招商蛇口机构调研纪要

调研日期: 2025-03-18 一、业绩发布 招商蛇口2024年度业绩说明会暨投资者交流会,由公司财务总监兼董事会秘书余志良主持。主持人首先介绍了出席本次会议的公司管理层。随后介绍了公司业绩及主要财务数据;董事总经理朱文凯介绍了公司2024年经营情况及2025年发展策略;最后,公司董事长蒋铁峰分享了公司未来发展战略及规划。 二、主要问题及回复 问题1:政府工作报告明确提出,要加快推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造,提升城市居住品质,改善居民生活条件。公司在城市更新方面目前项目储备如何?未来有何发展计划? 回答:早年,深圳城中村改造、旧改是一种非常成熟的土地孵化模式。我们,包括同行很多项目都是通过这种模式来获取的。在新形势下,我们也在积极参与城中村改造项目。我们主要聚焦核心城市,在长三角和粤港澳大湾区,重点是深圳、上海,包括佛山、广州的一些机会。具体项目的个数我们也统计了一下,目前在孵化的可能将近大约20个,储备项目计容建筑面积大约700万平方米。2024年完成专规批复的有深圳后海蛇口的饼干厂项目,这个项目非常优质;还有佛山宝华项目等。在上海,我们参与“两旧一村”的首个标杆项目是徐汇的清和玺,还有一些上海历史风貌项目,比如弘安里、桐安里项目等。在深圳蛇口,今年我们还会推进爱榕园,蛇口渔二村的旧改和太子湾北等一系列项目。 城市更新的孵化,每个地方政策不同,受房地产影响,受审批进度影响比较大,但我们也摸索了不少经验,开发速度比当年提升了不少。城中村改造还有一些很重要的机会,包括外立面改造、加装电梯、适老设施改造、片区环境提升等等,这个我们也在积极尝试,后面重点希望依 靠积余、依靠蛇口的专业能力一起推动提升老旧小区居住品质,满足居民对美好生活的追求,也是体现央企的社会责任担当。可能不能贡献多少销售额,但是对我们资产运营和场景运营改造能力是一个很大的提升。未来三年,我们实现销售贡献旧改项目大概有8个,预计供应货值大概600亿左右,这是目前统计的基本数据。 问题2:从经济形势、房地产政策和市场端等方面,2025年公司如何展望? 回答:经济形势方面,两会做了一个全面的总结。去年我们国家的经济也是经历了多重挑战,多重压力,整个还是比较平稳运行,全年经济增长实现了5%。今年以来,人工智能方面接连取得重大突破,也为中国的产业升级和经济高质量发展注入了新的动力,也给大家带来了信心。所以展望今年整个经济环境,中央经济工作会议和政府工作报告都说要实行更加积极有为的宏观政策,包括更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。所以我们觉得虽然有国际外部环境不确定性和挑战,但是整个经济还是有望平稳地增长。 我主要谈谈关于房地产政策方面,去年9月中央政治局会议首次提出要促进房地产市场止跌回稳。实际上是释放了从2021年这一轮下行调整以来最强的稳地产的信号。到12月,中央经济工作会议提出持续用力推动房地产市场止跌回稳,加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房的需求潜力。到今年的政府工作报告实际上从提振需求到防范风险,对房地产的政策都有明确的表态。政府工作报告里提出要更大力度的促进楼市、股市健康发展,持续用力推动房地产市场止跌回稳。像这一切政策的信号、稳定房地产的信号相当明确。包括提出建设好房子,要形成房地产发展的新的模式。实际上这些东西都是要引导整个房地产市场的健康、可持续发展。所以总体来看,我们觉得房地产的政策方面,2025年整个的基调会比较积极。预期政策将会继续围绕着释放需求和改善供给持续发力。 关于市场方面,2024年房地产市场波动较大,一季度同比跌45%,到四季度同比涨19%,就在一年之内。所以整个2024年,开发商经历了非常不容易的一年。目前来看“926”以后一揽子增量政策的效果,持续性明显强于过去。今年前两个月房地产市场的表现延 续了去年四季度以来的回暖企稳的态势。重点的城市一二手房成交面积都在增长。像我们监控的二手房,重点的30个城市,1、2月二手房成交量25万套,增长了25%,所以二手房是比较活跃的。同时,核心城市的土地市场升温明显,溢价率也明显上升,像北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市,多宗优质土地都开始有高溢价的成交。2025年,我们认为房地产市场应该是筑底回稳的一个年份。在行业明显回稳之前,我们预计房地产的政策会持续发力,为市场注入强心剂,助力市场预期的修复和信心的提振。但整个过程可能有一些波动,但总体上我们对整个房地产市场稳定,尤其核心城市结构性机会我们还是持乐观的态度。 问题3:市场关注点对于蓝筹和龙头型企业一直都围绕着开源和节流两个方向进行。今年我们看到政策环境、市场趋势也发生很大变化,想问一下公司在开源方面,尤其融资口上,包括在新模式下的新融资形势上是否有相关的变化?第二,节流方面也想关注一下,毕竟现在利润率水平、行业趋势对于负债率水平后期的变化,融资成本的变化,还有自身负债结构的变化是否在25年也会有所安排?主要是这两个问题。 回答:关于开源,今年我们对整个业务结构做了相应调整。开发业务里头,代建业务成为了重要组成部分,积极发挥公司核心开发能力,大力推进产品力和服务力提升,推动政府代建、商业代建等轻资产业务,赋能公司多业务协同发展。去年公司新增77个代建项目,我们将继续强化开发业务的基本盘。公司资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓等多种业态的持有物业运营及资产管理,业务也进一步聚焦。其实你可以看到,我们持有业务的收入规模去年也都在增长。近几年是我们持有业务的开业大年,虽然说因为折旧的原因导致我们这块的毛利率是有压力的,但是也可以看到我们开业3年以上项目的EBITDA率有6%以上,同时我们通过REITs进行有效周转,构建了良性循环体系。包括物业服务业务,我们利润的增长速度超过了收入的增长,全面落实精益运营取得了阶段性的成果。所以总的来说,基本盘是开发业务,必须要继续夯实,通过好房子、好服务来提升。资产运营跟服务类业务也都会逐步提升经营效益,增加贡献。 在节流降本方面,我们对“三费”进行了压降,包括开发的成本都做了相应的夯实。其中比较明显的就是您刚才提到的我们的债务成本,我 们现在2,226亿的负债,年末综合资金成本是2.99%。我们去年新增的债务平均资本成本在2.78%左右。所以总体来说,目前的资金环境对公司来说是一个比较好的环境。公司未来也会充分利用我们央企的优势以及我们资金成本低的优势来稳杠杆、稳投资,在保证现金流的基础上夯实资产质量,助力公司高质量发展。 问题4:今年以来整个土地市场热度还是比较高的,核心城市也出现了很多地王项目,我们是怎么去展望今年全年的土地市场的情况以及我们的拿地的策略,就是在规模上的规划,包括在核心城市竞争这么激烈的情况下,会不会存在可能我们的土拓规模没有达到我们计划,或者说整个利润率的空间上会不会可能会有一些压力之类的? 回答:投资离不开对行业的整个形势分析和判断。房地产行业众所周知是一个强周期行业,包括我们对周期的判断。回顾从事房地产行业20多年来,应该说从2021年到这一波下跌,是所有房企最困难的时候。虽然历史上经过多轮下跌,但是最终是一种螺旋式上升,21年 到现在,市场持续下跌,这对房地产企业资产负债表造成巨大的伤害,现金流也产生了巨大影响。 去“三高”模式下,房地产市场严重供过于求。房地产供求关系健康之后,行业才能健康发展。中央推出对存量土地、包括存量未去化商品房收购转保障房、土地专项债等一系列政策,这是非常有利的,极大改善房地产供求关系。今年房地产我们整体觉得是一种止跌企稳,结构分化一种状态。整体的市场,我看最近国家统计局的数字,1-2月份房地产投资增速负9.8%,销售面积是负5.1%左右。所以今年整体的金额,我们觉得参照 1、2月份走势,大概率比去年基本企稳,但是中间有很多结构性机会。