外高桥：2025年年度报告

上海外高桥集团股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人蔡嵘、主管会计工作负责人吕军及会计机构负责人（会计主管人员）曾暹豪声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 截止2025年12月31日，公司总股本1,359,912,218股。公司拟以实施权益分派股权登记日的总股本为基础，派发现金红利475,969,276.30元（含税），占本年度归属于上市公司股东净利润的比例50.89%。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本公告如涉及未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”下“关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................5第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................9第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................37第五节重要事项................................................................................................................................52第六节股份变动及股东情况............................................................................................................73第七节债券相关情况........................................................................................................................80第八节财务报告................................................................................................................................90 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 1、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润降幅80.75%，和扣除非经常性损益后的基本每股收益下降83.87%，主要为本年度成功发行持有型不动产ABS项目产生大额股权转让投资收益，以及房产销售毛利减少等因素综合导致。 2、2025年4月公司完成了非公开增发股票，股本数量发生变动，涉及到股本的基本每股收益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益指标均按加权平均口径计算 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等业务板块。 1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事开发、招商、运营和管理，为客户提供物业租赁及管理服务。截至2025年底，集团持有产业物业（含堆场）近445万平方米，出租率维持在82.3%的较好水平，为集团经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。公司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升级力度，新展城·新园作为集团首个标准定制的产业社区项目，凭借兼具通用性与个性化的超前设计，在当前市场形势下取得良好市场表现。 2、城市更新运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展，基本建成宜居、宜业、宜购、宜游的森兰地区中心。同时，积极参与、有序推进周边街镇内商业街能级提升。 3、贸易服务：专注于为客户提供包括自营进出口、进出口代理等全球化综合贸易服务解决方案。2025年，通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现上海跨境电商9610“整箱过机”模式落地，跨境电商1210海运出口首票成功试单，助力上海迈向长三角跨境出口集聚地；新增7个国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；高标准建设运营“上海二手车国际贸易综合服务平台”，搭建一站式功能平台和全链条服务体系，打造上海二手车出口品牌。 4、生物医药：积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设。发挥外高桥保税区内研究型医院优势，为创新药企提供临床试验及跟踪服务，加速研发成果转化，并依托生物医药产品注册指导服务工作站，为药械产品从研发到上市提供全过程服务。与香港生物科技协会合作，上海外高桥—香港生物医药创新联络站正式揭牌。外高桥产业基金为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，努力当好“房东+股东”。 5、专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全生命周期、全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”资本返程投资外高桥。在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品。在信息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落地。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 报告期内，公司作为外高桥区域的重要开发主体，积极响应国家战略机遇，打造外高桥国际贸易城，围绕上海自贸区保税片区“十四五”规划产业体系，持续夯实国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，聚焦培育生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件四大重点产业。 园区开发运营，正处于行业变革与发展的关键阶段。政策端，多地积极推动产业园区高质量发展，通过空间规划、土地供给、政策支持等多方面协同发力，为产业入驻提供指引与保障；市场端，行业规模仍在持续扩大，在前几年开发建设惯性下，园区空间供给仍保持着较强的上升趋势；运营端，市场化发展加速，国有控股园区运营商、民营园区运营商、产业方、基金方等多元主体纷纷参与，基础设施公募REITs打通金融渠道，为行业发展注入新活力。整体而言，园区开发运营行业在政策推动与市场变化中不断调整、创新，向着高质量、精细化、市场化方向迈进。 贸易服务，行业同样处于动态变化与革新进程之中。政策层面，各国为推动贸易便利化，不断优化关税政策、简化通关流程，我国持续推进自贸区建设，为贸易服务创造宽松环境；市场层面，全球贸易规模虽受疫情、地缘政治等因素冲击，但数字化转型加速，跨境电商蓬勃发展，行业竞争愈发激烈，传统贸易服务企业面临新兴电商平台与物流巨头跨界竞争挑战，客户对贸易服务的高效性、定制化需求日益提升；运营层面，企业纷纷拓展增值服务，从单纯货物买卖延伸至供应链金融、贸易风险管理等领域，以增强竞争力。总体而言，贸易服务行业在政策利好与市场需求驱动下，积极变革，在数字化浪潮中不断探寻新的增长路径，朝着高效、多元、创新方向前行。 三、经营情况讨论与分析 2025年，面对复杂严峻的国际国内形势，集团在董事会的领导下，围绕产业园区开发和城市更新运营两大核心任务，凝心聚力、攻坚克难，持续提升经营管理能力，不断提高经营效益，增强核心功能、提升核心竞争力，较好完成了年度各项目标任务。 （一）主要目标完成情况 公司资产总额476.73亿元，实现营业总收入59.69亿元，归母净利润9.35亿元。 （二）主要任务完成情况 1、牢牢抓住招商引资生命线，全力以赴推动重大项目落地，产业集聚效应进一步凸显 （1）招商引资稳中有进，物业整体出租率保持稳定 一是招商项目量质俱升。全年落地项目108个，截至12月底，可租售面积443.6万平方米（含堆场），出租率82.3%。二是引进外资规模保持稳健，完成实到外资14.23亿美元，合同外资15亿美元，新设企业755家，其中外资企业115家。三是总部集聚效应持续增强，年内新增费尼亚投资、先进装配、艾伯维等12家跨国地区总部及事业部，累计集聚总部企业165家。其中蔡司大中华区总部综合园区项目成功落地新发展园区，成为蔡司全球创新网络重要节点。 （2）产业组织稳扎稳进，重点产业聚集成势 落实区属企业硬核产业赛道分守机制，强化产业组织与产业服务。一是引进神复健行、阶梯医疗等脑机接口企业，并联合企业、医院及政府启动“脑机接口伙伴计划”，共同推动脑机接口技术在临床转