战略引领，“十五五”再上新台阶

公司评级买入（维持） 战略引领，“十五五”再上新台阶 报告日期2026年04月03日 投资要点： ⚫2025年业绩扎实，派息丰厚：公司2025年营收2814.4亿元，同比增长0.9%；毛利5974亿元，同比减少1.0%；核心净利润为224.8亿元，同比减少11.6%。毛利率和核心净利率分别为21.2%和8.0%。全年每股派息1.166元，保持37%的派息率。公司的各项财务指标均处于行业领先水平。 相关研究 ⚫业务结构优化，经常性业务利润占比过半：公司的三项主要业务开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务收入分别为2381.6、254.4和178.3亿元，营收占比分别分为84.6%、9.1%和6.3%；对应的核心净利润为108.3、98.7和17.8亿元，占比分别为48.2%、43.9%和7.9%；其中经常性业务（经营不动产+轻资产管理）的收入和核心净利润占比分别达到15.4%和51.8%。 【兴证海外地产】华润置地（01109.HK）2025中期业绩点评：经常性业务利润占比提升-2025.08.31 分析师：宋健S0190518010002BMV912songjian@xyzq.com.cn ⚫购物中心是重要的增长引擎：公司2025年购物中心营业额219.2亿元，同比增长13.3%。截至2025年底，公司在营购物中心数量增至98座，出租率保持在97.4%的高位。公司将继续实施“一城多汇”及“多城多汇”的布局策略，储备项目30个，是公司重要的业绩增长引擎。 分析师：孙钟涟S0190521080001请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。sunzhonglian@xyzq.com.cn ⚫聚焦核心一二线，保持销售规模：公司2025年新增土储33个，总建面339万平米，总土地款达到916.6亿元，其中99%投向一、二线城市。截至2025年底，公司总土储面积4673万平米，其中开发销售型业务土储在一、二线城市占比达到84%。在优质的项目和城市布局下，公司2025年实现合约销售2336亿元，保持行业领先位置。 ⚫融资成本新低：截至2025年公司净负债率提升至39.2%，但仍处于行业较低水平。平均融资成本降至2.72%的新低，财务实力雄厚。 ⚫维持“买入”评级：公司构建了“十五五”的发展战略，规划了清晰的“三条增长曲线”，在房地产行业进入高质量发展阶段提前卡位，不仅做到了业务结构的优化，更能实现业绩的持续增长。我们预计公司2026-2028年的营业收入分别为2734、2663和2602亿元，核心净利润分别为234、247和261亿元，当前股价对应2026E约7.9倍PE和4.7%的股息收益率，维持“买入”评级。 ⚫风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。 ⚫2025年业绩扎实，派息丰厚：公司2025年营收2814.4亿元，同比增长0.9%；毛利5974亿元，同比减少1.0%；核心净利润为224.8亿元，同比减少11.6%。毛利率和核心净利率分别为21.2%和8.0%。全年每股派息1.166元，保持37%的派息率。公司的各项财务指标均处于行业领先水平。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫业务结构优化，经常性业务利润占比过半：公司的三项主要业务开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务收入分别为2381.6、254.4和178.3亿元，营收占比分别分为84.6%、9.1%和6.3%；对应的核心净利润为108.3、98.7和17.8亿元，占比分别为48.2%、43.9%和7.9%；其中经常性业务（经营不动产+轻资产管理）的收入和核心净利润占比分别达到15.4%和51.8%。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫购物中心是重要的增长引擎：公司2025年购物中心营业额219.2亿元，同比增长13.3%。截至2025年底，公司在营购物中心数量增至98座，出租率保持在97.4%的高位。公司将继续实施“一城多汇”及“多城多汇”的布局策略，储备项目30个，是公司重要的业绩增长引擎。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫聚焦核心一二线，保持销售规模：公司2025年新增土储33个，总建面339万平米，总土地款达到916.6亿元，其中99%投向一、二线城市。截至2025年底，公司总土储面积4673万平米，其中开发销售型业务土储在一、二线城市占比达到84%。在优质的项目和城市布局下，公司2025年实现合约销售2336亿元，保持行业领先位置。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫融资成本新低：截至2025年公司净负债率提升至39.2%，但仍处于行业较低水平。平均融资成本降至2.72%的新低，财务实力雄厚。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫维持“买入”评级：公司构建了“十五五”的发展战略，规划了清晰的“三条增长曲线”，在房地产行业进入高质量发展阶段提前卡位，不仅做到了业务结构的优化，更能实现业绩的持续增长。我们预计公司2026-2028年的营业收入分别为2734、2663和2602亿元，核心净利润分别为234、247和261亿元，当前股价对应2026E约7.9倍PE和4.7%的股息收益率，维持“买入”评级。 ⚫风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。 附表 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露$$BusinessPublishStart$$ 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与北京同仁堂医养投资股份有限公司、瀚天天成电子科技（厦门）股份有限公司、成都空港城市发展集团有限公司、科学城（广州）投资集团有限公司、淮北市公用事业资产运营有限公司、淮北市建投控股集团有限公司、广州产业投资基金管理有限公司、绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司、中海油服、美格智能、思源电气、国泰君安国际控股有限公司、博纳西亚（杭州）医药科技股份有限公司、聚辰半导体股份有限公司、青岛平度控股集团有限公司、铜陵中旭产业投资有限公司、中金公司、环太湖国际投资有限公司、湖州南太湖国有控股集团有限公司、嵊州市投资控股有限公司、长春市城市发展投资控股(集团)有限公司、长发控股（香港）有限公司、愉欣国际有限公司、越秀地产、紫金矿业、厦门睿云联创新科技股份有限公司、内江投资控股集团有限公司、成都银行、东台市城兴投资发展有限公司、重庆三峡银行股份有限公司、重庆新双圈城市建设开发有限公司、兴证国际、民生商银国际控股有限公司、民银国际融资（香港）有限公司、天风证券、天风国际证券集团有限公司、兴业银行、瑛泰医疗、乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营（集团）有限公司、江苏银行股份有限公司、高邮市城市建设投资集团有限公司、红星冷链（湖南）股份有限公司、米多多集团股份有限公司、淄博市张店区国有资产运营有限公司、盐城市大丰区海城实业发展有限公司、江苏银行、海南橡胶、合盛农业有限公司、广东天域半导体股份有限公司、成都兴城投资集团有限公司、江西省信用融资担保集团股份有限公司、龙南旅游发展投资(集团)有限责任公司、广州开发区控股集团有限公司、澄达国际有限公司、江阴国有资本控股（集团）有限公司、盐城市大丰区谐城实业发展有限公司、盐城市大丰区城市发展投资控股集团有限公司、东台惠民城镇化建设集团有限公司、东台市城市建设投资发展集团有限公司、淄博高新国际投资有限公司、淄博高新国有资本投资有限公司、上海银行、四川港荣投资发展集团有限公司、临工重机股份有限公司、泰兴市润嘉控股有限公司、泰州化工新材料产业发展集团有限公司、安徽华恒生物科技股份有限公司、福建海西新药创制股份有限公司、环世国际物流控股有限公司、圣火科技集团有限公司、芯迈半导体技术（杭州）股份有限公司、迈威（上海）生物科技股份有限公司、金叶国际集团有限公司、上海挚达科技发展股份有限公司、紫金黄金国际有限公司、紫金矿业集团股份有限公司、土耳其主权基金、北京讯众通信技术股份有限公司、安井食品集团股份有限公司、拨康视云制药有限公司、黄山旅游集团有限公司、周六福珠宝股份有限公司、湖州吴兴人才产业投资发展集团有限公司、BeijingTong Ren Tang Healthcare Investment Co., Ltd.、Epiworld International Co., Ltd.、Chengdu Aerotropolis City Development Group Co., Ltd、ScienceCity (Guangzhou) Investment Group Co., Ltd.、HUAIBEI PUBLIC UTILITY ASSETS OPERATION CO., LTD、Huaibei City Construction InvestmentHolding Group Company Limited、Guangzhou Industrial Investment Fund Management Co., Ltd.、Vertex Capital Investment Ltd、Shaoxing ShangyuState-owned Capital Investment and Operation Co. Ltd.、COSL SINGAPORE CAPITAL LTD.、CHINA OILFIELD SERVICES、MEIG、SIEYUANELECTRIC、Giantec Semiconductor Corporation、QINGDAO PINGDU HOLDINGS GROUP CO., LTD.、Tongling Zhongxu Industrial InvestmentCo., Ltd.、CICC Hong Kong Finance 2016 MTN Limited、CHINA INTERNATIONAL CAPITAL CORPORATION、CICC、HUANTAIHU INTERNATIONALINVESTMENT CO., LTD.、HUZHOU NANTAIHU STATE-OWNED GROUP CO., LTD.、SHENGZHOU INVESTMENT HOLDINGS CO., LTD.、CHANGCHUN URBAN DEVELOPMENT & INVESTMENT HOLDINGS (GROUP) CO., LTD.、JOY DELIGHT INTERNATIONAL LIMITED、YUEXIUPROPERTY、ZIJIN MINING、Akuvox (Xiamen) Networks Co., Ltd.、NEIJIANG INVESTMENT HOLDING GROUP CO.,LTD.、BANK OF CHENGDU、DONGTAI URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT DEVELOPMENT GROUP CO., LTD.、DONGTAI CHENGXING INVESTMENT DEVELOPMENTCO., LTD.、Chongqing Three Gorges Bank Co Ltd、Chongqing