招商蛇口机构调研纪要

调研日期: 2026-03-17 一、业绩发布 招商蛇口 2025 年度业绩说明会暨投资者交流会,由公司财务总监兼董事会秘书余志良主持。主持人首先介绍了出席本次会议的公司管理层、独立董事和独立财务顾问主办人,随后介绍了公司业绩及主要财务数据;董事总经理聂黎明介绍了公司2025年经营情况及2026年经营策略;最后,公司董事长朱文凯分享了公司“十四五”战略回顾及“十五五”战略部署。 二、主要问题及回复 问题 1:在行业深度调整、格局加速重塑的当下,招商蛇口依然保持了相对稳健的发展。请问您认为招商蛇口背后最核心的、能够支撑公司穿越周期的竞争优势是什么? 回答:感谢投资者的提问。实际上在行业目前深度调整的当下,大家都在思考我们凭什么能够走远。就招商蛇口而言,我们核心竞争力和底气来自哪里,今天借这个机会和大家分享一下。 我们认为我们第一个核心优势是来自于招商局集团强大背景支持和资源的协同优势。大家都知道招商局集团是一家拥有超 150 年历史的百年央企,业务领域广泛,横跨交通物流、综合金融、地产园区、科创产业,连续 21 年获得国务院国资委经营业绩考核 A 级。近年来,招商蛇口在招商局集团的支持和指导下,不断调整我们的策略。实际上招商局集团也在整合内部的资源,推动产融互动的协同,给我们带来了实实在在的优势,包括大家过去都知道的我们在前海、蛇口一系列的重大战略资源,都是得益于招商局集团的战略支持和互动。我们认为随着招商局集团在新的“十五五”规划中锚定国际化综合型的世界一流企业的目标,全面推进第三次创业取得的进展和标志性成果,在这个行业信用分化的当下,集团是我们最重要的战略支持。这是我认为的第一条。 第二是坚定的战略定力和强大的组织执行力。我们很早就意识到行业不可能永远狂奔,刚才 PPT 介绍了我们在集团指导下从 2021年开始提出“三个转变”,到后面在战略上进行换挡、转型,在战略落地过程中也会根据市场情况不断调整优化。公司在招商局集团的指导下,不断的动态调整我们的战术,符合当期的战略。2025 年是公司“十四五”收官之年,我们系统的总结了过去五年的执行情况,结合内外部的环境变化和国家的“十五五”规划建议要求,对战略定位进行了新的修正。第一个定位就是我们会更加清晰,我们会稳固行业的五强,成为中国领先的地产园区综合开发运营商,刚才介绍了我们定位,我们会在这条路上坚定走下去。第二,我们也调整了我们抓手,以前我们提产网融一体化,现在提出要精准投资,产品要升级,运营要增值和资产要盘活,这个是我认为我们在战略执行方面是有清晰的定力和强大的组织执行能力。 第三,招商蛇口拥有稳健的财务管控能力,在过去 40 多年经营实践中,公司始终将稳健、审慎的财务管理作为可持续发展的基石。公 司坚持底线思维,构建了涵盖投融资、现金流和债务结构全维度的风险防控体系。大家可以一直看到,我们“三道红线”一直在合理范围。这个背后就是基于我们长期以来对于风险和市场的高度敬畏。依托央企的平台信用优势和优质的资信状况,我们有多元的畅通的低成本融资体系,包括我们拥有刚才跟大家介绍的 REITs 的平台,我们的融资成本也基本上是行业领先的。所以这种卓越的财务管控,不仅为我们穿越行业周期的波动带来坚定的保障,也为高质量发展注入了源源不断的内生动力,这是我认为的第三条。 第四,公司招商蛇口经过多年的开发,已经不单纯是一个开发商。我们拥有行业全链条的开发、运营和服务的综合能力,我们围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务构建了一个行业全生命周期的综合发展模式。这三者不是孤立的,是一个从空间营造到内容运营再到生活服务的完整闭环。开发业务一直是我们的种子和源头,招商蛇口依据领先的好房子体系,会持续在源头打造高品质的空间载体。无论是我们过去推出的序系、玺系,还有揽阅系,我们会在后续的市场发展中持续迭代我们的产品线。