Warsaw 及其都市区是波兰最大的现代化仓库市场，截至 2025 年第四季度，该地区总库存约为 720 万平方米，占波兰全国总供应量的 19.7%。现有物流和仓库基地在技术标准、功能和位置上高度多元化，主要分为两个集中区域：
区域分布
- 区域 I（距市中心 12 公里内）：包括 Warsaw 行政区内的 Okęcie、Służewiec Przemysłowy、Targówek 和 Żerań 等地区，约占总库存的 20%，主要服务于城市配送和最后一公里物流功能。
- 区域 II（距市中心 12–50 公里）：占现有库存的 80%，主要位于 Warsaw 西南部的欧洲路线 E30、E67 和 E77 沿线，覆盖 Błonie、Ożarów Mazowiecki、Piaseczno 等关键物流枢纽，主要为大型物流园区设计，并具备进一步扩张潜力。
市场动态
- 供应：2025 年新增 27 万平方米现代化仓库空间，同比下降 40%，低于五年年均 20 万平方米。主要竣工项目包括 Hillwood Grodzisk Mazowiecki（5.14 万平方米）、Panattoni Park Warsaw North III（3.29 万平方米）和 Warsaw North Logistic Park（2.85 万平方米），均位于区域 II。
- 在建项目：截至 2025 年第四季度，约 64 万平方米仓库处于在建状态，环比增长 22%，其中第四季度启动约 25 万平方米，占主要仓库市场同期启动面积的 56%。目前规模最大的在建项目为 Panattoni Park Grodzisk VI（8.62 万平方米），预计 2026 年第三季度完工。
- 租赁市场：2025 年租赁量近 140 万平方米，同比增长 3%，略高于五年均值。主要交易包括 Panattoni Park Grodzisk VI（4.78 万平方米）、P3 Błonie II（4.11 万平方米）和 Chlebnia Distribution Center（3.57 万平方米）。
市场表现
- 空置率：截至 2025 年第四季度，空置率约为 4.3%，同比下降 1.1 个百分点，主要受新供应有限和持续强劲的租户需求推动。
- 租金：租金保持稳定，BIG BOX 设施租金区间为 3.80–5.00 欧元/平方米/月，城市物流方案租金区间为 5.00–7.50 欧元/平方米/月。
- 开发意愿：开发商更倾向于推出投机性建设，当前在建项目中近半已签订预租协议，高于全国平均 60% 的水平。
区域概况
- 经济数据：华沙省面积 3.556 平方公里，人口 55 万，失业率 4.3%，平均月薪（运输和仓储行业）10,500 欧元（税前），（企业行业）10,900 欧元（税前）。
- 交通基建：高速公路 A2（80 公里）、快速路 S2、S7、S8、S17、S61（500 公里）。
研究机构
Knight Frank 波兰研究团队提供战略咨询、市场预测和顾问服务，覆盖波兰主要城市和地区的商业地产市场（办公室、零售、工业、酒店），并定期发布季度报告。
