房地产行业：4月政治局会议点评-稳定房地产市场，再提城市更新

——4月政治局会议点评 2026年04月28日 核心观点 ⚫事 件：2026年4月28日 ， 中 共 中 央 政 治 局 会 议 召 开 ， 会 议 指 出 “ 努 力 稳 定房 地 产 市 场 ， 扎 实 推 进 城 市 更 新 ”。 推荐维持评级 ⚫稳 市 场：此 次 会 议 提 到“努 力 稳 定 房 地 产 市 场 ”。2025年 全 国 商 品 房 销 售 面积8.81亿 方 ， 同 比 下 降8.70%， 销 售 金 额8.39万 亿 元 ， 同 比 下 降12.60%。2026年 前3月 ，全 国 商 品 房 销 售 面 积 达 到1.95亿 方 ，同 比 下 降10.40%，销售 金 额1.73万 亿 元 ， 同 比 下 降16.70%。 受 到 推 货 节 奏 等 因 素 的 影 响 ， 商 品房 销 售 规 模 承 压 。房 价 表 现 呈 现 城 市 能 级 间 分 化 的 趋 势 。2026年3月 ，一 线城 市 的 新 建 商 品 住 宅 价 格 和 二 手 住 宅 销 售 价 格 均 环 比 上 涨 ，二 、三 线 城 市 依 旧环 比 下 降 。从70大 中 城 市 看 ，3月 新 建 商 品 住 宅 销 售 和 二 手 住 宅 销 售 价 格 环比 上 涨 的 城 市 数 量 分 别 为14个 、13个 ， 较2月 分 别 增 加4个 、11个 。 当 前一 线 城 市 房 价 环 比 率 先 上 涨 ， 稳 定 房 地 产 市 场 的 重 要 性 凸 显 。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫推 进 城 市 更 新：此 次 会 议 提 到 “扎 实 推 进 城 市 更 新 ”。“ 城 市 更 新 ”已 多 次被 提 及 。2026年 政 府 工 作 报 告 提 到“ 高 质 量 推 进 城 市 更 新 ，稳 步 实 施 城 镇 老旧 小 区 、城 中 村 等 改 造 ”。2026年4月 ，财 政 部 和 住 建 部 发 布《 关 于 开 展2026年 中 央 财 政 支 持 实 施 城 市 更 新 行 动 的 通 知 》，根 据 通 知 ，财 政 部 、住 建 部 通 过竞 争 性 选 拔 支 持 部 分 城 市 实 施 城 市 更 新 行 动 ， 开 展 相 对 集 中 联 片 的 重 点 样 板片 区 建 设 和 可 持 续 的 城 市 更 新 机 制 建 设 。评 选 范 围 为 地 级 及 以 上 城 市 ，共 评 选不 超15个 城 市 。在 资 金 补 助 上 ，中 央 财 政 按 照 区 域 分 别给 予定 额 补 助 ，东 部 、中 部 、西 部 的 每 个 城 市 补 助 总 额 分 别 不 超 过8亿 元 、10亿 元 、12亿 元 ，资 金根 据 工 作 推 进 情 况 分 年 拨 付 到 位 。我 国 目 前 现 有 存 量 住 房 规 模 较 大 ，对 老 旧 房屋 进 行 城 市 更 新 有 望 改 善 居 民 居 住 环 境 ， 提 升 城 市 基 础 设 施 水 平 。 ⚫投 资 建 议：政 治 局 会 议 明 确 提 出“ 努 力 稳 定 房 地 产 市 场 ，扎 实 推 进 城 市 更 新 ”。当 前 房 地 产 市 场 呈 现 城 市 间 分 化 的 趋 势 ， 一 线 城 市 的 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格和 二 手 住 宅 销 售 价 格环 比 表 现均优 于 其 他 城 市 ， 因 此 着 力 稳 定 房 地 产 市 场 的重 要 性 凸 显 。随 着 行 业 逐 渐 进 入 高 质 量 发 展 阶 段 ，行 业 估 值 或 迎 来 整 体 修 复 ，头 部 房 企 具 有 凭 借 低 融 资 成 本 和 核 心 区 域 高 市 占 率 的 优 势 ， 有 望 通 过 估 值 修复 实 现 整 体 的 β机 会 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、华 润 置 地 、华 润 万 象生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖 集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产 ；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家。 资料来源：中国银河证券研究院2025/4…2025/5…2025/6…2025/7…2025/8…2025/9… 相关研究 1.【银河地产】销售面积累计降幅收窄，销售均价环比提高_房地产行业月报2.【中国银河总量】房地产市场筑底企稳了吗——房地产高质量发展跟踪系列报告之一3.【银河地产】着力稳定房地产市场，深入推进新模式_2026年政府工作报告点评4.【银河地产】稳定房地产市场，构建发展新模式_中央经济工作会议点评 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 ； 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 ； 政 策 推 进 和 实施 不 及 预 期 的 风 险 ；房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险 ；房 地 产 投 资 不 及 预 期 的 风 险。 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，6年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。投 资 者 应 自 主 作 出 投 资 决 策 并 自 行 承 担 投 资 风 险 ，任 何 形 式 的 分 享证 券 投 资 收 益 或 者 分 担 证 券 投 资 损 失 的 书 面 或 口 头 承 诺 均 为 无 效 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本报 告 所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因客 户 使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ， 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。 除 非 另 有 说 明 ， 所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。 未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 客 户 及 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 公 众 媒 体 刊 载 的证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区：公司网址：www.chinastock.com.cn 苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn林程021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn