业绩短期探底，投资向核心城市极致聚焦
业绩短期探底，投资向核心城市极致聚焦 事件：2026年3月17日，公司发布2025年年度报告。 买入（维持） 结算规模和结算利润率承压，减值规模较上年下降。2025年公司实现营业收入1547.3亿元，同比减少13.5%；归母净利润10.2亿元，同比减少74.6%。公司业绩下滑主要因为：（（1）项目交付规模减少，导致营业收入同比下降；（2）结算毛利率同比下降0.8pct至13.8%；（3）公司根据市场情况计提资产减值损失35.2亿元，信用减值损失8.9亿元；（4）投资收益7.1亿元，同比减少82%。 投资强度提升，且超六成投资额布局一线。销售端，公司2025年实现签约销售面积716万平方米，同比减少23.5%；销售金额1960亿元，同比减少10.6%，销售额行业排名第四，较上年提升一位。拿地端，公司2025年共获取43宗地块，计容建面440万平方米，同比增长95.8%；总地价938亿元，同比增长92.8%；投资强度47.9%，同比提升25.7个百分点。公司投资聚焦核心城市，在（核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市投资额占比63%，比上年进一步提升，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。 持有物业收入保持稳定，物业服务收入稳健增长。资产运营业务方面，2025年公司管理范围内全口径资产运营收入76.3亿元，同比上涨2.2%。其中，集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店运营收入分别为19.6、13、12.2、14、11.1亿元，同比分别为+10.7%、-6.1%、-9.6%、+13.5%、+9%。2025年新入市29个项目，总建面177万方，新增轻资产管理面积82.8万方。物业服务领域，招商积余2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；归母净利润6.6亿元，同比下降22.1%，主要因为处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.6亿元；截止2025年末，在管项目2473个，管理面积达3.8亿平方米，同比增长3.3%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 三道红线长期稳居绿档，融资成本优势显著。截至2025年末，公司总资产8354亿元，同比减少2.9%；其中货币资金861亿元，同比减少14.2%；总负债5640亿元，同比减少1.7%；其中有息负债2424亿元，同比增加8.9%。公司剔预资产负债率64.2%、净负债率72.5%、现金短债比为1.19，三道红线保持绿档。2025年末公司综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 投资建议：维持（买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营收分别为1439/1372/1312亿元，归母净利润分别为16/24/30亿元，对应摊薄EPS为0.18/0.26/0.33元/股。当前股价对应2026年PB0.9倍，维持买入”评级。 1、《招商蛇口（001979.SZ）：前三季度毛利率同比改善，经营维持稳健》2025-11-022、《招商蛇口（001979.SZ）：业绩同比小幅增长，销售规模排名提升至第四》2025-09-023、《招商蛇口（001979.SZ）：销售规模稳居前列，减值计提拖累业绩》2025-03-20 风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。 财务报表和主要财务比率 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称 本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归 国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为 国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 国盛证券研究所 北京地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层邮编：100077邮箱：gsresearch@gszq.com 上海地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：200120电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com 深圳邮编：518033邮箱：gsresearch@gszq.com
