房地产行业：存量房收储政策优化有望助力库存逐步去化

我们不同于市场的见解： 1我们认为，存量房收储政策并不存在所谓“堵点”，难以快速推进的关键在于地方收储的权责制度，地方政府需要为项目的合规性和盈亏平衡担负最终责任。但是，在收储政策大框架不变的情况下，仍存在一定优化空间，例如取消收储价格上限、放宽再贷款的期限、下调再贷款利率等，一系列积极政策效果的累积将助力库存逐步去化，地产股价修复斜率有望提升。 2不需要过度猜测政策节奏，实际上地产行业及地产股价的修复并不完全依赖于政策具体的出台时间。无风险利率的下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因。实际上房地产行业进入下行阶段以后，社会的中高息回报资产明显减少，自然会带动无风险利率下行。前几年地产股价明显下行，是因为分子端的影响超过了分母端；目前房地产进入了新的筑底阶段，以及无风险利率进入低利率区间，分母端的影响超过了分子端，从而将带来未来股价的回升。而在这个过程中，政策的出台节奏快一点慢一点，强一点弱一点，都不实质性改变整件事情的基本预期。所以，我们认为只要对国家治理能力抱有信心，那么投资者自然就会对政策能拖底地产存在信心。考虑房地产的底部过程较长，尚有持续经营能力的优质开发商将更占优势，资产负债表以及其股价也将得到持续修复。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001李雪君021-63325888*6069lixuejun@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860517020001香港证监会牌照：BSW124 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn ⚫具体事件评述： 未来存量房收储政策若迎来边际优化，累积效用有望助力库存逐步去化。2024年5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量商品房用作配售型或配租型保障性住房，同年9月优化了再贷款激励政策，再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%，截至9月底，贷款使用额度为162亿元，使用率仅5%左右，收储推进缓慢的原因从表层看，主要由于在“商业可持续”的要求下，开发商与地方政府的定价分歧。收储偏低的定价可能导致房企股东权益和非标基本清零，净租金收益率与资金成本达成平衡的项目也较少；从深层看，由于是地方政府负责选择收购主体、指导其市场化选择收购项目等，项目的合规和盈亏的最终责任由地方政府承担，因此地方收储被权责制度制约。2025年3月政治局会议提出“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权；拓宽保障性住房再贷款使用范围。”我们认为，在地方收储大框架不变的情况下，政策仍具有优化空间，如取消价格上限以提高开发商出售库存的积极性、放宽再贷款期限、降低贷款利率等以提高项目达到盈亏平衡的可能性，不断累积的效果有望逐步作用于开发商库存去化，助力地产修复斜率提升。 北京新政进一步确认房地产筑底判断2025-08-11政策重心或从短期刺激转向新发展模式的探索2025-08-06 短期无“新棚改”，但仍看好地产筑底：——7月中央城市工作会议点评2025-07-21 投资建议与投资标 ⚫建 议 关 注 标 的 ：招 商 蛇 口(001979， 买 入)、 保 利 发 展(600048， 买 入)、 贝 壳-W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)。 ⚫风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 分析师申明 每位负责撰写本 研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普510指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。