东方红隧道REIT新券定价分析
核心要点
- 项目概况:东方红隧道股份高速公路REIT(508020.OF)于2026年3月获批发行,4月7日成立,属于特许经营权类交通基础设施,存续期15年,发售规模10亿份,募资总额46.80亿元。
- 底层资产:底层资产为钱江通道及接线工程钱江隧道段,全长4,450m,是国家级高速公路杭州都市圈环线(G9903)的关键越江节点,2014年开始运营,收费期限25年,经营权将于2039年4月15日到期。
发行情况及估值
- 发行表现:网下有效认购倍数186.86倍,机构认购热情较前期有所回落,发行价4.68元/份,居询价区间4.012-4.700元的97.09分位。
- 估值方法:评估机构为上海财瑞资产评估有限公司,评估价值41.58亿元,折现率8.31%,与沪杭甬、江苏交控、南京高速等长三角交通基础设施REITs初始折现率保持一致,发行价对应P/NAV1.126x。
- 财务数据:2025年1-9月营收2.84亿元,EBITDA2.70亿元,经营性现金流净值2.70亿元。今明两年可供分配金额预测分别7.24亿元(全年)和4.49亿元,预测年化派息率分别16.63%和10.30%,全周期内部收益率5.73%。
- 发行价对应指标:发行价对应年化派息率13.12%和9.59%,对应10.43x2027EP/FFO。
二级市场估值推导
- 可比标的:已上市交通类REITs共13只,底层资产遍布长三角、珠三角、河北、重庆、山东等地区,最新平均P/NAV1.03倍,P/FFO11.35倍,派息率TTM9.56%。
- 核心驱动因素:交通类REITs的核心驱动因素为车流量与通行费等,与区域经济活力和路网结构变化密切相关。沪杭甬、江苏交控、南京高速、宁波交投四只长三角交通基础设施REITs最可比,四只REITs最新平均P/NAV1.12倍,P/FFO8.62倍,派息率TTM11.87%。
- 合理估值区间:参考可比标的,东方红隧道REIT的合理区间为5.17-5.66元,较发行价高10.53-20.96%。
风险提示
- 所在区域发展不及预期;
- 竞争性项目导致分流;
- 项目运营风险;
- REITs市场估值中枢下移等。