............................................................38第六节股份变动及股东情况...................................................44第七节债券相关情况.........................................................49第八节财务报告.............................................................57 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司设立于1999年12月，2002年1月上市，是核准制下首家上市的房地产企业经营范围涵盖房地产开发经营、租赁及物业管理业务，始终深耕于江苏省，项目均布局于南京市、无锡市和苏州市。公司拥有国家一级房地产开发资质，产品以住宅为主，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，在项目所在地拥有较强的市场影响力和良好的品牌美誉度。 公司秉承“一业为主，多元发展”战略，坚持以房地产为主业，持续升级盈利模式，以创新促转型，以转型促发展，稳中求进，勇于创新，努力实现从住宅开发企业向多业态并举的创新型城市运营商转变。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 根据国家统计局公布的数据，2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米、新开工面积58,770万平方米，竣工面积60,348万平方米，同比分别下降10.0%、20.4%、18.1%。全国新建商品房销售面积88,101万平方米、销售额83,937亿元，同比分别下降8.7%、12.6%。从供给端来看，房地产开发投资持续承压；从销售端来看，指标跌幅进一步扩大，市场继续呈现深度调整态势。 2025年，全国房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33149亿元，下降12.2%；定金及预收款28089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%。从到位资金情况来看，指标连续下行，行业资金压力加大。2025年12月份，国房景气指数为91.45，持续下滑。 2025年，房地产政策持续托底，在防范化解行业风险的同时，进一步明确了房地产行业高质量发展的方向。从中央层面来看，3月，全国两会《政府工作报告》明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并提出“有序搭建相关基础性制度”；4月，中央政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，明确“优化存量商品房收购政策”；7月，中央城市工作会议定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，部署城市工作7个方面的重要任务；10月，党的二十届四中全会审议通过的“十五五”规划建议首次将“推动房地产高质量发展”系统性融入“保障和改善民生”框架，明确完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，建设安全舒适、绿色智慧的“好房子”；12月，中央经济工作会议进一步明确，要“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡”。从地方层面来看，地方政府通过城市取消限购、限售政策，将首付比例下调并取消房贷利率下限等方式，进一步释放刚性和改善性住房需求。 三、经营情况讨论与分析 2025年，面对严峻的房地产市场形势和巨大的经营压力，董事会团结带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚定实施“一业为主，多元发展”战略，继续扎实推动“促销售、保交楼、稳融资、防风险”等重点工作，稳步推进公司高质量可持续发展。公司2025年主要经营情况如下： （一）坚持党建引领，以高质量党建保障公司高质量发展 报告期内，公司党委带领全体党员以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，贯彻落实党中央和上级党委各项决策部署，扎实开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领导作用。 （二）顺应市场变化，全力以赴促进楼盘销售 2025年，公司加大营销工作推进力度，继续推进“全员营销”和“工抵”工作，参与地方政府商品房“以旧换新”和“人才房票”安居保障活动，及时调整各楼盘销售策略，努力推动楼盘去化工作。全年共实现商品房合同销售10.24亿元，回笼资金11.13亿元。 （三）聚焦项目交付，项目建设工作有序推进 2025年，南京星叶云墅、星叶栖悦湾、星叶翰锦院三个项目圆满交付，星叶半山玥府完成部分住宅竣工交付。星叶燕尚玥府、星叶枫情玥府、星叶欢乐花园等在建项目依照计划推进开发建设。与此同时，公司集中力量加强对高品质住宅的研究，致力于产品力提升，为获取项目储备做好准备。 （四）强化综合管控，工程建设管理板块稳步发展 公司控股子公司栖霞建工生产经营状况良好，房建总承包资质由二级晋升为一级。全年完成施工产值5.3亿元，回收工程款3.8亿元，竣工25.4万平方米，在建项目23.6万平方米，施工进度全部达到业主方要求。 （五）优化项目结构，物业管理板块经营质量持续提升 2025年，公司控股子公司栖霞物业以“安全、经营、服务”为核心，秉承“服务至上、专业高效”的企业宗旨，全力推行“物业+生活”服务模式。一方面，加强经营管理，注重成本管控，另一方面，完善服务体系，加强员工培训，健全品质管控，积极开展阳光物业项目试点，持续开展“五心服务”和“我为业主办实事”等系列活动，提升业主满意度。2025年实现营收2.45亿元，并荣获“栖霞区光彩事业工作优秀集体”称号。截至目前，公司在管及签约项目共88个，服务面积约957万平方米。 （六）强化风险管控，投融资工作保障有力 2025年，公司完成了3.6亿元中期票据（期限3年，票面利率2.90%）的发行工作和1.6亿元公司债的回转售工作（利率由3.75%降至2.11%），为公司实现平稳发展提供了有力保障。 报告期内，公司密切关注棕榈股份、河北银行、中城投资、飞马基金等投资项目进展。为进一步优化资源配置、提高资金使用效率，公司完成了对部分控、参股公司的股权调整。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 （一）专业的房地产开发能力 公司自设立以来，坚持以房地产为主业，坚持客户需求为导向，注重住宅产品的高品质、高标准、高性价比，积累了丰富的项目开发建设经验。公司拥有成熟的工程管理体系，运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于精益建设管理体系的各个环节，保证了安全施工，节约了建造和运维成本，实现了对建设全过程的质量管控。 （二）良好的品牌信誉 公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，“星叶”住宅在江苏省内拥有较高的认知度，在区域房地产市场有重要地位，深得客户喜爱。 （三）优秀的企业文化 公司拥有专业、务实、创新的经营管理团队和稳定、高效、团结的员工队伍，形成较强的企业凝聚力。公司倡导以“家”为核心的企业文化，弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体。公司践行“员工随企业成长、建筑与时代同步”的发展 宗旨，不断健全人才体系，充分激发人才活力，将人力资源作为实现高质量可持续发展的第一要素，是我国首个设立国家级博士后工作站的房地产企业。 （四）持续的科技创新能力 公司作为国家企业集团型住宅产业化基地、国家住宅产业基地技术创新联盟成员，多年来，紧跟国家建筑产业现代化转型升级的步伐，深化绿色发展理念，以绿色建造为核心，持续将建筑产业化和装配式建造技术应用作为推动建筑业转型升级的重要