资产运营方面,我们会把集中商业、产业园区、公寓等业态全领域进行深耕细作,运用成熟的 REITs 平台在未来实现资本化,也为这个体系提供源源不断的资金和活水。物业服务是我 们生态闭环里的连接器和压舱石,房子的交付不是终点,而是起点。所以我们物业服务提供长期稳定的业务,也为资产运营提供稳定的客户基础,所以招商蛇口具备的这种从空间+内容+服务这种高品质提供产品的综合能力,实际上不是一朝一夕变成的,也不是单一赛道能够复制的。 总结起来,我觉得我们核心竞争优势有,一个是百年招商局的背景和支持,一个是清晰的坚定的战略和执行,一个是稳健的财务管控,再就是我们具有全链条的综合开发能力。这四点不是一天形成的,也不太会轻易被复制,正是这些支撑我们在目前行业的寒冬中能够稳步前行。谢谢! 问题 2:近期核心城市陆续优化限购、限贷等政策,市场对政策效果高度关注。公司如何看待这些政策对市场信心的提振作用?本轮政策背后释放了哪些信号?面对当前市场环境,公司的策略是什么? 回答:谢谢投资者的提问。这个问题目前是市场非常关心的问题,投资者在问,买家、卖家也在问,同时也是公司在制定“十五五”规划和2026 年公司计划时候考虑的最主要的因素。大家也都知道从 2021 年到现在,这个行业经历了四年多的深度调整。但是近期国家和各个地方陆续出台了很多的优化限购、限贷等政策,稳市场、稳房价。这个确实是在目前来看给市场带来更多的信心,起到了一个提振信心的作用。比如说就以今年 2 月 25 日上海发布的新政来看,在春节后带动了核心区来访量和签约量阶段性回暖。今年春节期间以及 3 月份应该说来访和成交都是非常不错的,到昨天 3 月份刚好是半个月,应该说销售也是出现了一个回暖的迹象。 当然我们也要清醒的看到当前市场其实还是处于一个筑底修复期,我们持谨慎乐观的态度。短期是提振信心,中长期还是在逐步筑底和修复的一个过程。从这一系列政策,我们觉得应该有两个非常明显的信号,一个是国家因城施策、精准调控以稳房价、稳市场的决心是坚定的。而且我们也看到这一轮政策也不是一刀切的放松,而是针对不同城市、不同区域具体情况进行差异化的调整,而且更加讲究政策之间的协同 ,也讲究政策的一步到位。既要支持合理的住房需求,又要守住风险底线,既要发挥市场机制作用,也要防止大起大落。这是一个信号。第二个信号是国家推动房地产行业高质量发展的新模式,从顶层设计开始到制度的落地,坚定稳定房地产市场就是稳定经济大盘,防范房地产风险就是防范系统性风险,这不仅是对居民合理住房消费的支持,也是对行业长期健康发展的一种制度性托举。基于这样一些判断,招商蛇口应该怎么去应对?其实刚才我在介绍公司 2026 年经营策略的时候也向大家做了一些简要的说明。在开发业务方面我们还是坚持聚焦核心,以销定投,优中选优。几个方面来说,第一方面,投资,聚焦核心,以销定投,优中选优。将资源高度聚焦于核心一线城市和强二线城市的核心板块。刚才也讲到,2025 年我们在强心 30城投资占比达到百分之百,在核心十城投资占比接近 90%,其中一线城市占比 63%。2026 年我们会继续严格执行公司“六好”投资体系,即城市好、团队好、板块好、周转好、产品好、运营好,在利润率上把控好底线。同时我们也对一些存量项目采取盘活的措施。用多元的手段促进资产盘活,获取优质项目,在规模和利润之间找到最佳平衡点。这是投资方面。另外在经营方面,继续去优化我们的好房子和好服务。通过为客户创造更好的价值来实现公司更好的回报。与此同时,我们也会把对风险的防控始终摆在重要的位置。这是在开发方面。 在资产运营方面刚才我们讲了要加快推动三个升级,一个升级业态运营模式,第二是聚焦持有回报的提升,推动存量项目迭代升级,第三是充分发挥多 REITs 平台优势,刚才朱董也讲到,我们依托已搭建好的这些REITs 平台,让优质资产的价值得到充分的释放。这块我就不再重复了。 在物业服务方面,一个方面是加大市场的拓展力度,开拓市场。第二,继续用心做好做优服务。第三方面是实行精细化的管理,能够强运营。