主席報告
佳源服務控股有限公司（以下简称“佳源服务”）在2025年经历了历史性的转折，国家“十五五”规划首次将物业服务纳入顶层设计，行业监管逻辑也发生深刻变革，从“物业管理”向“物业服务”转变。佳源服务在新控股股东入主并完成董事会战略性改组后，实现了脱胎换骨，成为独立第三方物企。公司交出了一份务实的稳健答卷，主要体现在以下几个方面：
- 治理层优化：在已形成的多元化互补型治理层下，进一步对管理层进行局部优化，建立了管理层集体决策机制，优化了管理层的职责分工，实现了科學决策与稳健運營並重的现代化治理体系构建。
- 历史遗留问题处理：妥善高效的处置了部分重大历史遗留问题，推动了本期財報盈利的大幅改善和資產負債結構的顯著優化，財務根基徹底穩固。
- 高质量发展：顺应行业发展趋势，坚持高质量發展戰略，有序清退缺乏現金流保障的低質項目，积极参与市场化拓展競爭，优化项目結構，实现了在管项目規模与“含金量”的双提升。
- 成本管控能力：面对变化的内外部环境，佳源服务保持了較高的毛利率水平，充分展示了其運營服務體系之下卓越的成本管控能力和溢價服務能力。
管理層討論及分析
- 行业回顾：2025年，国家及各地政府密集出台有关物业服务行业的政策規範，行业提質增效迫在眉睫。住房城鄉建設部等部门深入推進城市更新行動，强调全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，加快健全房屋全生命周期安全管理制度。
- 业务回顾：截至2025年12月31日，佳源服务拥有259个物业管理项目，合约建筑面积约53.0百万平方米，在管建筑面积约45.7百万平方米。公司收入约821.2百万元，较2024年同期减少约4.4%。毛利率约28.2%，略高于2024年同期的28.1%。
- 财务回顾：服务及銷售成本由约617.8百万元减少约4.5%至约590.0百万元，主要由於變動成本降低所致。毛利由约240.9百万元减少约4.0%至约231.2百万元，主要由於整體收入降低所致。年内利潤及全面收益總額由约13.3百万元大幅升至约131.5百万元，主要由於转回了未经授权交易的损失。
未来展望
佳源服务将以务實稳健为主题，解決現实问题，謀求穩中精進。具体行动路线包括：
- 安全運營：树立“生命至上、預防為主”的全员安全觀，構建“全週期、全要素”的風險管控閉環。
- 客戶服務：奉行长期主義的服務理念，健全合規服務制度、完善合規服務體系，加強服務情感溝通。
- 經營盈利：摒棄暴利幻想，持續優化合理的盈利指標，革新理念，結合行业特性與企業實際，完善企業盈利能力評價機制，精細管理，厲行節約。
- 資金收支：以收定支，合理安排資金支出；以支催收，科學分配收費指標，指標落實到人；加強對資金收支預算執行情況的監督及動態調整，輔以強考核與強激勵，確保運營資金收支的動態平衡。
- 深耕拓展：積極守護基本盤、全力打造明星盤，挖掘資源、勇於嘗試，多渠道、多方面的建立誠信守信、互惠互利、彼此成就的各方合作關係；以有現金流保障的利潤為原則，進一步優化拓展激勵措施。
- 數字化賦能：著眼於內部運營效率提升，有序落地賦能項目管理、人員調度、成本管控的數字化管理體系；聚焦於外部業主高頻服務場景，合理規劃打通“服務需求－響應處理－反饋優化”的全流程數據鏈路。
主要風險及不明朗因素
- 行业風險：中國物業管理業監管環境及相關措施影響、中國政府對物業管理費的任何價格控制政策、大部分業務集中於長江三角洲地區、業務表現取決於在管總建築面積及所管理的項目數量、中國整體經濟狀況、市場前景及發展。
- 業務風險：盈利能力取決於其估計或控制提供物業管理服務成本的能力、人工成本、分包成本及其他運營成本增加、未必能向業主、住戶及物業開發商收取物業管理費、無法保證能按有利條款續現有物業管理服務合約、無法保證能夠覓得其他商機並以有利條款訂立替代物業管理服務合約。
- 外匯風險：幾乎所有經營活動均在中國開展，大部分交易以人民幣計值，但需密切監察人民幣匯率的浮動。
- 利率風險：除計息銀行借款外，公司於2025年12月31日並無直接面臨與市場利率變動有關的重大風險。
研究結論
佳源服务在经历重大转折后，实现了财务状况的显著改善和业务结构的优化，未来发展前景可期。公司将继续以客户满意为中心，以新高的收繳率、合理的利潤率、健康的現金流为“成功三角”，做好经营，并通过数字化转型提升效率，拓展智慧化服务边界，实现长期价值与可持续发展。
