首开股份：首开股份2025年年度报告

公司代码：600376 北京首都开发股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。 四、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 五、公司负责人李岩、主管会计工作负责人王奥及会计机构负责人（会计主管人员）马特声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 六、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不派发现金红利，不送红股，不以资本公积转增股本。该利润分配预案将提交公司2025年年度股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 √适用□不适用 截至报告期末，公司母公司资产负债表未分配利润科目为负，按照相关规则，公司暂不具备分红条件。 七、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 八、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否九、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否十、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十一、重大风险提示 本报告期不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十二、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................5第三节管理层讨论与分析............................................................................................................12第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................51第五节重要事项............................................................................................................................67第六节股份变动及股东情况........................................................................................................82第七节债券相关情况....................................................................................................................87第八节财务报告..........................................................................................................................106 第一节释义 一、释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。 关于基本每股收益计算方式如下： 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2025年分季度主要财务数据 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 （一）外部形势 回顾2025年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整，整体延续推动房地产市场“止跌回稳”基调，12月中央经济工作会议为2026年楼市定调，明确要“着力稳定房地产市场”。 2025年房地产市场延续调整态势，企业销售业绩仍面临一定压力。房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，市场竞争加剧。从趋势来看，房地产市场需求仍在，但短期市场受预期偏弱影响，仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧。 （二）2025年市场回顾 1、商品房销售 2025年1-12月，全国商品房销售面积为8.81亿平方米，同比下降8.7%。其中，新建住宅销售面积为7.33亿平方米，同比下降9.2%，办公楼销售面积同比下降6.2%，商业营业用房销售面积同比下降9.5%。全国商品房销售额为8.39万亿元，同比下降12.6%。其中，新建住宅销售额为7.33万亿元，同比下降13.0%，办公楼销售额同比下降9.3%，商业营业用房销售额同比下降11.7%。 2025年1-12月，北京商品房销售面积1041万平方米，同比减少6.9%。其中，住宅销售面积724万平方米，同比下降7.9%；办公楼54.8万平方米，同比减少29.6%；商业营业用房58.7万平方米，同比减少10.2%。 2、百城(全国100个重点城市)住宅价格 2025年12月，百城新建住宅平均价格为17084元/平⽅⽶，环⽐上涨0.28%。从涨跌城市个数看，26个城市环⽐上涨，68个城市环⽐下跌，6个城市持平。同⽐来看，全国100个城市新建住宅平均价格同⽐上涨2.58%。从市场表现来看，12月深圳、北京、上海、成都、杭州等城市新房价格指数结构性上涨，带动百城价格指数上行。2025年12月，北京新建住宅平均价格为46935元/平方米，环比上涨0.91%；同比上涨 2.98%，涨幅较去年同期扩大1.67个百分点。 3、开发投资额和新开工面积 2025年1-12月，全国房地产开发投资额为8.28万亿元，同比下降17.2%。其中，住宅开发投资额为6.35万亿元，同比下降16.3%，占房地产开发投资比重为76.7%。全国房屋新开工面积为5.88亿平方米，同比下降20.4%。其中，住宅新开工面积为4.30亿平方米，同比下降19.8%。全国房屋施工面积为65.99亿平方米，同比下降10.0%。其中，住宅施工面积为46.01亿平方米，同比下降10.3%。全国房屋竣工面积为6.03亿平方米，同比下降18.1%。其中，住宅竣工面积为4.28亿平方米，同比下降20.2%。 2025年1-12月，北京房地产开发企业房屋新开工面积1156.63万平方米，同比减少10.1%。其中，住宅新开工面积727.76万平方米，减少4.5%；办公楼35.14万平方米，同比减少40.2%；商业营业用房58.05万平方米，同比减少11.2%。北京房屋竣工面积1464.78万平方米，同比减少11.4%。其中，住宅竣工面积746.66万平方米，减少18.2%；办公楼53.39万平方米，下降35.0%；商业营业用房123.84万平方米，增加98.2%。 2025年1-12月，全国房地产开发企业到位资金为9.31万亿元，同比下降13.4%。国内贷款为1.41万亿元，同比下降7.3%，占比为15.1%；自筹资金为3.31万亿元，同比下降12.2%，占比为35.6%；定金及预收款为2.81万亿元，同比下降16.2%，占比为30.2%；个人按揭贷款为1.29万亿元，同比下降17.8%，占比为13.8%。 2025年1-12月，北京房地产开发企业本年到位资金4416.1亿元，同比减少2.3%。其中，定金及预收款1786.5亿元，增加0.2%；国内贷款624.93亿元，增长2.1%；自筹资金1124.95亿元，减少5.6%。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年房地产市场延续调整态势，企业销售业绩仍面临一定压力。房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，市场竞争加剧。从趋势来看，房地产市场需求仍在，但短期市场受预期偏弱影响，仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧。 据机构统计，2025年TOP10房企销售额、拿地金额占TOP100房企的比重分别为49.8%、50.5%，较2024年分别提高1.5个百分点、9.1个百分点；行业集中度快速提升，优质资源加速向具备精准投资能力、卓越产品力和高效运营力的企业集聚；头部央企、国企凭借低融资成本和健康的资产负债表持续扩张；区域性房企生存空间被大幅压缩，市场竞争白热化。 三、经营情况讨论与分析 本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营业务。具体可以分解为以下几个业务板块： 本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约689万平方米。目前，公司京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入290.22亿元、结算成本250.75亿元。 报告期内，公司秉持“优化资源配置、强化专业能力、提升运营效率”的核心发展理念，对19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。具体措施包括：京内公司重组为“京北”与“京南”两个二层级管理平台，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。此举有效优化了公司组织架构，提升了区域协同效应。 2、物业经营 本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分,业务涵盖商场、写字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。报告期内，公司持有物业经营等结算收入9.28亿元、结算成本8.30亿元。 （1）商