广州房地产市场年度分析报告

广州房地产市场年度分析报告 Analysis Report of Guangzhou Real EstateMarket Contents 宏观经济发展概要Summary of Macro-economic 房地产政策回顾Property market policy 01 Macro-economy宏观经济 宏观经济总体态势：2025年GDP增⻓5.0%⻓期运⾏在合理区间 2025年中国国内⽣产总值累计140.19万亿元，不变价同⽐增⻓5.0%。从更⻓视⻆看，2021年下半年以来经济增速经历疫后恢复、波动调整⾄稳定中⾼速增⻓。2025年各季度当季同⽐在4.5%-5.4%之间，全年⾛势平稳。与2021-2024年相⽐，当前增速回归⾄潜在产出⽔平附近，显⽰出较强的韧性与抗压能⼒。尽管房地产⾏业持续调整，但新质⽣产⼒相关⾏业快速增⻓，有效⽀撑了经济⼤盘。 宏观经济总体态势：服务业⽀撑有⼒⼯业结构向⾼端迈进 2025年第三产业增加值同⽐增⻓5.4%，对经济增⻓贡献率61.4%，继续发挥“稳定器”作⽤。第⼆产业增⻓4.5%，其中⼯业增⻓5.8%，装备制造业和⾼技术制造业增速分别达6.9%和7.2%。⾃2021年以来，服务业增速波动明显但始终⾼于⼆产；⼯业增速在2022年⼆季度触底后稳步回升，新质⽣产⼒加速形成。第⼀产业保持平稳增⻓，粮⻝安全基础稳固。 宏观经济总体态势：消费贡献稳步回升净出⼝韧性超预期 从需求贡献看，2025年最终消费⽀出对GDP累计贡献率为52.0%，较2024年提升5.0个百分点，呈现逐季回升态势；资本形成总额贡献率15.3%；净出⼝贡献率32.7%，外需韧性主要来⾃“新三样”及⾼端装备出⼝。⻓期来看，消费贡献率在2023年达到峰值后有所回落，2024年触底反弹，2025年稳步恢复。但居⺠消费意愿仍受预防性储蓄制约，恢复基础需巩固。 宏观经济总体态势：新动能加速成⻓房地产仍处深度调整 2025年重点⾏业增加值增速分化显著：信息传输/软件业增⻓11.1%，租赁商务增⻓10.3%，体现数字经济和现代服务⾼景⽓；⼯业、制造业分别增⻓5.8%、6.1%。但房地产业累计仅增⻓0.2%，且⾃2021年以来多次出现季度负增⻓；建筑业受地产拖累累计下降1.1%。新旧动能转换特征突出：⾼技术产业增速远⾼于房地产相关产业链，政策仍需在稳增⻓与防⻛险间平衡。 宏观经济总体态势：服务业⽀撑有⼒⼯业结构向⾼端迈进 2025年第三产业增加值同⽐增⻓5.4%，对经济增⻓贡献率61.4%，继续发挥“稳定器”作⽤。第⼆产业增⻓4.5%，其中⼯业增⻓5.8%，装备制造业和⾼技术制造业增速分别达9.2%和9.4%。⾃2021年以来，服务业增速波动明显但始终⾼于⼆产；⼯业增速在2022年⼆季度触底后稳步回升，新质⽣产⼒加速形成。第⼀产业保持平稳增⻓，粮⻝安全基础稳固。 全国房产⾏业与市场总体形势：投资持续下⾏，住宅占⽐稳中有升 2025年房地产开发投资累计8.28万亿元，同⽐下降17.2%，降幅较上年扩⼤6.6个百分点，⾏业仍处深度调整期。其中住宅投资6.35万亿元，下降16.3%，降幅略⼩于总体，体现住宅的刚性需求⽀撑。从⽉度累计增速看，2021年投资增速冲⾼后逐年回落，2022年起转为负增⻓且降幅持续扩⼤，2025年各⽉降幅加速，反映市场信⼼不⾜、房企拿地开⼯意愿低迷。政策托底效果尚待显现，投资企稳仍需时⽇。 