美国参议院财政委员会一致通过《外国人房地产投资税收法》(FIRPTA) 的改革议案，旨在鼓励在美国的不动产投资，但提高了外国人房地产投资的代扣代缴税，并变更了与房地产投资信托（REITs）和受监管投资公司（RICs）等领域内外国投资有关的其他要求。
核心观点与关键数据：
- 议案条件： Hatch主席强调所有议案均需满足六项条件，包括落在委员会管辖范围、两党无争议、对预算无影响或影响甚微、议题已被详尽审查、未受参议院上层或白宫反对，以及被视为参议院44号规则项下的有限税务福利。
- 股权上限改革： 测试期间股东在公开交易的房地产投资信托中可持有且在处置时不作为美国不动产权益的股权可高达10%（以前是5%）。此外，对于因出售或交换美国不动产权益所得而向公开交易的房地产投资信托股票持有人所作的分配，若要将其作为股息而非外国人房地产投资所得对待，该议案规定占比不得超过10%（以前是5%）。
- 归属原则变更： 《国内税收法典》第897(c)(6)(C)节的归属原则将变更为确定某主体是否持有超过5%的公开交易的某类股票（对于非房地产投资信托的股东而言）或持股超过10%（对于房地产投资信托的股东而言）。
- 处置条款： 适用于颁布之日及以后的处置行为。
- 分配条款： 将适用于房地产投资信托在颁布之日或之后做出的、就该房地产投资信托于颁布日之后截止的应纳税年度而言享受扣除待遇的任何分配。
- “受国内控制”的定义更新： 规定了若干新的规则与推定，以确定某合格投资实体是否受国内控制。
- 代扣代缴税率提高： 将美国不动产权益处置和某些分配的代扣代缴税率从10%调高至15%。对于住宅的销售，若购买者用于个人用途且购买价不超过100万美元，则不适用调高后的代扣代缴税率。
- 披露和通知要求： 要求任何公司须披露其美国不动产控股公司身份，并规定了相应的罚金。
- 由经纪人代扣代缴外国人房地产投资税： 要求经纪人代扣代缴相当于处置美国不动产控股公司股权所得金额15%的税款，并规定了可豁免代扣代缴义务的情况。
- 清理规则修改： 使其仅在以下情况下适用于公司的股份，即：在纳税义务人自1980年6月18日起持有该等股份的期间，或在处置该等股份之日前五年的期间，以较短者为准，无论公司还是公司的前身在此期间的任何时候均非受监管投资公司或房地产投资信托。
- 收受股息扣除： 为确定外国公司发放的股息是否有资格享受收受股息扣除，提案不将受监管投资公司和房地产投资信托发放的股息视作国内公司的股息。
- 税收成本： 联合税收委员会估计提案在接下来的10年期间将耗费约3800万美元。
研究结论：
该议案通过提高股权上限、变更归属原则、提高代扣代缴税率、加强披露和通知要求等措施，旨在鼓励在美国的不动产投资，但同时也增加了外国人房地产投资的税收负担。议案支持者认为，这仅是FIRPTA改革的一部分，未来仍需寻求更全面的改革，例如鼓励外国的退休金计划在美投资房地产。Hatch主席表示，寻求此类改革须认识到将对改革受益产业造成影响的“代价”，但委员会在此问题上能够达成一致。
