公募REITs2026年一季度季报点评：分化加剧，行稳致远

分化加剧，行稳致远 公募REITs2026年一季度季报点评 本报告导读： 2026年一季度，各类型REITs的经营表现分化趋势持续加剧。 投资要点： 本轮超长债行情结束了吗：从资产荒“局部突破”的视角分析2026.04.26转债不够配，增量固收加资金去哪了2026.04.25特别国债发行后，超长端曲线如何演绎2026.04.192026特国发行节奏有哪些不同？2026.04.18下轮的30年特国换券，跟以往可能有哪些不同2026.04.15 消费基础设施：多数项目收入同比上升，奥莱类项目表现尤为亮眼，主要受益于季节性消费提振和成功的经营调改。 高速公路：绝大多数项目收入同比环比双增，主要驱动力来自于区域路网完善带来的车流量自然增长。 产业园区：景气度下行趋势未变，多数项目收入同比环比双降。核心问题是存量竞争下的租金出清，部分项目因大客户退租导致出租率出现断崖式下滑（跌至60%-70%区间）。 能源：能源板块整体表现分化，区域风光水资源波动仍是影响收入的短期变量，但电价入市同样构成经营承压的重要因素。 保障性租赁住房：板块整体稳健，但内部分化显现。租金市场化程度较低的项目出租率与租金更稳；市场化程度高的项目则面临租金与出租率双重压力。 仓储物流：收入趋势下行，但经营数据有一定韧性。租户结构中关联方占比高的项目更稳定，而市场化项目承压明显，区域间表现差异大。 市政环保：受个别项目短期特殊因素（如自然水文条件、垃圾处理市场竞争）影响，季度波动性放大。 从二级市场表现来看，尽管部分个股受益于超预期的季报表现涨幅明显，但REIT市场整体情绪不佳。不同于26年一月四季度报发布后做多情绪的集中释放，一季度报陆续披露后，市场更倾向于止盈操作，背后可能也与一季报经营表现弱于四季报、长端利率波动以及商业不动产REIT供给逐步提上日程有关，从行情表现来看，除消费和交通两大分子端表现较好的板块周度涨幅小幅收正外，其它板块皆面临不同程度的调整。 四月中下旬已有四只商业不动产REIT注册生效，另有多只商业不动产REIT更新审批流程。随着市场逐步消化完一季度报对个股的影响，后续行情主线可能又回到博弈一级供给层面，首批注册生效的商业不动产REIT（唯品会，砂之船，上海地产和首农项目）市场认可度普遍较高，二级市场资金观望情绪再起，后续持续关注政策新变量以及长端无风险利率走势。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.保障房：分化格局显现..................................................................................32.产业园：板块经营情况进一步恶化..............................................................43.仓储：持续承压，关联方租赁兜底但预期走弱...........................................64.消费：收入提升，调改寻机..........................................................................85.市政环保：短期波动放大............................................................................126.高速：关注路网变化带来的业绩改善........................................................137.能源：区域资源波动仍是主因，电价机制改革值得关注.........................168.IDC：保持稳定.............................................................................................179.投资策略：分化加剧，行稳致远................................................................1810.风险提示....................................................................................................18 1.保障房：分化格局显现 保障房板块经营保持相对稳健，但板块内部出现小幅分化。整体来看，可比项目经营指标皆同比上升，但环比数据存在一定分化，其中华夏北京保障房REIT和华夏华润有巢REIT因扩募因素收入指标同比上升75%左右，但过半项目收入指标环比承压。结合底层资产经营指标来看，租金市场化程度较低的保障房项目基本能保持出租率小幅波动下，租金稳步上行，而租金市场化程度较高的保障房项目租金和出租率双承压，其中上海地产保障房REIT旗下虹桥项目，出租率已下行至88.09%，区域保障房供需节奏与行业租金下行周期对板块的压力是存在的。 2.产业园：板块经营情况进一步恶化 产业园板块仍处于存量竞争和租金出清阶段，部分项目经营情况进一步恶化。产业园板块景气度下行趋势未变，除部分扩募项目外，多数项目收入指标面临环比同比双下行。对应到底层资产经营数据来看，绝大多数项目出租率，租金以及租金收缴率边际承压，部分项目因大租户集中退租或搬迁导致出租率出现断崖式下滑，出租率进一步滑落至“5”开头和“6”开头。相较而言厂房类项目仍相对稳健，如博时津开REIT汽车厂房项目、东久REIT、中金联东REIT等，但也存在临港REIT部分项目出租率滑落至90%以下，关注后续出租率走势。 3.仓储：持续承压，关联方租赁兜底但预期走弱 多数项目经营表现边际承压。