全国房产⾏业与市场总体形势：各类物业投资全⾯收缩，商办跌幅更深 2025年各物业投资累计值均呈下降态势：住宅投资6.35万亿（-16.3%），办公楼投资0.32万亿（-22.8%），商业营业⽤房投资0.59万亿（-14.0%），其他投资1.01万亿（-22.7%）。商办类投资降幅明显⼤于住宅，反映⾮住宅需求疲软及去库存压⼒。从趋势看，2021年其他投资⼀度正增⻓，但2022年后各类物业增速悉数转负，且降幅在2025年进⼀步扩⼤，房企投资策略全⾯收缩，聚焦住宅主业。 住宅:63513.66亿办公楼:3202.93亿商业营业⽤房:5946.51亿其他:10125.04亿 住宅增速:-16.3%办公楼增速:-22.8%商业营业⽤房增速:-14.0%其他增速:-22.7% 全国房产⾏业与市场总体形势：销售⾯积降幅收窄，销售额仍待企稳 2025年商品房销售⾯积8.81亿㎡，同⽐下降6.8%，降幅较2024年收窄6.1个百分点；销售额8.39万亿元，下降12.6%，降幅收窄4.5个百分点。市场呈现“以价换量”特征，销售⾯积企稳但销售额仍承压。从趋势看，2023年销售增速短暂回正后再度下⾏，2025年下半年降幅趋稳。住宅销售相对稳健，商办类持续萎缩，居⺠购房信⼼有待修复。 全国房产⾏业与市场总体形势：住宅降幅⼩于商办，商办市场持续探底 2025年住宅销售⾯积7.33亿㎡，下降9.2%；销售额7.33万亿元，下降13.0%。办公楼销售⾯积2239万㎡，下降6.2%；销售额2900亿元，下降9.3%。商业营业⽤房销售⾯积5353万㎡，下降9.5%；销售额4991亿元，下降11.7%。住宅表现相对稳健，商办市场⾃2022年起持续负增⻓，去库存压⼒⼤。需求端受经济放缓、电商冲击影响，未来恢复依赖经济复苏和业态创新。 住宅:73335.32亿元商业营业⽤房:4990.96亿元 住宅:73298.63万㎡商业营业⽤房:5353.20万㎡ 全国住宅销售价格：⼀⼿住宅价格同⽐降幅收窄，环⽐企稳 2025年⼀⼿住宅市场呈现筑底企稳态势。从同⽐看，⼀线城市年末同⽐-1.7%（较年初收窄1.7个百分点），⼆线城市-2.5%（收窄2.5个百分点），三线城市-3.7%（收窄2.3个百分点），降幅呈现收窄态势。环⽐⽅⾯，⼀线城市⾃2024年四季度起环⽐转正，2025年末环⽐持平；⼆、三线城市环⽐跌幅逐⽉收窄，年末接近零值。政策托底与居⺠购房预期修复共同推动价格趋稳，但区域分化依旧：⼀线城市率先⽌跌，三四线城市去库存压⼒仍存。 ⼀线城市环⽐:-0.3%三线城市环⽐:-0.4% ⼀线城市同⽐:-1.7%三线城市同⽐:-3.7% 全国住宅销售价格：⼆⼿住宅价格跌幅收窄，市场信⼼边际修复 2025年⼆⼿住宅价格延续调整但降势趋缓。同⽐⽅⾯，⼀线城市年末下跌7.0%（较年初扩⼤1.4个百分点），⼆线城市下跌6.0%（收窄1.6个百分点），三线城市下跌6.0%（收窄2.2个百分点），核⼼城市学区房需求及改善性⼊市带动价格企稳。环⽐维度，⼀线城市下半年环⽐波动平缓；⼆、三线城市环⽐跌幅收窄⾄-0.7%。以价换量仍为主流，但业主挂牌预期趋稳，⼆⼿房市场逐步接近底部区间。 ⼀线城市同⽐:-7.0%⼆线城市同⽐:-6.0%三线城市同⽐:-6.0% ⼀线城市环⽐:-0.9%三线城市环⽐:-0.7% ⼴东省宏观经济发展态势：GDP稳步增⻓，2025年增速3.9% 2025年⼴东地区⽣产总值累计14.58万亿元，同⽐增⻓3.9%，增速较上年提升0.4个百分点。