核心观点
- 数据中心行业蓬勃发展，CRE 服务商受益：随着云计算和人工智能的快速发展，数据中心需求激增，推动了大量投资流向高性能设施。CRE 服务商作为数据中心建设运营的重要合作伙伴，其业务迎来增长机遇。
- 数据中心成为 CRE 服务商第五大细分市场：CBRE、JLL、Colliers 和 Cushman & Wakefield 等 CRE 服务商在数据中心领域的业务占比不断提升，成为其重要的收入和利润来源。
- 数据中心服务收入增长迅速：CBRE 数据中心相关调整后 EBITDA 占比从 2021 年的 3% 增长至 2024 年的 10%，JLL 数据中心管理面积占比从几年前的低个位数增长至约 10%，Colliers 在投资管理 segment 中约 10% 的 AUM 与数据中心相关，Cushman & Wakefield 数据中心收入也实现了快速增长。
- 数据中心服务收入增长动力：数据中心电力容量增加、单个地点电力容量提升以及数据中心管理外包趋势增强，都将推动 CRE 服务商收入增长。
关键数据
- 全球电力需求增长：2024 年全球电力需求增长 4.3%，IEA 预计 2027 年前将保持每年约 4% 的增长速度。
- 数据中心电力消耗增长：2017 年以来，数据中心电力消耗增速超过全球电力需求增速四倍，IEA 预计 2024-2030 年数据中心电力消耗将每年增长约 15%。
- 数据中心电力消耗占比：目前数据中心占全球电力消耗约 1.5%，IEA 预计 2027 年将升至约 6%。
- 数据中心市场规模：2020-2024 年，全球数据中心投资交易规模平均为 70 亿美元，而办公资产交易规模为 2410 亿美元。
- 数据中心建设投资：2025 年 7 月，数据中心建设投资达到 410 亿美元，创历史新高，几乎是 2022 年 11 月 ChatGPT 首次推出时的两倍。
- 数据中心发展管线：截至 2024 年底，数据中心发展管线接近 4500 万平方英尺。
- 数据中心吸纳量：2020-2023 年，数据中心吸纳量平均超过全球新增供应的 50%。
- 美国数据中心空置率：2024 年底，美国数据中心空置率降至 2.3%。
研究结论
- CRE 服务商在数据中心领域拥有广阔的发展空间：随着数据中心行业的持续发展，CRE 服务商将受益于数据中心建设、运营和管理带来的增长机遇。
- CRE 服务商业务模式多元化：CRE 服务商在数据中心领域的业务涵盖租赁、物业管理、设施管理、项目管理、工程设计和投资管理等多个方面，能够为客户提供全方位的服务。
- CRE 服务商估值具有吸引力：CRE 服务商目前平均市盈率为 19 倍，低于 S&P 500 的 25 倍和 Magnificent 7 的 36 倍，估值具有吸引力。
