美国农业部和美国外国投资委员会对美国农业用地“外国人”相关投资加强审查的总体趋势

核心观点与关键数据

美国农业部（USDA）于2026年4月发布新规，旨在更新1978年《农业外国投资披露法案》（AFIDA）的监管要求，以加强对外国人在美国农业土地投资的验证和监控，并与美国外国投资委员会（CFIUS）协调。该法案要求外国投资者（包括非美国实体和个人）在投资或持有美国农业土地时提交报告，涵盖土地所有权、法律描述和面积等信息。

当前AFIDA报告要求存在的不足

USDA在2024年发布的《农业外国投资披露法案修订提案》（ANPRM）中指出了当前AFIDA报告要求的几大不足：

• 难以准确识别土地和财产边界；
• 报告门槛较高，仅适用于外国人在“重大或实质性利益”情况下（如直接或间接持有10%或以上利益）；
• 信息收集和报告流程存在缺陷，依赖纸质表格，导致信息共享效率低下。

USDA提出的修订方案

USDA在ANPRM中提出了以下修订方案：

1. 在线举报系统：启动在线举报平台，供农民、牧场主和公众举报可能的虚假或未提交的外国投资报告。
2. USDA-CFIUS谅解备忘录：于2025年7月7日签署，正式确立USDA在CFIUS农业土地审查中的成员角色。
3. 提高“外国人士”识别效率：重新评估AFIDA报告要求的“外国人士”身份认定标准，并考虑对潜在外国对手方实施更严格的报告标准。
4. 更新报告信息范围：审查并可能扩大需提交的农业土地信息范围，同时重新评估现有定义中的豁免条款。

公众反馈与未解决的问题

农民工会、智库、州实体和改革联盟等机构普遍支持提高报告效率，但也提出了一些具体建议：

• 增强多层利益相关者的披露要求，确保间接外国人士所有权数据的完整性和可验证性。
• 配合审计和持续监管措施，以加强合规性。
• 对外国投资实施更严格的报告或执法要求。
• 明确间接利益（如多个外国人士共同持有“重大利益或控制权”）的披露要求。

一些未解决的问题包括：

• 是否要求申报人提供精确的地理空间边界和地图。
• 新法规如何适用于投资或收购粮仓等农业设施，以及农产品加工设施（如小麦、玉米加工厂）的监管方式。
• 对非传统农业产业（如动物饲料厂、水产养殖、苜蓿等）的外国投资如何监管。
• 外国基金投资者或养老基金作为被动投资者在农业土地投资的监管问题。

近期监测增强措施

USDA已实施以下措施以简化申报流程并加强信息共享：

• 数字化申报流程：自2026年1月22日起，从传统的纸质申报系统（FSA-153表格）转向电子申报系统。

研究结论

外国投资者在美国农业土地投资面临更高的合规和风险。尽管修订仍在进行中，但投资者应预期CFIUS的审查力度将进一步加强，需及时调整合规策略以管理风险。