湖南投资：2025年年度报告

2025年年度报告 (2026-004) 2026年4月 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人皮钊、主管会计工作负责人彭莎及会计机构负责人（会计主管人员）彭莎声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”“十一、公司未来发展的展望”中描述了公司经营中可能面临的风险，敬请投资者关注相关内容，注意投资风险！ 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以499,215,811股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.30元（含税），送红股0股（含税），不以资本公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................2第二节公司简介和主要财务指标.....................................6第三节管理层讨论与分析...........................................9第四节公司治理、环境和社会.......................................26第五节重要事项...................................................43第六节股份变动及股东情况.........................................51第七节债券相关情况...............................................56第八节财务报告...................................................57 备查文件目录 一、载有董事长签名的年度报告全文及摘要原件； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表； 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 四、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 七、境内外会计准则下会计数据差异 1.同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用☑不适用 2.同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用☑不适用 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异□是☑否 ☑适用□不适用 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 1.主要业务 公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。 2.经营模式 公司各主营业务板块均为自主经营。 3.主营业务情况说明及行业地位 公司拥有的绕南高速100%收费经营权，管辖里程为28.665公里，路段内有湘江黑石铺特大桥（全长3068米）、梅溪湖隧道（全长3320米），设有黄花塘、坪塘、大托、洞井、万家丽南等5个收费站。报告期内，该路段通行费收入平均占公司总营收比重约45%以上，是公司核心利润来源；依托地理区位优势，该路段与京港澳高速、沪昆高速形成有效衔接，区域路网协同作用良好；在湖南省高速公路运营企业中，公司路产养护优良率连续两年保持在98%以上，综合管理效能位居全省前列。 资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，业务开展主要依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，目前已运营管理湖南投资大厦、新外滩商业广场自持资产，并承接广润福园、广荣福第、浏阳财富新城等物业服务项目，物管总面积近60万平方米。其中，湖南投资大厦年平均出租率稳居所在五一商圈前列，该项目已获评湖南省五星级物业管理项目、长沙市五星甲级商务楼宇；广欣发展、君逸物业连续3年获评湖南省优秀物业企业。 公司“君逸”品牌系列酒店，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处长沙市内核心地段，经过多年经营，已形成较为成熟的管理模式和体系，积累了一定基础的客户消费群体，报告期内酒店经营保持稳定，未出现重大经营异常。为进一步拓展“君逸”系酒店品牌，扩大品牌影响力、完善酒店板块布局，公司于2023年成立湖南君逸财富大酒店有限公司，目前该公司正按计划推进装修施工工作，确保酒店板块实现稳定可持续发展。 公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营项目为浏阳财富新城、广荣福第、广润福园，土地储备有广润福园商业地块、润辰地块（万事达3号地块）。 4.公司的竞争优势与劣势 高速公路建设运营板块依托规范化、安全化及信息化运营管理，实现通行费收入稳定。智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等信息化手段的应用，提升了路段运营管理效率与通行安全保障水平，绕南高速在长沙区域路网中发挥重要作用。