房地产专题报告：收储助力房地产市场去库存、优供给

房地产专题报告—— 收储助力房地产市场去库存、优供给 徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号： 报告摘要 一、收储存量房进展。2024年以来，中央会议多次提及支持收购存量商品房。2026年《政府工作报告》中首次提及“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，以及“盘活利用存量土地和闲置房屋设施”。近年多城市积极推动收储存量商品房落地。截至2026年2月中旬，全国已有36个重点城市发布明确收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。除了收购新建商品房之外，收购二手房也是各地盘活存量的重要方式。广州安居集团常态化向社会征集符合条件的房源进行收购。收购存量商品房的用途逐步扩大，部分高校收购存量商品房用作学生宿舍。 二、收储存量房——以上海为例。2026年2月2日，中国建设银行上海市分行牵头的首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目签约仪式顺利举行，浦东新区、静安区、徐汇区为试点区。此举标志着上海市通过市场化方式收购存量住房、扩大保障性租赁住房供给的工作进入实质性推进阶段。收储要求方面，三区在收购模式和收购要求上存在一定区别。 三、专项债收储存量闲置土地进展。2024年以来，中央及监管部门已经出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量商品房，据中指研究院不完全统计，2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5500宗，总用地面积近3亿平方米，总金额超7500亿元。分地区来看，31个省市中有26个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中浙江省公示拟收储总金额超900亿元，规模位居第一。据Wind数据，截至2026年3月26日，2025年至今全国已发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额为5415.6亿元，其中广东省发行738.3亿元，居首位，浙江省发行647.7亿元，位居第二，上海、江苏省、江西省发行土地储备专项债金额超过400亿元。 四、投资建议。目前房地产行业收储去库存处于关键期，政策层面支持力度持续加大。去年12月中央经济工作会议明确强调“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，2026年政府工作报告中也提及“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。土地收储依托专项债发力，但区域分化明显。2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5500宗，总用地面积近3亿平方米，总金额超7500亿元。收购存量商品房和闲置土地有利于盘活存量资源，稳定房地产市场，保障民生。随着各地政策逐步推进，后续配套政策也有望进一步完善，存量商品房和存量闲置土地收储作为去库存的重要一环，我们预计26年各地将继续加大收储的力度，建议关注相关地方国企及开发商。五、风险提示：政策落地进程不及预期;需求修复不及预期；房地产行业下行风险 目录 1、收储存量房进展2、收储存量房——以上海为例3、专项债收储存量闲置土地进展4、投资建议5、风险提示 1、收储存量房进展 3月5日上午，十四届全国人大四次会议召开，国务院总理李强作政府工作报告，其中强调“着力稳定房地产市场”，目前不同城市的房地产市场表现存在分化，报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，控制新增土地供给、去库存是直接改善市场供求关系，修复市场预期的关键举措。 1、收储存量房进展 2024年以来，中央会议多次提及支持收购存量商品房相关政策。2024年以来，中央会议多次提及支持收购存量商品房。2026年《政府工作报告》中首次提及 “探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，以及“盘活利用存量土地和闲置房屋设施”。 1、收储存量房进展 政府“收储”存量房包括两种模式。我们之前在报告中提及，商品房“收储”是指由政府收购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房。从收购房源的角度来看，具体包括两种模式。 模式一国企收储未售新房：地方国企直接收购开发企业已建成未出售的存量商品房，改为保障性住房等。 模式二国企收购居民旧房：各城市政府指定地方国企或第三方收购市民存量旧房，售房款项用于居民购买指定新房项目，地方国企收购的旧房可用作保障房、安置房等用途。 资料来源：中指研究院，太平洋证券 资料来源：中指研究院，太平洋证券 1、收储存量房进展 多城市积极推动收储存量商品房。近年多城市积极推动收储存量商品房落地。截至2026年2月中旬，全国已有36个重点城市发布 明确收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。除了收购新建商品房之外，收购二手房也是各地盘活存量的重要方式。 1、收储存量房进展 广州安居集团常态化向社会征集符合条件的房源进行收购。 2024年11月18日，广州安居集团第一次发布收购存量商品房用作保障性住房的征集通告，2025年11月18日，发布“关于持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源的征集通告”，其中对房源的要求有所放宽，并指出将常态化向社会征集符合条件的房源进行收购。广州安居集团有限公司或其下属广州安居投资发展有限公司、广州安居住房置业有限公司等各级子公司作为收购主体实施收购。 1、收储存量房进展 各地收储存量房落地情况。 2025年7月31日，广东省住房城乡建设厅召开全省收购存量商品房用作保障性住房视频培训会议。2025年以来，广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套的存量商品房用作保障性住房项目收购工作，收购金额14.43亿元，相关项目预计供应保障性住房共约2100套。 