首开股份：首开股份2024年年度报告

公司简称：首开股份 北京首都开发股份有限公司2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。 四、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 五、公司负责人李岩、主管会计工作负责人王奥及会计机构负责人（会计主管人员）王奥声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 六、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不派发现金红利，不送红股，不以资本公积转增股本。该利润分配预案将提交公司2024年年度股东会审议。 七、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 八、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 九、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 本报告期不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十二、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................5第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................10第四节公司治理...........................................................................................................................52第五节环境与社会责任...............................................................................................................72第六节重要事项...........................................................................................................................74第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................91第八节优先股相关情况...............................................................................................................95第九节债券相关情况...................................................................................................................96第十节财务报告.........................................................................................................................114 第一节释义 一、释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。 关于基本每股收益计算方式如下： 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）外部形势 2024年对房地产行业来说是不同寻常的一年，二十届三中全会顺利召开为中长期房地产政策指明了方向，同时“去库存”相关提法再次出现在重大会议中，9月中央政治局召开会议，明确提出要促进房地产市场“止跌回稳”，政策拐点到来，12月政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，中央经济工作会议延续此基调，进一步强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。 （二）2024年市场回顾 1、商品房销售 2024年全国商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%。其中，新建住宅销售面积为8.1亿平方米，同比下降14.1%；办公楼销售面积同比下降11.5%；商业营业用房销售面积同比下降5.9%。全国商品房销售额为9.7万亿元，同比下降17.1%。其中，新建住宅销售额为8.5万亿元，同比下降17.6%；办公楼销售额同比下降14.3%；商业营业用房销售额同比下降13.6%。 2024年北京新建商品房销售面积1118.7万平方米，同比下降1.2%。其中，住宅销售面积785.7万平方米，下降4%；办公楼77.9万平方米，增长3%；商业营业用房65.3万平方米，增长26.1%。北京商品房销售额为3577.0亿元，同比下降15.5%，其中，住宅销售额为3038.6亿元，同比下降20.2%。 2、百城(全国100个重点城市)住宅价格 2024年12月，百城新建住宅平均价格为16654元/平方米，环比上涨0.37%。从涨跌城市个数看，46个城市环比上涨，41个城市环比下跌，13个城市持平。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期上涨2.68%。从市场表现来看，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比继续结构性微涨，12月新房网签量保持增长。 2024年12月，北京新建住宅平均价格为45579元/平方米，环比上涨0.07%；同比上涨1.31%，涨幅较去年同期扩大0.62个百分点。 3、新开工面积和开发投资额 2024年，全国房地产开发投资额为10.0万亿元，同比下降10.6%。其中，住宅开发投资额为7.6万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资比重为75.8%。全国房屋新开工面积为7.4亿平方米，同比下降23.0%。其中，住宅新开工面积为5.4亿平方米，同比下降23.0%。全国房屋施工面积为73.3亿平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积为51.3亿平方米，同比下降13.1%。全国房屋竣工面积为7.4亿平方米，同比下降27.7%。其中，住宅竣工面积为5.4亿平方米，同比下降27.4%。 2024年，北京房地产开发投资额为0.4万亿元，同比下降10.4%。其中，住宅开发投资额为0.2万亿元，同比下降9.5%，占房地产开发投资比重为65.4%。北京房地产开发企业房屋新开工面积1286.9万平方米，同比增长2.4%。其中，住宅新开工面积762.3万平方米，增长6.6%；办公楼58.8万平方米，下降19.7%；商业营业用房65.3万平方米，增长10.5%。北京房屋竣工面积1652.5万平方米，同比下降21.8%。其中，住宅竣工面积912.8万平方米，下降21.6%；办公楼82.2万平方米，下降50.6%；商业营业用房62.5万平方米，下降19.3%。 4、房企到位资金 2024年，房地产开发企业到位资金为10.8万亿元，同比下降17.0%。国内贷款为1.5万亿元，同比下降6.1%；占比为14.1%。自筹资金为3.8万亿元，同比下降11.6%；占比为35.1%。定金及预收款为3.4万亿元，同比下降23.0%；占比为31.2%。个人按揭贷款为1.6万亿元，同比下降27.9%，占比为14.5%。 2024年，北京房地产开发企业本年到位资金4518.6亿元，同比下降22.7%。其中，定金及预收款1782.2亿元，下降37.4%；自筹资金1191.1亿元，下降2.2%；国内贷款612.1亿元，下降17.4%。 二、报告期内公司所处行业情况 自2021年下半年房地产行业进入深度调整阶段，至今已历经3年多时间。在此期间，中央及地方的房地产调控政策不断优化，力度也在不断增强。回顾2024年，房地产政策延续宽松基调： 从政策导向看，9·26政治局会议首次明确房地产“止跌回稳”目标，中央经济工作会议要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强调“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”、“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。这给公司促进销售去化、盘活滞重资产、破解生存发展困局提供了难得的政策契机。 从市场特征看，中高端改善类需求旺盛，产品更新迭代加速，开发商品牌信誉和产品质量成为影响客户需求的关键因素；核心城市核心区位地块稀缺性凸显，头部央企强势补仓；经营和服务业务兴起，长租公寓、代建、商业物业管理、城市更新等成为新赛道。这为公司改进产品服务、优化投资结构、完善业务布局提供了有益参考。 从发展模式看，二十届三中全会强调“加快构建房地产发展新模式”，要求提高保障房供应占比，满足刚需与改善性住房需求；持续推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造；改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，引导房企逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。这为公司的未来转型发展指明了方向。新模式下，房企必须主动适应行业新变化，同时大力优化财务结构，创新拓展融资，强化资金使用效率，平衡周转速度与杠杆比例。 三、报告期内公司从事的业务情况 本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务。具体可以分解为以下几个业务板块： 1、房地产开发业务 本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）156个，总建筑面积约4430万平方米，其中当期在建面积约1000万平方米。 除北京地区（以北京为中心的京津冀及太原区域）外，公司在京外设立了辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等7个大区，构建起首开股份的全国业务网络。 目前，公司京内主要项目74个，总规模约1660万平方米；京