相比产业园，仓储板块收入数据虽然同样位于下行趋势，但经营数据相对而言仍有一定韧性，一方面仓储项目租户结构中的关联方占比更高，另一方面整体仓储行业也正逐步筑底过程中。从同比数据来看，7只可比项目中仅嘉实京东REIT营业收入增速收正，而环比数据中10只可比项目仅2只收入增速收正，市场化程度较高的项目经营延续承压格局。分区域来看，一线城市以及华南区域受供给影响经营压力更为明显，具体到项目，中航易商REIT与盐田港REIT出租率与租金水平边际上升；华夏深国际REIT杭州一期项目因节后市场客户决策滞后影响，出现暂时性空置，贵州项目报告期内仓库部分面积已实现全部满租。顺丰REIT租金单价环比下降主要系深圳项目主要租户2026年1月份处于现有租约内免租期所致；京东REIT虽保持稳定但4月底廊坊项目续租，租金下调显著。 4.消费：收入提升，调改寻机 对比其它产权类板块，消费板块在分子端仍能带来一定惊喜。除百联REIT外，7只可比项目收入指标皆同比上升，其中首创奥莱REIT项目同比环比录得两位数，物美、华润、大悦城、唯品会奥莱等REIT同样表现突出，背后既有季节性因素影响，也源于项目经营端的进一步提升。参考季报披露信息，部分项目具体经营情况： 百联项目经营表现同比走弱主因联销业务面积下降，租赁业务面积提升，由于联销业务坪效更高因此整体收入同比减少，但从联销收入/联销面积来看，26年Q1表现要好于25年Q1和Q4；环比走弱则主要因为其它收入减少较多，但基本与往期持平； 首创奥莱经营业绩大幅增长带动坪效提升，受美食广场调改影响出租率略有下行，但当前品牌已完成签约，预计2，3季度陆续落地起租； 华威农贸市场REIT出租率同比上升租金同比下降，主因租金单价较低的非首层商铺和仓库有较大面积出租； 凯德REIT租金边际上升，广州云尚项目B2超市及相邻区域工程改造进展顺利，预计第二季度完成交付，第三季度全面开业。目前招商进度符合预期，新签品牌中区域首店占比预计超50%。 唯品会奥莱REIT：销售额同比增长21.93%，客流量同比增长6.58%，新增会员人数同比增长23.38%。2026年1月16日，宁波地铁6号线集士港站正式开通运营，不仅有效拓展了项目的客源辐射范围，增强了其对宁波全域消费者的吸引力，也切实缓解了项目在节假日等高峰时段面临的交通拥堵问题。 中金绿发REIT：于2026年3月31日解除与华联超市双方签署的租赁合同，并自当日起逐步清场闭店，于2026年4月30日前完成租赁房屋的交还，涉及租赁面积10552平方米，占可供出租面积的12.49%，收入占2025年3.2%，当前项目公司已成功锁定两大头部新零售品牌，将择优选定一家品牌进驻。 中金印力REIT出租率较25年同期下降2.29%，主要原因为自2026年2月始，项目重点围绕A座一层ZARA区域整体2,280平方米进行铺位调改，调改期间，项目出租率阶段性下降约2.34%，后续将于5月中旬全面完成新品牌商户入驻，预计出租率将回升至98%左右。多种经营收入同比下降超30%，主要原因为房展、车展租赁行业市场低迷，场地相关收入减少，但收入占比仅3%不到。 5.市政环保：短期波动放大 市政环保板块经营指标短期波动放大，关注长期影响因素。2026年一季度市政环保板块除绍兴原水REIT以外皆实现收入同比上升，但仅济南供热REIT实现环比上升，从项目经营情况来看，绍兴原水REIT收入同比环比下降70%左右，主因系供应原水量及原水收入均同比下降68.81%，一方面源于小舜江流域自然水文条件持续偏枯；二是原水应急保障响应时间长，供水比例持续偏低。中航首钢绿能REIT受制于北京市厨余垃圾处置能力稳步提升，市场化竞争日趋激烈，项目的厨余垃圾收运处置量及收运处置单价均出现同比下降情况。 6.高速：关注路网变化带来的业绩改善 高速板块整体表现较好，部分项目受路网变化影响业绩改善明显。一季度绝大多数高速项目收入同比环比收正，部分项目营收增速突破两位数，不少项目业绩改善与路网变化有关，其中较为典型的项目包括：华夏中国交建REIT受益于京港澳高速湖北北段改扩建工程全线通车、赤壁长江大桥东延线工程通车及春运、武汉樱花季等多重利好因素叠加车流量明显增加；华夏越秀REIT同样收益于京港澳高速湖北北段改扩建工程协同引流；招商高速REIT车流量和通行费收入同比增长主要受区域经济稳定增长、自驾出行车流增长、区域路网持续完善（亳州机场通航、徐淮阜高速淮北段、宿州段、阜阳段、亳州段以及亳蒙高速涡南互通至蒙城双涧段等交通路网于2025年陆续建成运营）、引流措施效益显现以及天气状况良好等利好因素叠加影响。宁滁高速江苏段于2026年2月13日正式通车运营对本华夏南京交通高速REIT资产有一定诱增作用。 7.能源：区域资源波动仍是主因，电价机制改革值得关注 能源板块整体表现分化，区域风光水资源波动仍是影响收入的短期变量，但电价入市同样构成经营承压的重要因素。排除扩募影响后，风光类能源REIT收入均同比下行，主因区域平均风速/光资源下降及电价全面入市带来的结算电价下降；水电类项目（嘉实电建REIT）表现较好，但主因水资源丰富，实际结算电价仍同比小幅下行。 具体来看：工银蒙能REIT因风资源季节性波动以及蒙西电网电费政策调整，一季度内发电量、等效利用小时数、结算电量、结算电费等数据指标同比下降超过20%；中航京能REIT湖北晶泰光伏项目主因光条件变化（影响占比83.33%）与电力供应不平衡导致结算电量同比下滑近28.8%，但结算电价同比上升下，整体结算电费仅下降11.5%；嘉实电建REIT受上游电站库容消落，带动发电量显著增长，结合精细化运营，一季度结算电费同比上升47.54%；深圳能源REIT则主要受供气量季节性波动影响收入同比上升21.94%；国家电投REIT受风资源季节性波动和江苏省电力市场政策调整影响结算电费下降21.69%，此外，华夏华电REIT自2026年4月1日起，全电量参与电力现货市场交易，气电联动公式及容量电价机制同步调整，对未来经营影响有