2025年报点评：收入双位数提高，物管积极拓展

——2025年报点评 2026年03月16日 核心观点 ⚫事 件：公 司 发 布2025年报。2025年 ，公 司 实 现 营 业 收 入192.73亿 元 ，同 比增 长12.23%； 归 母 净 利 润6.55亿 元 ， 同 比 下 降22.12%。 每 股 收 益0.6185元 ， 同 比 下 降21.98%；2025年 每 股 分 红0.26元/股 。 推荐维持评级 ⚫收 入双 位 数 增 长：2025年，公 司 实 现 营 业 收 入192.73亿 元 ，同 比 增 长12.33%；归 母 净 利 润6.55亿 元 ，同 比 下 降22.12%。营 收 双 位 数 增 长 ，主 要 源 自 主业物业 管 理 业 务 营 收 同 比 增 长12.83%。归 母 净 利 润 同 比 下 滑 ，主 要 受 单 项 目 影 响 ：2025年 公 司 处 置 衡 阳 中 航 项 目 ，一 次 性 减 少 归 母 净 利 润2.56亿 元 ，若 剔 除 该项 影 响 ，则 归 母 净 利 润 同 比 增 长8.30%。盈 利 能 力 上 ，公 司2026年 毛 利 率 为11.09%，较2024年 下 降0.87pct，主 要 受 到 各 项 主 业 毛 利 率 下 滑 的 影 响 。费用 管 控 上 ，2025年 销 售 费 用 率 和 管 理 费 用 率 分 别 为0.57%、3.01%， 分 别 较2024年 降 低0.10pct、0.49pct，费 用 管 控 持 续 有 成 效 。2025年 ，公 司 计 提 存货 跌 价 准 备0.71亿 元， 主 要 来 自 公 司 控 股 子 公 司 存 货 项 目 的 叠 加 准 备 ，公 司因 此减 少 归 母 净 利 润0.54亿 元；2025年 公 司计 提 信 用 损 失 准 备1.85亿 元 ，来 自 于 公 司 控 股 子 公 司 的 应 收 垫 款 及 逾 期 利 息 的 信 用 减 值 损 失 ，公 司因 此减 少归 母 净 利 润1.85亿 元； 存 货 跌 价 准 备 和 信 用 损 失 准 备合 计 影 响公 司2025年归 母 净 利 润2.38亿 元。 分析师 胡孝宇：：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫物 管 积 极 拓 展：2025年 公 司 物 业 管 理 业 务 实 现 营 收186.03亿 元 ， 同 比 增 长12.83%， 主 要 来 自 于 物 业 管 理 项 目 业 务 增 长 、 新 拓 展 物 业 管 理 项 目 增 加 ， 其中 基 础 物 管 、 平 台 增 值 服 务 、 专 业 增 值 服 务 分 别 实 现 收 入142.79亿 元 、5.37亿 元 、37.86亿 元 ， 分 别 同 比 增 长6.56%、0.18%、48.86%。 从 管 理 规 模 看 ，截 至2025年 末 ，公 司 在 管 项 目2473个 ，管 理 面 积3.77亿 方 ，较2025年H1末增 加0.09亿 方 。按 照 业 态 划 分 ，截 至2025年 末 ，公 司 住 宅 和 非 住 业 态 管 理面 积 分 别 为1.47亿 方 、2.30亿 方 ， 分 别 较2024年 末 提 高7.07%、1.12%。从 项 目 来 源 看 ， 来 自 招 商 局 集 团 和 第 三 方 的 项 目 管 理 面 积 分 别 为1.37亿 方 、2.41亿 方 ， 分 别 占 比36.23%、63.77%。公 司 积 极 拓 展 新 项 目 ，2025年 实 现新 签 年 度 合 同 额44.8亿 元 ， 其 中 第 三 方 新 签 年 度 合 同 额41.69亿 元 ， 同 比 增长13%。2025年 新 签 年 度 合 同 额 中 ，16.23%为 住 宅 业 态 、83.77%为 非 住 业态 。 非 住 业 态 是 公 司 拓 展 的 主 要 方 向 ， 精 耕 细 分 赛 道 如 航 空 、 高 校 等 业 态 。 ⚫资 管运 营 持 续 提 升：2025年 公 司 资 管 业 务 实 现 营 业 收 入6.66亿 元 ， 同 比 下降0.67%。1） 商 业 运 营 ：2025年 共 实 现 营 收2.4亿 元 ，截 至2025年 末 ， 公司 旗 下 招 商 商 管 在 管 商 业 项 目73个（ 含 筹 备 项 目 ），较2025年H1末 增 加1个 ，管 理 面 积395万 方 ，其 中 自 持 项 目3个 。管 理 项 目 中 ，受 托 管 理 招 商 蛇 口项 目59个 、 第 三 方 品 牌 输 出 项 目11个 。从 项 目 运 营 表 现 看 ，2025年 在 管 项目 商 业 销 售 额 同 比 提 升8.4%，客 流 提 升16.7%，会 员 总 数 累 计 达822万 ，同比 增 长18%，深 圳 和 杭 州 均 有 商 业 开 业 。2）持 有 物 业 出 租 及 经 营 ：2025年 实现 营 收4.25亿 元 ，截 至2025年 末 公 司 持 有 物 业 总 可 出 租 面 积46.89万 方 ，总体 出 租 率 为93%， 包 括 酒 店 、 购 物 中 心 、 零 星 物 业 、 写 字 楼 等 多 种 业 态 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 1.【银河地产】收入利润双位数增长，物管坚持多元布局_招商积余2025年三季报点评2.【银河地产】公司点评_收入利润稳中有升，物管保持非住优势_招商积余2025半年报点评3.【银河地产】公司点评_延续增长态势，物管积极拓展_招商积余2025年一季报点评 ⚫投 资 建 议 ：公 司收 入 双 位 数 增 长 ；受 一 次 性 处 理 单 一 项 目 影 响 ，归 母 净 利 润 下滑 ，若 剔 除 该 影 响 因 素 ，调 整 后 的 归 母 净 利 润 实 现 单 位 数 增 长 。业 务 端物 管规模 进 一 步 扩 大，多 元 化 布 局 ，精 耕 非 住 业 态 细 分 赛 道；资 管 业 务运 营 能 力 持 续 提 升 ，出 租 率 维 持 高 位。基 于 此 ，我 们预 测公 司2026-2028年 归 母 净 利 润 分 别为9.77亿 元 、10.69亿 元 、11.63亿 元，对 应EPS为0.93元/股 、1.01元/股 、1.10元/股 ， 对 应PE为11.61X、10.61X、9.75X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级 。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、基 础 物 管 服 务 拓 展 不 及 预 期 的 风 险 、关联 方 相 关 业 务 不 及 预 期 的 风 险 、资 产 管 理 业 务 运 营 不 及 预 期 的 风 险 、增 值 服 务运 营 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，6年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 。 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ， 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书 面 授权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发 的 本公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn林程021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock