首开股份：首开股份2023年年度报告（修订版）

公司代码：600376 北京首都开发股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。 三、公司全体董事出席董事会会议。 四、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 五、公司负责人李岩、主管会计工作负责人王奥及会计机构负责人（会计主管人员）王奥声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 六、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 为保持公司稳健发展及资金流动性的需求，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟定的2023年度利润分配预案为:不派发现金红利，不送红股，不以资本公积转增股本。该利润分配预案将提交公司2023年年度股东大会审议。 七、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 八、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 九、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 十一、重大风险提示 本报告期不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十二、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................5第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................16第四节公司治理...........................................................................................................................56第五节环境与社会责任...............................................................................................................78第六节重要事项...........................................................................................................................80第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................91第八节优先股相关情况...............................................................................................................96第九节债券相关情况...................................................................................................................96第十节财务报告.........................................................................................................................114 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。 关于基本每股收益计算方式如下： 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）外部形势 当前百年变局加速演进，国内经济大循环存在堵点，有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。房地产供需两端持续收缩，新房销售首次出现连续两年下跌，行业预期和购房者信心尚未修复，市场正处在调整转型的过程中。企业分化竞争日渐加剧，有限的市场空间向头部企业集中。 从政策导向看，中央层面对于稳增长的取向更趋积极，中央经济工作会议强调“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。中央要求多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。宏观政策取向的一致性将显著增强。这是扩大居民就业、增强居民收入预期的最基本保障。 （二）2023年市场回顾 1、商品房销售 2023年，全国商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%。其中，全年住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，办公楼销售面积同比下降9.0%，商业营业用房销售面积同比下降12.0%。全国商品房销售额为11.7万亿元，同比下降6.5%。其中，全年住宅销售额为10.3万亿元，同比下降6.0%，办公楼销售额同比下降12.9%，商业营业用房销售额同比下降9.3%。 2023年，北京商品房销售面积为1122.6万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅销售面积为811.1万平方米，增长9.3%；办公楼为75.7万平方米，增长1.2%；商业营业用房为51.8万平方米，下降19.7%。北京商品房销售额为4233.2亿元，同比增加6.4%，其中，住宅销售额为3809.3亿元，同比增加7.5%。 2、百城(全国100个重点城市)住宅价格 2023年12月，百城新建住宅平均价格为16220元/平方米，环比上涨0.10%。从涨跌城市个数看，47个城市环比上涨，40个城市环比下跌，13个城市持平。同比来看，全国百城新建住宅平均价格较去年同期上涨0.27%。从市场表现来看，12月房企加快推盘节奏以冲刺业绩，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比继续上涨。 2023年12月，北京新建住宅平均价格为44990元/平方米，环比上涨0.17%；同比上涨0.69%，涨幅扩大0.22个百分点；全年来看，2023年北京新建住宅价格指数涨幅持续回落，全年上涨0.7%，同比涨幅下降0.2个百分点。 3、新开工面积和开发投资额 2023年，全国房屋新开工面积为9.5亿平方米，同比下降20.4%，降幅连续5个月收窄。其中，全年住宅新开工面积为6.9亿平方米，同比下降20.9%。全国房地产开发投资额为11.1万亿元，同比下降9.6%。其中，全年住宅开发投资额为8.4万亿元，同比下降9.3%，占房地产开发投资比重为75.6%。 2023年，北京房屋新开工面积为1257.1万平方米，同比下降29.2%。其中，住宅新开工面积为715.1万平方米，下降26.9%；办公楼和商业营业用房新开工面积分别为73.2万平方米和59.2 万平方米。北京房地产开发投资额为4195.7亿元，同比增长0.4%。其中，住宅开发投资额为2713.2亿元，同比增长1.7%，占房地产开发投资比重为64.7%。 4、房企到位资金 2023年，房地产开发企业到位资金为12.7万亿元，同比下降13.6%。国内贷款为1.6万亿元，同比下降9.9%；占比为12.2%，比上年同期提升0.6个百分点。自筹资金为4.2万亿元，同比下降19.1%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点；占比为32.9%，比上年同期下降2.6个百分点。定金及预收款为4.3万亿元，同比下降11.9%；占比为33.9%，比上年同期提升0.8个百分点。个人按揭贷款为2.1万亿元，同比下降9.1%；占比为16.9%，比上年同期提升0.9个百分点。 2023年，北京房地产开发企业到位资金为5822.8亿元，同比增长3.4%。其中，定金及预收款为2850.3亿元，增长2.9%；自筹资金为1250.6亿元，增长10%；国内贷款为739.8亿元，下降29.3%。政府工作报告指出，2024年北京将构建房地产发展新模式。完善租购并举的住房制度，支持刚性和改善性住房需求，着重解决好新市民、青年人等住房问题，建设筹集保障性租赁住房7万套，竣工各类保障性住房8万套。不断完善房地产市场调控机制，加强房屋租赁市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。 二、报告期内公司所处行业情况 房地产政策主线聚焦“增信心、防风险、促转型”。产业端，完善相关基础性制度，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，促进市场要素资源的科学有效配置。需求端，将继续落实因城施策、精准施策。供给端，中央提出加快推广绿色、低碳、智慧、安全住房，下力气在住房领域创造新赛道。特别是，中央明确，加快推动城中村改造、保障性住房、平急两用基础设施等“三大工程”建设，全国住房城乡建设工作会议要求落实好净地和专项债、专项借款、商业配套贷款，抓好项目储备，坚持“以需定建”，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。这给公司发挥国企优势、获取融资支持、拓展发展空间带来了难得的机遇。 从房地产市场看，新一轮行业分化式复苏将带来更多结构性发展机会。一是区域发展机遇。随着区域重大战略的深入实施，人口流入型优势地区的发展更加全面，都市圈城市群的住房需求将对市场形成有效支撑，高能级区域将占据更多市场份额。二是业务转型机遇。随着城镇化速度放缓、人口拐点来临，房地产市场增长引擎将聚焦于“存量挖掘、提质改造和增量结构调整”。 城市更新、资管运营将与三大工程建设协同联动、深度融合，释放更多开发空间。三是需求变化机遇。一方面“夹心层”和新市民、青年人住房困难问题突出，另一方