重塑房地产：未来的框架

重新构想房地产：面向未来的框架 洞察报告 2024年12月 Getty Images 图像： 目录 前言3 执行摘要4 引言 5 1 需求转变 7 1.1人口驱动因素81.2资产类别视角9 2全球市场112.1资本市场122.2财政稳定在城市投资中的作用18 3 柱子 19 3.1宜居性203.2可持续性233.3弹性263.4可负担性29 4关键价值驱动因素334.1房地产和基础设施344.2优先考虑人和社区354.3科技39 5 行动呼吁 41 结论44 贡献者 脚注 47 免责声明 本文件由世界经济论坛发布，作为对某项目、洞察领域或互动的贡献。其中表达的研究成果、解释和结论是经世界经济论坛促进和认可的协作过程的成果，但并不一定代表世界经济论坛的观点，也不代表其所有成员、合作伙伴或其他利益相关者的整体看法。 2024年世界经济论坛。版权所有©版权所有。未经许可，本书的任何部分不得以任何形式或通过任何手段进行复制或传播，包括影印和录制，或通过任何信息存储和检索系统。 序言 克里斯蒂安·乌尔布里希全球首席执行官兼总裁，JLL；世界经济论坛房地产行业主席 在新冠疫情期间前所未有的经济和社会破坏期间，世界经济论坛的房地产行业首席执行官社区发展了一个房地产未来框架这为建筑和城市提出了更加宜居、可持续、有弹性和经济可行的愿景。 为了确保全球房地产行业持续推动这一愿景。 该愿景的进展已得到衡量，尽管在某些领域显现出前进的动力，但其他领域则更准确地描述为停滞甚至倒退。这种动态并非仅归因于市场参与者，也反映了日益复杂的公共和私人领域。最终，这应该成为另一个响亮的警钟，以加强该愿景并调整适应不断变化的市场条件的框架。 自2021年出版以来，这些年一直被不断升级的地缘政治冲突、对政治稳定和民主机构力量的挑战、许多主要市场的利率前所未有的上涨，以及人工智能（AI）在主流词汇中的普及所标记。 我们希望这个框架的下一个版本将强调在建筑环境中履行承诺的紧迫性和重要性，以及房地产在更广泛的全球背景下所发挥的作用——作为一种资产类别、作为物质基础设施以及作为实现我们经济和社会目标的推动者。 尽管我们无法完全预见从原始框架到当前版本期间该行业快速演变的每一个细微之处，但我们感受到在全球驯服通胀的转折点出现了明显的机遇时刻。现在重新审视原始研究成果并进行更新，感觉时机恰到好处。 执行摘要 宜居性、可持续性、弹性和可负担性是房地产发展共同未来的关键。 应对COVID-19对全球经济和人口产生的深远影响，世界经济论坛推出了一个房地产未来框架在2021年。反映了来自全球远见卓识的房地产行业领袖的见解，该框架确立了一个包含四个支柱的愿景：宜居性、可持续性、弹性和可负担性。 战略部署税收优惠政策、补助金以及折扣信贷工具的财务激励可以吸引私人投资，尤其是在欠发达地区或经济适用房项目。 政策，那些经济稳定和增长促进可持续发展，创造就业和稳定收入吸引私人资本，并推动住宅和商业物业的需求。 自那时起，全球各地的社区都采用了新的生活方式、工作方式和科技使用方式，这通常对房地产行业产生了深远的影响。同时，行业利益相关者——开发商、投资者、贷款人等——不得不应对新的逆风，即资本市场的重新布局。特别是，中央银行对持续通胀的强烈反应重塑了投资策略，即使货币政策开始放宽。尽管存在这些变化，但宜居性、可持续性、韧性和可负担性仍然是长期价值创造和共享繁荣的核心。 私营部门行动： 嵌入领导力和问责制是框架的支柱，将其融入组织目标和绩效指标，确保团队间的协调与合作。 利用高级分析、人工智能（AI）和房地产技术（proptech），可以改善决策和报告。关于房地产表现、可持续性和市场趋势的全面披露，可以增强投资者信心，并促进资源的高效分配。 本框架借鉴了行业领袖的访谈，并为公共和私营部门提出具体的行动呼吁，以推动进步。 