当前绕南高速路段车流量已接近饱和，路面养护压力有所增加，救援保障能力与智慧交通应用水平仍需持续提升，以更好适应通行需求。 资产管理和物业服务板块运营项目整体出租率保持稳定，但受市场环境影响，商业物业租赁价格存在下行压力，两家物业公司需持续拓展增值服务，稳步拓展外部市场业务，增强持续经营能力。 酒店投资经营板块依托“君逸”品牌运营，积累了较为稳定的客户群体。近年来民宿及各类特色酒店市场发展较快，行业竞争加剧，对公司酒店经营形成一定压力，需进一步优化服务品质、灵活适应市场变化，稳步提升经营水平。 城市综合体投资开发板块经过多年经营，在房地产项目开发、建设及营销方面积累了相应实操经验。未来需在加快存量项目去化的同时，审慎把握市场节奏，合理推进项目开发，实现稳健发展。 5.主要业绩驱动因素 （1）高速公路建设运营 报告期内，绕南公司通过技术应用优化运营管理，持续提升运营效能。搭建智慧高速智能预警平台，提升了路段通行效率，相关工作入选全国高速公路创新发展典型案例、交通行业数字化转型优秀案例。完成坪塘收费站潮汐车道智能化改造，提升了车辆入口通行效率，项目入选湖南省水路、公路数字化转型智慧收费站项目。完成黑石铺大桥维修处治工程，保障道路通行安全，相关路段在全省“三保三大一创”综合评估中获评“优等”。上述运营优化与项目实施，为公司高速板块收入稳定提供了有力支撑。 （2）资产管理和物业服务 报告期内，物业服务及资产管理业务平稳运营。广欣发展围绕自持物业及外部项目开展运营服务，2025年完成湖南投资大厦内多家客户租赁合同续签及租赁面积调整，并通过开展户内增值服务进一步丰富收入来源；截至报告期末，湖南投资大厦出租率为88.03%，相关运营指标优于长沙市甲级写字楼平均水平。君逸物业公司通过优化招商策略，积极引进多家机构租户，截至报告期末，自持商铺出租率为94.97%，在溁湾镇商圈处于较好水平。物业出租与增值服务业务稳定开展，为公司贡献了持续稳定的现金流。 （3）酒店投资经营 报告期内，受长沙市酒店行业市场竞争加剧的影响，公司旗下两家酒店在经营过程中承受着较大的竞争与经营压力。君逸山水大酒店通过线上运营及线下市场拓展优化客源结构，相关运营评价位居长沙地区同类型酒店前列。君逸康年大酒店通过线上线下相结合的方式稳定客源，运营长沙青年人才驿站（天心区站），获评中国金钥匙中国服务示范企业。君逸财富大酒店装修工程于2025年5月开工，项目按计划推进。各酒店多措并举，确保了酒店板块持续运营。 （4）城市综合体投资开发 报告期内，城市综合体项目强力推进。广润福园项目住宅全部售罄，项目获评湖南省优良施工工地、长沙市结构优良工程。浏阳财富新城引入湖南省级大学生创业孵化基地、浏阳河文化产业园、浏阳国际传播中心等合作方，有效盘活存量资产。广荣福第加速尾盘去化，自持商业物业已全部出租。城市综合体项目销售、资产盘活及运营收益，为公司当期营业收入提供了重要支撑。 累计土地储备情况 浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡，包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）；拆迁户29,198.64㎡已办理回迁手续。 发展战略和未来一年经营计划 详见本节第十一部分“公司未来发展的展望”相关内容。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 报告期内，公司为购房客户向金融机构申请按揭贷款提供阶段性担保的发生额为886.00万元，截至2025年12月31日，余额为零。具体情形详见本报告“第五节重要事项”“十六、重大合同及其履行情况”“2.重大担保”。 董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用☑不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）高速公路建设运营行业 一是路网竞争加剧，2024年以来湖南新增8条高速公路通车，全省高速总里程突破8000公里，绕南高速面临的分流竞争压力持续加大。同时，绕南高速沿线大托钢材市场及周边物流企业按城市规划外迁，导致2025年货车流量同比减少6%以上，核心车流基数受到冲击，通行费收入增长不确定性增强。二是政策导向明确，全省高速路网加速“智慧化”升级，政策鼓励数字化、智能化技术应用，推动运营效率与安全水平提升。同时，上级主管部门对安全生产、生态环保、合规经营的监管要求持续加码，运营管理合规成本进一步增加。 （二）资产管理和物业服务行业 一是写字楼市场承压，长沙甲级写字楼市场新增供应量持续增加，空置率居高不下。五一商圈等核心区域竞品纷纷降价抢客，湖南投资大厦面临“租金下降”与“招商去化”的双重压力，部分租户因经营困难可能缩减办公面积或搬迁，招商与收租难度加大。二是客户需求升级，企业降本增效意识增强，租赁决策更趋审慎，小面积、灵活办公需求占比上升。同时，业主及租户对物业服务响应速度、定制化水平、增值服务能力的要求持续提 高，倒逼服务模式升级。三是住宅物业竞争白热化，刚需盘物业服务进入“低毛利、强服务”时代，广润福园相邻项目由头部物企承接后降价竞争，给公司物业承接项目带来明显竞争压力，后续收费与服务保障面临挑战。 （三）酒店投资经营行业 一是行业供给过剩，根据湖南省酒店饭店协会数据，2025年酒店新增供给集中释放。全国高端酒店市场已从增量扩张转向存量竞争，湖南近三年年均新开业12家五星档次酒店；长沙作为公司旗下四星酒店的核心布局区域，供给压力更为突出。高端品牌酒店入市直接分流公司酒店的中高端客群，叠加本地供给激增影响，长沙四星及高档酒店入住率、房价下行