销售行业领先，存货质量改善

销售行业领先，存货质量改善 优于大市 核心观点 公司研究·财报点评 房地产·房地产开发 归母净利下降79%。2025年公司实现营业收入3081亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。业绩下滑主要原因：1）毛利率下降1.18pct至12.75%；2）计提资产和信用减值共约70亿元，同比增加约15亿元；3）投资收益由盈转亏，同比减少约13亿元。 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 销售保持领先，聚焦高能级城市。2025年公司实现签约金额2530亿元，同比下降21.7%；签约面积1235万平方米，同比下降31.3%；销售金额连续三年位居行业第一，销售权益比79%，同比提升3pct。公司持续坚持城市深耕策略，在核心城市的销售贡献达92%，核心城市市占率提升至7.9%，同比提升0.8pct。公司全年实现销售回笼资金2589亿元，回笼率达102%，连续3年超100%。2025年公司拓展项目总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%；拓展金额权益比维持在87%的较高水平。新增拓展资源中，一二线城市总地价占比超过90%，北京、上海、广州三地占比约48%。截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米，同比减少约10%。 基础数据 投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价6.07元总市值/流通市值72661/72661百万元52周最高价/最低价9.15/5.47元近3个月日均成交额1109.19百万元 财务结构稳健，融资成本持续下降。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%；已售待回笼资金498亿元，资金较为充裕。公司资产负债率72.3%，同比下降2.1pct；有息负债规模同比减少77亿元至3412亿元，其中一年内到期有息负债占比20.7%，较年初下降3.6个百分点。期末综合融资成本进一步降至2.72%，较年初下降38BP，年内新增有息负债平均成本为2.59%。 投资建议：根据公司的结转节奏，预计公司26、27年营业收入分别为2810/2616亿元（原值2723/2758亿元），根据公司现有的结转毛利率水平和减值幅度，我们适当下调公司未来的盈利预测，预计公司26、27年归母净利润分别为16/25亿元（原值53/54亿元），对应EPS分别为0.13/0.21元，对应最新股价PE分别为46.7/29.0X，维持“优于大市”评级。（具体盈利预测见正文） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《保利发展（600048.SH）-业绩下滑，积极推进存量去化》——2025-08-27《保利发展（600048.SH）-毛利率下行和资产减值拖累短期业绩》——2025-05-12《保利发展（600048.SH）-销售保持领先，负债结构稳定》——2024-08-21《保利发展（600048.SH）-业绩短期承压，土储持续优化》——2024-04-25 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。 归母净利下降79%。2025年公司实现营业收入3081亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。业绩下滑主要原因：1）毛利率下降1.18pct至12.75%；2）计提资产和信用减值共约70亿元，同比增加约15亿元；3）投资收益由盈转亏，同比减少约13亿元。 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 销售保持领先，聚焦高能级城市。2025年公司实现签约金额2530亿元，同比下降21.7%；签约面积1235万平方米，同比下降31.3%；销售金额连续三年位居行业第一，销售权益比79%，同比提升3pct。公司持续坚持城市深耕策略，在核心城市的销售贡献达92%，核心城市市占率提升至7.9%，同比提升0.8pct。公司全年实现销售回笼资金2589亿元，回笼率达102%，连续3年超100%。2025年公司拓展项目总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%；拓展金额权益比维持在87%的较高水平。新增拓展资源中，一二线城市总地价占比超过90%，北京、上海、广州三地占比约48%。截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米，同比减少约10%。 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 财务结构稳健，融资成本持续下降。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%；已售待回笼资金498亿元，资金较为充裕。公司资产负债率72.3%，同比下降2.1pct；有息负债规模同比减少77亿元至3412亿元，其中一年内到期有息负债占比20.7%，较年初下降3.6个百分点。期末综合融资成本进一步降至2.72%，较年初下降38BP，年内新增有息负债平均成本为2.59%。 投资建议：根据公司的结转节奏，预计公司26、27年营业收入分别为2810/2616亿 元（原值2723/2758亿元），根据公司现有的结转毛利率水平和减值幅度，我们适当下调公司未来的盈利预测，预计公司26、27年归母净利润分别为16/25亿元（原值53/54亿元），对应EPS分别为0.13/0.21元，对应最新股价PE分别为46.7/29.0X，维持“优于大市”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。 盈利预测： 我们的盈利预测基于以下假设条件： 1、2022至2025年，公司的销售金额分别为4573/4222/3230/2530亿元，同比-14%/-8%/-24%/-22%。在公司未来两年销售增速保持行业平均水平的情况下，综合考虑公司合同负债余额和结算进度，预计公司2026、2027年总营业收入分别为2810/2616亿元，同比-9%/-7%。 2、预计公司未来两年营业成本/营业收入分别为87%，与2025年基本持平，考虑到公司低毛利项目陆续结算完毕，预计公司毛利率将保持稳定。 3、预计公司未来两年管理费用/营业收入1.5%，与2025年基本持平。 4、预计公司未来两年销售费用/营业收入为2.8%，与2025年基本持平。 5、公司2025年计提减值约70亿元，同比减少约15亿元；投资收益由盈转亏同比减少约13亿元；由于投资收益和减值计提与行业基本面相关度较高，无法精确预测，基于保守审慎的原则，我们假设公司未来投资收益和减值计提与行业平均水平基本相似（减值金额/存货）。 未来3年盈利预测及敏感性分析：按上述假设条件，2026、2027年总营业收入分别为2810/2616亿元，归母净利润分别为16/25亿元，同比+50%/+61%，每股收益分别为0.13/0.21元。 盈利预测的敏感性分析：公司以房地产开发为主业，未来的销售增速、结算节奏、成本费率将决定公司未来净利润的增长速度。我们将盈利预测分为乐观、中性和悲观预测：1）在乐观情况下，公司营收及毛利率水平均不同程度好于预期，且无减值计提；2）在悲观情况下，公司营收及毛利率均不同程度不及预期，且有大量减值计提；3）在中性预测条件下，公司2026、2027年EPS分别为0.13/0.21元。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032