春江水暖鸭先知,已经在核心城市土拍市场体现了,有些核心城市高端楼盘一推出来供不应求,出现摇号还抢购。去年926政治局会议后,一方面市场回暖后,地方政府,包括北京上海深圳,都拿出了很多的优质土地。这些核心区域,很多地方多年没有土地供应,需求一直得不到有效满足。只要它有土地推出来,有房子卖,就一定有需求。第二, 国家大力推进好房子,比如刚才提四代宅,四代宅整个得房率,公区配套、架空层都不计容,变成小区的会所、儿童娱乐设施,以前都没有这些的。四代宅的得房率,我们以前得房率是70%--80%,现在四代房得房率高的到110%-120%,少的也有百分之八九十。好比同样的房价,至少得房率提升20%,如果房价涨20%,实际上获得的价值比原来还好。单价可能相同,但是产品品质、配套都不一样。广大人民群众对美好生活是充满向往的,所以只要出现的核心的好的位置,优质的房子出来。我们还发现一个,在改善的市场,需求更多。过去多年实行“90/70”政策,先是解决有没有住的问题,当年供不应求阶段。现在供大于求的时候,各地政府都取消了“90/70”政策,现在就可以做一些好房子、大房子。在北京、上海、深圳一些核心地段,我们做客研调研,发现最缺的是180—200平米左右的房子。虽然核心地段它的地价拍的比较高,但是如果把好的品质、得房率提升、好的配套做好,它的去化还是有信心的。我们2024年到现在拿的一些地块,最近做了一些动态评估,应该收益率、毛利率都比较高,比前年收益率更高,这也将是未来公司贡献销售业绩和结转利润的一个重要的来源。就这个机会我把公司短期的经营策略也跟大家交流一下,除了投资之外,投资我们也会以销定投、量入为出。今年我们有“四个不失”,第一是战略上不失误,我们对政策、对形势的判断、对战略方针,包括投资都不能拿错一块地,不失误,大的方向不能错。 房地产市场还是大有可为的,目前也进入了底部区域,可能要优中选优,选择核心城市、核心区域进行投资。第二,不失血。过去多家房企业出现爆雷,都是现金流出现了问题。去年房地产最艰难的一年,我们在手现金超过了1,000亿,达到5年来最高水平。我们在“三高”年代是严格控制有息负债率,长期只有40%左右。行业困难的时候,我们坚持手握大量现金,保证能够过冬。这几年我们也大力修复资产负债表,把一些不良的存货积极的进行处置,这次做了减值,也是把一些风险提前释放。第三,不失速。作为一家市值近千亿上市公司,我们还是要保证公司的营收和利润保持一定规模。首先守稳开发的基本盘要稳住,存货的去化,首开的提速,还要适当稳杠杆,然后再降点杠杆。投资管理,包括新增加重资产投资要高度谨慎。每一个投资要确保收益率才会出手。第四个,不失志。虽然行业很困难,但是我们还是要立足长远,坚定发展信心,尤其是坚定转型的信心,守正创新。早年我们开发营收占了95%以上,去年开发营收占87%,运营及物业板块已经做到13%,我们还进一步准备不断提升运营板块占营收占比,这才是可持续,可以长远发展的动力。 问题5:请教一下关于代建业务的一些情况,去年我们新增项目还比较多,能不能展开介绍一下我们新接项目的类型、区域以及潜在的业绩 贡献?第二,这几年我们看开发业务确实有些难度,差的地大家不去拿,好的地可能也比较贵。所以加大力度做一些代建可能也是一个比较好的选择。能不能展望一下未来几年我们代建业务大体的业绩贡献,比如收入、盈利会到什么体量? 回答:刚才提的代建业务,实际上招商蛇口2010年以前就在做,但是没有像现在开始把它专业化提出来。在过去我们业务分工里面,刚才在汇报战略的时候也讲了我们把代建业务放在城市服务业务里面。最新的我们又把它调回来,代建业务作为我们定义成为我们开发业务重要的补充。我们过去做的大部分是应邀来做、被动来做。代建业务在市场上大家都知道它分政府代建、商业代建、资本代建,我们过去的代建业务绝大多数都是在商业代建和政府代建上,也在各地都做一些。政府代建基本上做政府的保障性房、公共设施。商业代建在过去基本上是和一些地方的政府和城投合作,和一些大型企业,做会展,深圳的大会展,然后公寓、医疗、康养,做这些。到去年,公司决定把代建业务作为一个专业化和品牌化的发展。实际上主要是