截至2025年9月，广西省累计收购2.92万套存量商品房用作保障性住房。 截至2025年年底，郑州全市已累计配租人才公寓10.92万套（间），服务保障青年人才超过12万人，市级项目平均出租率达97%。 截至2026年3月初，根据中指研究院不完全统计，2025年以来浙江、四川等省市共计发行超43亿元专项债券收购存量商品房用于保障性住房，整体进展较慢，预计2026年将有更多配套政策出台，保障性安居工程补助资金、城中村改造专项资金等用于收购存量商品房或将成为更多城市探索的方向，推动商品房去库存。 1、收储存量房进展 收购存量商品房的用途逐步扩大，部分高校收购存量商品房用作学生宿舍。 2025年2月，湖北大学阳逻校区收购352套存量商品房用于学生住宿。根据湖北省发改委的批复文件，湖北大学阳逻校区将整体购置武汉城建·水岸（阳逻水乡）5号楼、6号楼存量商品房352套，用于学生住宿，总建筑面积37048.04平方米（全部为地上建筑面积），新增学生住宿床位2800个。项目估算投资为1.98亿元，其中毛坯购置费用1.72亿元，装修改造费用2586.29万元。2025年9月，有3所教育部直属高校单一来源采购购置存量房地产用作学生宿舍项目，包括合肥工业大学、中国矿业大学（徐州）和中南大学。合肥工业大学拟以1.18亿元收购龙湖翠湖壹号1号楼用作学生宿舍。 2、收储存量房——以上海为例 2024年上海首次推出商品住房“以旧换新”活动。2024年5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会曾联合倡议，在上海发起 住房“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民，购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。若旧房未在约定期限内售出，则无条件“退房退款”。首批参加倡议的房地产开发企业20余家、房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤及临港等区域。到2024年底，中铁、招商、象屿、金地、中国能建、中建、金融街、金茂、中交、宝业等17家 企业27个项目、10家经纪公司参加，“以旧换新”小程序形成流量近18万，通过“以旧换新”成交的量占项目总成交量的20%左右。 2、收储存量房——以上海为例 闵房集团旗下公司宣布公开收购商品房用作保障性租赁住房。2025年6月9日，上海闵房集团旗下的上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告称， 为进一步盘活存量房源，现面向社会公开征集符合要求的房地产项目用作保障性租赁住房（阶段性房源）使用。收购标的须为合法合规的新建住宅商品房项目，并具备现房交付条件。这也是上海2025年首个通过收购商品房用作保障性租赁住房的项目。 2、收储存量房——以上海为例 奉发集团收购二手房。2025年12月26日，奉贤的平台公司奉发集团官微发布消息，宣布拟收购50套旧房，可置换为奉 发旗下在售商品住房，包括奉发云境、奉发云境pro、奉发左岸晶邸、奉发右岸晶邸、奉发贤荟悦邸等。截至2026年1月23日，活动累计收到104组意向报名信息。经严格的初步筛选与沟通，已完成首批50组家庭的正式登记工作，并全面启动针对性的旧房评估与新房匹配工作，另有14组家庭进入轮候序列。 2、收储存量房——以上海为例 上海静安区启动“住房以旧换新”试点工作。2026年1月末，市场消息称，上海静安区启动“住房以旧换新”试点工作，区公租房企业作为 指定收购方，面向持有70平方米以内，总价约400万以下老公房居民，直接收购其旧有住房，以协助置换区内新房。本次试点分三步走。 资料来源：凤凰网房产上海，太平洋证券 2、收储存量房——以上海为例 上海启动收购二手房。2026年2月2日，中国建设银行上海市分行牵头的首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目签 约仪式顺利举行，浦东新区、静安区、徐汇区为试点区，此举标志着上海市通过市场化方式收购存量住房、扩大保障性租赁住房供给的工作进入实质性推进阶段。收储要求方面，三区在收购模式和收购要求上存在一定区别。 2、收储存量房——以上海为例 上海启动收购二手房。为确保试点工作规范、高效推进，各区均建立组织协调机制，普遍采取“政府专班统筹+国企平 台实施+金融机构支持”模式。由区住房保障和房屋管理局、财政局、国有资产监督管理委员会等部门联合组成的工作专班负责政策制定、标准把握与统筹协调；区属保障性住房公司作为收购主体，进行专业化、市场化操作。金融支持保障方面，中国建设银行将提供一揽子综合金融服务。据中国建设银行上海静安支行 行长严卫东介绍，银行将组合运用住房租赁贷款，统筹支持房源收购与后续运营，提供期限长、价格优惠的专项融资方案。同时，配套提供按揭服务、租金监管、房票安置、交易资金监管等全方位金融支持，实现“一条龙”专业化服务，覆盖从收购、改造到运营管理的全过程。 规模方面，据上海市政协委员丁祖昱采访提及：“浦东、徐汇和静安收购二手房，来提供给保租房，未来可能有7个区会加入，估计全年的（收购）总规模大概在1万套左右”。 2、收储存量房——以上海为例 上海二手房成交占比高。根据中指数据，2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的比例为83%，二手房市 场占据绝对主导地位。2025年上海总价400万元以下且面积在70平方米以下的二手房成交7.9万套，占全市二手房成交总量的36%，其中浦东新区、徐汇区和静安区分别成交16709套、4800套、4737套，分别占各区域二手房成交总量的34.9%/36.8%/46.6%，高于全市36%的水平，满足收购条件的基础房源较多。 资料来源：中指研究院，太平洋证券 2、收储存量房——以上海为例 静安和徐汇区新房成交总价偏高。分价格段来看，据中指数据，2025年静安区和徐汇区成交总价位于1000万元以上的房源占比约 98%，位于1200万元以上的房源占比超过90%，两区的新房价格相对偏高，故对于想出售二手房置换新房的购房者购房压力较大，参与落地难度较大，而浦东新区新房成交各价格段分布较为平均，1000万元以下房源占比超过60%。 2、收储存量房——以上海为例 上海全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系，覆盖新毕业大学生、新市