公共部门行动： 智能建筑等技术技术系统、人工智能驱动的能源管理和预测分析可以提升居住体验、优化能源使用并降低运营成本。 :清晰的标准化监管框架，透明度的法律，简化的分区和许可流程，以及减少官僚主义，有助于增强房地产市场信心和效率。 一个稳健的资本结构，平衡资本市场中的传统和非传统债务与股权，对于抵御现金流和估值中短暂和持续的干扰至关重要。提高储备要求、保守的贷款价值比（LTV）和债务收益率、严格的文件报告要求以及利率上限等对冲工具，可以管理风险、减少违约并限制对金融稳定的压力。贷款人和投资者都应优先考虑多元化的投资组合。 :鼓励一个信息丰富的市场 投资于基础设施发展、交通、公用事业和公共空间可以提升集中式房地产业的回报率。 通过关注这些及其他行动，房地产行业可以适应不断变化挑战的同时，推动可持续、长期的增长。围绕共同目标，公私合作确保了更具弹性和包容性、前瞻性的房地产行业生态系统的形成。 :金融市场稳定和资本获取政策鼓励银行、私人贷款机构和机构投资者等多种资本市场参与者参与，有助于确保经济周期中的韧性。 引言 房地产资产的价值超过了全球债务和股票市场总和，使其成为世界上最重要的财富储存库。 $379万亿 20世纪中叶以来的机构投资在房地产行业中的增长，重塑了城市和经济，将房地产的地位提升到至关重要的系统性重要性。到2022年，全球所有房地产业（包括住宅、商业房地产和农田）的总值达到了379.7万亿美元，这一价值超过了所有股权（98.9万亿美元）和债权证券（129.8万亿美元）的总和，接近全球国内生产总值（GDP）的四倍（100.6万亿美元）。1 加息速度、房地产行业总体上满足了这些投资观点，且对资产类别的长期配置保持稳定，因为通胀已经回落。 近年来，空间利用模式的变化——在西方经济体的办公室领域中这一现象尤为突出——以及资本市场的大幅波动，使该行业正处于前所未有的更新之际。这次更新将依赖于对公共和私人空间的巨额再投资，对可持续性和韧性的更加重视，以及对可负担性和宜居性目标的优先考虑。 2022年全球房地产价值——超过所有股票和债券总和。 鉴于该行业的规模、范围及其在商业和社会活动中的基础性作用，更广泛的市场稳定性依赖于一个高效运作且资本充足的房地产市场生态系统。以往的经济冲击，如2008年全球金融危机，当时银行过度暴露于各类房地产债务，凸显了其系统性重要性和房地产资本市场对华尔街和普通街道的影响。 什么改变了 2021年的框架必然解决了由COVID-19大流行带来的紧迫挑战，包括商业房地产发展和投资活动的急剧下降。超越COVID-19大流行，该框架也将危机视为投资于宜居、可持续、有弹性和经济适用的房地产的催化剂。 养老基金、保险公司、主权财富基金以及其他大型机构都寻求将房地产作为对冲通货膨胀的工具，以从股市和固定收益中实现多样化，并产生可靠的收入来源。即便在通货膨胀激增和前所未有的 关键支柱 宜居性关注健康、以人为本和智能空间，部分反映了在疫情期间对福祉的高度关注。可持续性关注建筑脱碳和能源效率，重点是减少整个生命周期的碳排放。韧性超越了任何对物理气候风险的狭隘关注，涵盖了从功能性和竞争性过时到公共卫生冲击的风险。关于可负担性的讨论反映了全球城市中心住房短缺的普遍性以及高住房成本对社会和经济流动性、健康与福祉以及其他结果的有害影响。 关于未来的不确定性仍然市场的固定特征，强调了韧性和适应性的重要性。 在融资成本历史上突然增加之后，重新资本化后的空间也未预料到。 此外，后COVID-19疫情时代被日益加剧的地缘政治紧张局势所标记。鉴于房地产资产价值对特定位置的依赖性，治理变化或直接冲突可能会对回报产生深远影响。供应链中断、日益明显的气候压力、对能源进口的依赖、全球移民模式以及其他因素促使各国追求更多保护主义甚至民族主义政策。在某些情况下，投资决策越来越受到从资本配置到在投资评估中降低可持续性标准等领域的政治考量的影响。 进展达到框架设定的目标并非自动实现。