我想物业方面我们会继续在这些方面发力。 总体来说,在行业弱复苏、深分化的格局下,招商蛇口有信心凭借三大业务协同发力,敏锐把握政策机遇,持续巩固和提升市场地位,为股东创造可持续的价值回报。谢谢! 问题 3:2025 年整个行业下行压力大,我们也看到招商蛇口出现了业绩下滑,请帮我们分析一下 2025 年业绩下行的主要原因。行业这两年的供求关系都发生了很大的变化,但是 2025 年的业绩更多代表的是过去的经营结果。对于现阶段市场情况,管理层是否认为房地产开发业务盈利的表现已经到了拐点,在“十五五”期间招商蛇口业绩方面有何指引和导向? 回答:这个问题确实是投资者最关心的,也不可否认招商蛇口 2025年的业绩出现了下滑,这是一个事实,这也是整个行业目前的现状。从数字上来说主要是三个方面的影响,一个是因为过去四年房地产市场经历深度调整,利润都在下滑,而且这种下滑是量价齐跌的下滑,2021 年全国新建商品房销售额是 18 万亿,到去年是 8 万亿左右,下降超过了一半,而且量的下跌也伴随着价格的下跌,在过去几年行业这种深度调整中,大家都在经历一种考验。招商蛇口作为这个行业中的一员,当然也在经营上出现了比较大的波动,我们 2025 年营收 1,547 亿元,同比减少了 242 亿元,毛利同比减少了 48 亿元,同时来自联合营公司的投资收益也减少了23 亿元。这些数字的变动,反映的也是行业下行的背景下,对企业盈利能力普遍性的冲击,这是一个方面,就是利润的下降。 第二个方面是计提减值,招商蛇口一贯秉承审慎的原则,2025 年公司计提减值损失 40 多亿元。 第三个是折旧,招商蛇口是按照成本法计账原则,对投资性房地产进行计量,在 2025 年计提投资性房地产及固定资产折旧是 30多亿元。 这些会计处理在当期对公司的报表利润有一些影响,当然从长远来看它也是在夯实公司的资产质量,为未来轻装上阵做好准备。这是对 2025年公司利润下滑的分析。 未来,前面的问题讲到市场信心、行业形势的时候,目前市场信心有一些恢复,行业也处于筑底和修复的时期,我们认为随着筑底磨底的形成,未来房地产行业和公司的回报会逐渐企稳,会逐步走出快速下滑的趋势,进入磨底的阶段。一方面是我们还要承受低回报甚至出现亏损的老项目,我们在逐步消化、逐步盘活,对未来的利润会带来冲击。另一方面也有积极的信号,近两三年来我们聚焦核心,优中选优,我们也投资了一些好的项目,利润也会逐渐结转出来,刚才朱董讲到,招商蛇口在市场上还是有我们的优势。随着行业形势逐步修复,公司未来利润的压力也会逐步缓解。 对于我们来讲,“十五五”期间我们的目标也是非常明确的,一方面是消化存量的包袱,实现利润表的逐步修复。另一方面是按照我们既定的战略推动公司的转型升级,提升我们的回报,能够为投资者实现可持续的投资回报水平。我们也有信心随着形势的复苏和筑底的形成,重新回到稳健增长的轨道。 问题 4:我觉得“韧性向前,行稳致远”总结得特别好,既是公司“十五五”的愿景,也是每个地产研究员的自勉。各位管理层怎么看待2026年的土地市场,对土地市场有什么样的期许,以及投资强度怎么看,拿地销售比这些指标怎么定,以及投资的标准、投资的重点区域,这方面有什么看法? 回答:说到2026年的土地市场,先回顾一下去年土地市场,2025年土地市场的特点是前高后低,出现了明显的降温,全国300个城市住宅用地成交的建筑面积去年是6.2亿平方米,同比下降了14%,土地出让金为2.3万亿,下降了11%。尤其第四季度以来,由于销售端持续缩量,加上核心城市优质地块供应力度减弱,房企总体上保持了审慎的投资态度,去年12月份300个城市土地平均溢价率为2%,连续5个月回落,创了年内的新低。去年土地市场总体来讲,房企普遍的策略是聚焦核心城市的核心地块,全国TOP20城市土地出让金占了全国的52%。 再看2026年,我们认为土地市场预计会延续“整体低位运行、局部点状稍热”的特征,但是好城市、好地段的好房子项目还是值得投资的。跟往年一样,各个地方政府在