房地产行业周报：物业整合加速，哈尔滨政策改善力度超预期

房地产行业研究买入（维持评级） 行业周报 物业整合加速，哈尔滨政策改善力度超预期 市场优化平均市盈率18.90国金房地产指数3249沪深300指数4930上证指数3592深证成指14414中小板综指13497 行业点评 本周地产板块周涨幅回落，物业板块跑输沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第21；港股房地产板块涨跌幅为0%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.6%，沪深300指数涨跌幅为+1.3%。 国庆期间一手房销售同比环比皆下滑，不同城市能级有所分化，一线城市相对坚挺，三四线下滑幅度较大。本周（10月2日-10月8日），40个城市商品房成交合计148万平米，周环比-75%，周同比-21%，月度累计同比-18%，年度累计同比+19%。具体来看，一线城市：周环比-74%，周同比-5%，月度累计同比+12%，年度累计同比+29%；二线城市：周环比-77%，周同比-20%，月度累计同比-22%，年度累计同比+17%；三四线城市：周环比-65%，周同比-38%，月度累计同比-37%，年度累计同比+19%。 本周二手房环比下滑。本周（10月2日-10月8日），17个城市二手房成交合计14万平米，周环比-89%，周同比+299%，月度累计同比+204%，年度累计同比+1%。因去年同期数据缺失严重，本周和本月的二手房同比增速参考意义不大。从绝对量来看，二手房成交降温明显。 房地产市场维持下行趋势，哈尔滨政策放松程度超市场预期。无论是一手房还是二手房，销售市场均延续继续下行趋势。10月4日，花样年控股发生债券违约事件，再次暴露当前房企的流动性困境。10月9日，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局、市人社局、市住房公积金管理中心等部门制定的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》在市场上公布。《意见》在土地款缴纳期限、监管资金、预售条件、购房门槛和补贴等多个方面有所放松，均有利于房企现金流的改善。本次政策放松力度与疫情期间相当，超出市场预期。如果后续其他城市也跟进效仿，或将迎来全面转向。这与我们此前判断的后续政策将有边际改善的预期完全一致。 相关报告 1.《百强9月销售加速下滑，板块反弹初见端倪-地产周报》，2021.10.32.《央行表态维稳房地产市场，按揭或边际改善-地产行业点评》，2021.9.303.《销售下行继续承压，民企土拍持观望态度-地产周报》，2021.9.265.《销售下行土拍降温，估值或迎修复-地产周报》，2021.9.20 物业行业整合明显加速，竞争格局优化可期。10月4日，恒大物业发布停牌公告，其或将出售公司51%股权。10月7日，上市物管公司第一服务发布公告，也称因涉及收并购事宜停牌。10月8日，财信发展发布公告，以2.1亿元的对价出售安徽诚和物业的100%股权给碧桂园服务。此前9月碧桂园服务已收购多家物管公司，比如以不超过100亿元对价收购已向港交所递表的富力物业，以不超过33亿元对价收购已上市物管公司彩生活的核心资产。我们预计未来将有更多的上市物企和拟上市的物企将被出售，物业行业的整合将明显加速。我们重申对物业行业竞争格局优化的看好。我们认为在管规模和密度是物业公司做好增值服务的基础，行业整合加速有利于头部公司更快扩大规模加深密度，进而更快打通更多可行的社区增值服务业务线，加速第二成长曲线的实现。 投资建议 地产板块，我们更看好弹性较大的民营地产公司，比如融创中国。物业板块，我们看好关联房企经营稳健，自身业务拓展和并购整合能力强，社区增值服务开展有方的民营物业公司，推荐金科服务，建议关注碧桂园服务、建业新生活。 杜昊旻分 析 师SAC执业编号：S1130521090001duhaomin＠gjzq.com.cn 风险提示房地产调控定力超预期；销售下滑不及预期；并购整合不及预期 内容目录 行情回顾...................................................................................................4地产行情回顾.........................................................................................4物业行情回顾.........................................................................................4数据跟踪...................................................................................................5新房成交................................................................................................5二手房成交.............................................................................................7重点城市库存与去化周期........................................................................8地产行业政策和新闻..................................................................................9地产公司动态..........................................................................................10物管行业政策和新闻................................................................................11物管公司动态..........................................................................................11行业估值.................................................................................................11风险提示.................................................................................................13 图表目录 图表1：申万A股房地产板块本周涨跌幅位列第21........................................4图表2：WIND港股房地产板块本周涨跌幅位列第13......................................4图表3：本周地产个股涨跌幅前5名 ...............................................................4图表4：本周地产个股涨跌幅末5名 ...............................................................4图表5：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.................5图表6：本周物业个股涨跌幅前5名 ...............................................................5图表7：本周物业个股涨跌幅末5名 ...............................................................5图表8：40城新房成交面积及同比增速..........................................................6图表9：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.......................................6图表10：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.....................................6图表11：40城新房成交明细（万平方米）.....................................................6图表12：17城二手房成交面积及同比增速（周）..........................................7图表13：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比..............................8图表14：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比..............................8图表15：17城二手房成交明细（万平方米）.................................................8图表16：12城商品房的库存和去化周期........................................................9图表17：12城各城市能级的库存去化周期.....................................................9图表18：12个重点城市商品房库存及去化周期..............................................9图表19：地产行业政策新闻汇总....................................................................9图表20：上市公司动态................................................................................10 图表21：物管行业资讯................................................................................11图表22：物管公司动态................................................................................11图表23：A股地产PE-TTM..........................................................................11图表24：港股地产PE-TTM.........................................................................12图表25：港股物业股PE-TTM......................................................................12图表26：覆盖公司估值情况.........................................................................12 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.003%，在各板块中位列第13。本周地产涨跌幅前5名为华人臵业、嘉年华国际、