栖霞建设：栖霞建设2023年半年度报告

公司简称：栖霞建设 南京栖霞建设股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人江劲松、主管会计工作负责人徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）何政武声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................4第三节管理层讨论与分析.......................................................7第四节公司治理.............................................................16第五节环境与社会责任.......................................................17第六节重要事项.............................................................18第七节股份变动及股东情况....................................................23第八节优先股相关情况.......................................................24第九节债券相关情况.........................................................25第十节财务报告.............................................................29 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明□适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所属行业情况说明 2023年上半年，房地产市场表现为先扬后抑，改善性住房需求韧性较强。一季度，在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，2月份和3月份，热点城市出现“小阳春”行情；二季度，受宏观经济下行压力较大、居民收入预期减弱、居民购房偏好下降等因素影响，购房者观望情绪浓厚，市场下行压力加大。2023年1-5月，房地产开发景气指数均持续好于2022年12月的94.36，6月底，房地产开发景气指数下滑至94.06。 根据国家统计局数据，2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%；6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积分别为791548万平方米、49880万平方米，同比分别下降6.6%和24.3%；全国房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。数据表明，2023年1-6月，国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%；百强房企拿地金额同比下降9%。供给端的恢复弱于销售端，热点城市的可售库存有所回落，但仍处于高位，三四线城市的去化压力进一步凸显。 2023年7月24日，中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。中央层面对房地产形势的重磅定调，为后续房地产政策的持续优化提供了风向标，地方政府加快“因城施策”，优化当地房地产政策，积极推进落地。 （二）报告期内公司所从事的主要业务情况说明 公司以房地产为主业，拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，在南京、苏州、无锡开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司坚定实施“一业为主，多元发展”战略，致力于为客户营造更加和谐宜居的生活空间，打造高品质兼具高性价比的住宅产品和服务。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、良好的品牌优势 长期以来，公司在区域内专注于住宅产品的开发建设，“星叶”住宅以高品质和高性价比深入人心。较强的品牌影响力来自于持续提升的主业产品力，报告期内，公司推出了“玥府”系产品，逐步实现产品的迭代升级，在中高端市场的竞争力显著增强。 2、优秀的企业文化 公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，提出了“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”等发展理念，管理团队稳定，员工凝聚力强，和谐向上的企业文化氛围也获得了合作伙伴、客户及社会各方面的高度认可。 3、成熟的管理模式 公司将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。 4、持续创新的产品建造能力 公司长期致力于产业转型升级，以客户需求为导向，提升产品品质，优化建造过程与建造成果，推进工程项目建设全生命周期管理，重视精益建设理念，完善绿色建筑的施工与管理，在探索装配式建筑的项目管理模式的同时，不断采用新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。 三、经营情况的讨论与分析 （一）公司经营情况 报告期内，面对宏观经济形势复杂严峻、房地产市场波动加大带来的风险挑战，公司董事会团结带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主，多元发展”战略，谨慎防范风险，保证了公司稳中求进的良好发展态势。 1、稳步推进经营工作 报告期内，公司紧盯市场变化，抓住2-3月份的“小阳春”机遇，加快楼盘去化和资金回笼；另一方面，3月份以后，市场行情持续低迷，公司调整营销策略，加大优惠力度，拓展销售渠道，推动存量项目去化和新项目发售。1-6月份，公司完成商品房权益合同销售面积5.40万平方米，权益合同销售金额20.41亿元。同时，公司高标准推进项目建设，星叶翰锦院、星叶栖悦湾、燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府按计划开展施工，星叶云汇府完成主体验收，南京栖樾府基本完成交付，彰显了公司“讲信用、守规则、负责任、有担当”的企业形象。 2、全面提升开发主业产品力 公司以追求高品质和高性价比为主线，精定位、优设计、提效率、保品质、控成本，精心打造了燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府项目，实现了不同层次、不同定位的住宅产品的迭代升级，增强了在中高端市场的竞争力。同时，公司进一步提升在建产品的工程质量及服务品质，报告期内，南京瑜憬尚府3项单体工程荣获南京市优质工程“金陵杯”。 3、推动物业服务实现质量和效益的双提升 报告期内，栖霞物业利用区域内资源，首创“生活服务中心”，受到业主欢迎，并被南京市政府升级为2023年十大民生实事之——“睦宁里”便民服务站点；积极推行片区合伙人经营模式；以“红色物业”创建为契机，将党建引领融入社区治理。报告期内，栖霞物业实现营业收入1.45亿元。 4、持续优化内部管理 报告期内，公司进一步健全前期、规划部门与主要业务部门的联调联控机制，全面梳理设计管理流程，提高管理的精细化水平，加强设计变更管理，进一步提高前期规划的工作效率。客户需求至上，关注用户体验与服务，以客户需求作为推动产品创新和产品力提升的原动力。继续完善工程管理片区负责人制度，增强项目管控能力。 （二）房地产业务主要经营信息 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用√不适用 四、报告期内主要经营情况 (一)主营业务分析 1财务报表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币 营业收入变动原因说明：主要系本期南京栖樾府、无锡天樾雅苑等项目交付结转收入所致。营业成本变动原因说明：主要系本期南京栖樾府、无锡天樾雅苑等项目完工结转销售成本所致。销售费用变动原因说明：主要系本期收入增加，结转销售代理费增加所致。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期支付的土地出让金增加所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期收回投资收到的现金减少所致。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期银行借款增加所致。税金及附加变动原因说明：主要系本期计提土地增值税减少所致。投资收益变动原因说明：主要系本期收到河北银行分红款所致。公允价值变动损益变动原因说明：主要系本期交易性金融资产公允价值减少所致。利润总额变动原因说明：主要系本期结转项目毛利率较低所致。所得税费用变动原因说明：主要系本期利润总额减少所致。 2本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用 □适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用□不适用 1.资产及负债状况 2.境外资产情况 □适用√不适用 3.截至报告期末主要资产受限情况 √适用□不适用 4.其他说明 □适用√不适用 (四)投资状况分析1.对外股权投资总体分析□适用√不适用 (1).重大的股权投资□适用√不适用 (2).重大的非股权投资□适用√不适用 (3).以公允价值计量的金融资产 √适用□不适用 √适用□不适用 证券投资情况的说明□适用√不适用 私募基金投资情况□适用√不适用 衍生品投资情况□适用√不适用 (五)重大资产和股权出售 □适用√不适用 (六)主要控股参股公司分析 √适用□不适用 1、主要子公司基本情况 (七)公司控制的结构化主体情况 □适用√不适用 五、其他披露事项 (一)可能面对的风险 √适用□不适用 1、政策风险 7月24日，中央政治局会议提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，明确“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。政治局会议明确政策方向后，中央与地方持续积极表态，形成了相对宽松的政策预期环境。但是，各地政策出台会呈现差异化和精细化，落实到对区域市