它还明确了一系列推动因素，这些因素适用于公共和私营部门以及建筑和整个社区。这些推动因素包括在传统领域如利益相关者参与和在房地产劳动力需求各领域投资人才的指导。它们还包括关注资产货币化、透明度和创新的但谨慎的融资，回顾了从2008年全球金融危机中学到的经验教训。 从新冠疫情爆发开始四年来，房地产市场的参与者对传统房地产投资的破坏范围、规模和速度有了更清晰的认识。然而，关于未来的不确定性仍然是市场的固定特征，凸显了韧性——以及适应性——作为框架核心特征的重要性。 在人工智能（AI）和大型语言模型成为房地产行业专业人士日常词汇之前许多年，该框架就预见到技术在创新中将扮演越来越重要的角色。原始框架并没有预见全球从COVID-19大流行中复苏的每一个特征，它也不可能预见。特别是，资本市场环境的剧烈转变并未在当时公共或私营领域的决策者所列出的潜在逆风中。同样，与重新构想和 这反映了原始框架作者的先见之明，即本报告的核心愿景与之相同。对宜居性、可持续性、弹性和可负担性的关键支柱的关注表明，这些目标超越了市场的周期性特征或任何特定冲击。这也反映出，随着行业应对变化后的资本市场环境和快速变化的消费偏好等即时挑战，往往只在实现其目标方面取得了适度进展。 需求转移 生活、工作和休闲的空间界限正在模糊，推动了对创新和适应的需求。 人与建筑、城市的关系正在经历深刻而持久的变革。世界各地的人们正在重新思考他们居住、工作和社交空间的目的和功能，导致办公楼、住宅、零售和其他物业类型的设计和使用方式发生转变。建筑不再被视为固定、单一用途的结构，而是越来越多地被视为灵活、多功能的。 环境能够适应个人、社区和经济的不断变化需求。 在欧洲、北美、亚洲和非洲的城市，人们越来越认识到，今天建造或改善的建筑必须更加以人为本，优先考虑使用者的福祉，培育社会联系。 1.1 人口驱动因素 人口趋势是改变空间需求的主要驱动力，尤其是代际差异。发达经济体的老龄化人口和全球南方大部分地区的年轻、快速增长的人口预计将显著影响房地产发展和投资。年轻一代要求更多灵活且负担得起的居住安排，许多人更倾向于充满活力的多功能社区，而非传统的单一用途开发，并关注可持续性标准。 适应老年人留在自己家中生活的需求。 基础设施投资的重点也将转向以适应老龄化人口的变化。交通的便捷性和可进入性将成为关键问题，需要在支持老年人轻松、无障碍移动的交通基础设施方面增加投资。此外，医疗基础设施也需要扩展，不仅要满足医疗设施的需求，还要确保这些服务在地区间的公平分配，特别是在老龄化人口较为集中的地区。 随着人口老龄化，尤其是在欧洲、亚太地区和北美，满足老年人需求的房产需求预计将激增。这一转变将使医疗设施、老年住宅和配套设施更加完善，以满足居住舒适度目标。房地产开发商需要在考虑无障碍、安全和医疗服务便利性的同时，应对某些地区对“本地养老”日益增长的需求，这强调居住的便利性。 展望未来，房地产开发的成功将越来越取决于其适应不断变化的环境并满足广泛用户需求的能力。这要求房地产开发商、投资者和城市规划者采取创新方法，并创造性思考如何随着时间的推移重新配置、改用和优化空间。 1.2 资产类别视角 近年来，不同类型的物业表现出现分化，一些表现出韧性，而另一些则面临逆风。 这些房产通常缺乏现代的便利设施、环保资质和灵活性，这些是今天租户所要求的，这使得它们在当前的市场上竞争力较弱。许多这些老旧建筑面临着被淘汰的风险，面临着高空置率和租金下跌的压力。在北美、欧洲和亚洲的许多城市，业主正在探索替代方案，包括转换为住宅或混合用途物业，尤其是在办公室供应过剩、住宅供应不足的地区。然而，这种转换的可行性因空置率、建筑结构、当地市场动态和监管环境而显著不同，有些地区因为 zoning restrictions 或高 retrofit costs 而面临适应老旧物业的挑战。 商业地产的前景在各物业类型、区域及子市场之间存在显著差异，反映了各个行业的独特特征及更广泛的行业趋势。近年来