栖霞建设：栖霞建设2023年年度报告

公司简称：栖霞建设 南京栖霞建设股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人江劲松、主管会计工作负责人徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）何政武声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义................................................................3第二节公司简介和主要财务指标...............................................4第三节管理层讨论与分析.....................................................8第四节公司治理...........................................................23第五节环境与社会责任......................................................34第六节重要事项...........................................................35第七节股份变动及股东情况..................................................41第八节优先股相关情况......................................................46第九节债券相关情况.......................................................47第十节财务报告...........................................................56 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，面对行业深度调整和市场低迷带来的挑战，公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主，多元发展”战略，扎实推进工作，谨慎防范风险，实现了平稳发展。 1、主业产品力持续提升 报告期内，结合南京星叶燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府所在的区域特征，公司推出高品质、高性价比特征的“玥府系”产品，在不同定位、不同层次的住宅产品打造方面实现了迭代升级。同时，公司加强对项目建设进度的动态调整，在建项目有序推进，交付项目全部如期完成。栖霞建工业务规模持续扩大，在保证资金安全、保障公司项目交付方面发挥了重要作用。报告期内的所有竣工项目合格率100%，南京星叶瑜憬尚府3项单体工程荣获南京市优质工程“金陵杯”。 2、物业服务模式持续转型 报告期内，控股子公司栖霞物业（证券代码：871792）继续全面推行“物业+生活”服务模式，以业主需求为关注焦点，持续开展“五心服务”，完善服务体系，组织开展“我为业主办实事”系列活动；以党建引领和红色创建为契机，增强社区治理效能，构建和谐社区；全面推广片区合伙人经营模式，效果良好。栖霞物业在报告期内新增服务面积108万平方米，实现营业收入2.63亿元。 3、投融资工作持续稳健 一方面，公司多策并举、开源节流，高效统筹财务资源，合理安排资金计划，落实各项目开发建设资金的筹措；随着社会融资成本的整体回落，公司的新增融资成本进一步降低，2023年11月底，公司成功发行3亿元公司债，期限为3+2年，利率3.5%，并获得超额认购；另一方面，公司加强对已投项目的风险管控，密切关注投资项目进展，有效行使股东权利，切实维护公司利益。 4、内部管理持续优化 报告期内，公司全面落实新时代党的建设各项要求，扎实开展党组织建设，充分发挥国有企业党组织把方向、管大局、保落实的领导作用；牢固树立全员、全过程成本管理理念，继续强化成本控制前置管理，建立前期、规划与主要业务部门之间的联调联控机制，优化管理流程，以客户需求推动公司产品改进和创新。 二、报告期内公司所处行业情况 2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，中央坚持稳中求进工作总基调，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，国民经济回升向好，全年国内生产总值1260582亿元，比上年增长5.2%。但是，随着外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，我国经济持续回升向好的基础还不稳固，有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，对房地产行业而言，2023年是深度调整的一年。 2023年，全国商品房销售整体承压，行业规模持续下滑，全年累计销售面积111735万平方米，同比下降8.5%；累计销售额116622亿元，同比下降6.5%。从月度走势来看，全年销售规模增幅“前高后低”特征明显，在年初积压购房需求集中释放的带动下，一季度销售热度明显，3月的单月销售额达到年内高峰；二季度销售额下滑，下半年的增长再次转负，市场复苏持续力不足。2023年末，新建商品房待售面积67295万平方米，其中商品住宅待售面积33119万平方米。 2023年，房企投资意愿尚未恢复,全年房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%；全年住宅投资83820亿元，下降9.3%。全年累计新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%；全年房企到位资金127459亿元，同比下降13.6%；其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。随着“保交楼”的落地和交房周期到来，竣工情况迎来持续好转，全年累计竣工面积99831万平方米，同比增长17%。 2023年，土地市场也呈现低位运行，中指研究院数据显示，2023年全国（300城）推出规划建筑面积18.89亿平方米，同比下降16.09%；成交规划建筑面积近16亿平方米，同比下降16.72%；楼面均价2215元/平方米，同比上涨2.58%。房地产企业拿地整体较为理性，溢价率延续低位态势。 2023年7月24日，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年10月30日，中央金融工作会议进一步提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 在中央“供求关系发生重大变化”的定调之下，从中央到地方，从供给端到需求端，一系列重磅宽松政策落地，房地产过热时期的限制性政策基本退出或优化，政策环境渐趋宽松，着力于“促需求”和“防风险”。需求端，优化个人住房贷款中住房套数认定标准、调整优化差别化住 房信贷政策、降低房贷首付比例、提高公积金贷款额度、放松户籍政策、降低购房门槛等政策接连落地，释放了积极的信号；尤其是京沪两城购房政策优化举措的迅速落地，充分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，有利于引导全国房地产市场信心的积极回升。供给端，央行延长“金融16条”适用期限；证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响”；中央金融工作会议强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等，央行提出“三个不低于”，并拟定“50家房企白名单”等金融支持房地产政策持续发力，纾解房地产企业资金压力，化解房地产市场债务风险，促进金融与房地产良性循环。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、创新的开发建设模式 作为国家企业集团型住宅产业化基地和国家住宅产业基地技术创新联盟成员，公司长期致力于产业转型升级，拓宽新型建设方式的应用深度和宽度，推广新型建设方式适宜技术，培养满足新型建设方式发展需求的技术和管理人才，通过房地产业链上下游的紧密结合、优势互补，实现新型建设方式联盟发展。 2、成熟的工程管理体系 公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质。“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控。同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。 3、优秀的企业文化 公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。 4、良好的品牌优势 公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多年来实现了社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅在区域内拥有较高的认知度。 五、报告期内主要经营情况 2023年度，公司营业收入为47.68亿元，同比减少31.03%；归属于母公司所有者的净利润为-1.34亿元，同比减少171.24%。报告期内，公司结算销售面积为15.90万平方米，上年同期结算销售面积为23.84万平方米。 截至报告期末，公司货币资