从季度⾛势看，⼀季度增⻓4.1%，⼆季度4.2%，三季度4.1%，四季度3.9%，全年保持平稳较快增⻓。与2019年相⽐，经济总量增⻓35.5%，年均增速约5.9%。2025年经济在复杂外部环境下展现出较强韧性，主要得益于制造业升级和新兴产业的⽀撑。 ⼴东省宏观经济发展态势：第三产业主导，第⼀产业稳定增⻓ 2025年⼴东第⼀产业增加值5891.8亿元，增⻓4.5%；第⼆产业增加值5.50万亿元，增⻓2.4%；第三产业增加值8.50万亿元，增⻓4.7%。三次产业结构为4.0:37.7:58.3，服务业占⽐持续提升。第⼆产业增速放缓受制造业外需波动影响，但⾼技术制造业保持较快增⻓。 第⼀产业:5891.80亿第三产业:84961.46亿 ⼀产增速:4.5%三产增速:4.7% ⼴东省宏观经济发展态势：消费稳步回暖，投资降幅扩⼤，出⼝韧性较强 2025年社会消费品零售总额累计增⻓2.8%，较上年提升2.0个百分点，消费市场温和复苏。固定资产投资同⽐下降17.3%，降幅较上年扩⼤12.8个百分点，主要受房地产投资拖累，但基础设施投资保持正增⻓。进出⼝总额累计94900亿元，同⽐增⻓4.4%，其中出⼝表现强劲，对“⼀带⼀路”沿线国家贸易持续扩⼤，外需成为重要⽀撑。 投资增速:-17.3%进出⼝累计值:94900.0亿 ⼴州市宏观经济发展态势：GDP稳步增⻓，2025年增速回升⾄4% 2017年以来⼴州GDP总量持续攀升，2025年达32039.46亿元，同⽐增⻓4.0%，较上年提升1.9个百分点。受疫情冲击2020年增速转负（-2.7%），随后快速反弹，2021年增⻓8.1%，近年增速趋稳。2025年⼯业和服务业协同发⼒，经济恢复基础巩固，但外部不确定性仍存。 ⼴州市宏观经济发展态势：第三产业主导，第⼀产业稳定增⻓ 2025年⼴州三次产业增加值分别为317.02、7710.27、24012.17亿元，结构为1.0:24.1:74.9，服务业占⽐持续提升。第三产业增速4.8%⾼于整体，⾦融、信息技术等现代服务业贡献突出；第⼆产业增速1.6%受制造业调整影响；第⼀产业增速3.3%保持平稳。产业结构持续优化。 第⼀产业:317.02亿第三产业:24012.17亿 ⼀产增速:3.3%三产增速:4.8% ⼴州市宏观经济发展态势：消费稳步复苏，进出⼝强劲，投资有所回落 2025年社会消费品零售总额累计11032.38亿元，同⽐增⻓5.5%，消费市场持续回暖。固定资产投资同⽐下降6.7%，主要受房地产和基础设施投资放缓影响。进出⼝总值达12000亿元，同⽐增⻓10.4%，外需表现强劲，新兴市场贸易增⻓迅速，成为经济重要⽀撑。 投资增速:-6.7%进出⼝总值:12000.0亿 02 Property market policy房地产政策回顾 核⼼观点：政策宽松贯穿全年，中央“⽌跌回稳”⽬标明确，地⽅因城施策持续加码 中央层⾯：基调与措施 2025年中央政策以“持续⽤⼒推动房地产市场⽌跌回稳”为主线。年初强调融资协调机制扩围、保障房质量监管；两会⾸次将“稳住楼市股市”写⼊总体要求，明确因城施策调减限制性措施、收购存量商品房、加⼒城中村改造。4⽉政治局提出加⼤⾼品质住房供给，优化存量收购政策；5⽉央⾏降准降息、公积⾦利率下调0.25个百分点；6⽉国常会要求更⼤⼒度推动市场稳定；7⽉中央城市⼯作会议提出“四好”建设；8⽉国务院要求巩固⽌跌回稳；9⽉央⾏推动⾦融措施落地；10⽉⼆⼗届四中全会将“推动房地产⾼质量发展”写⼊规划建议；11⽉住建部推进城市更新；12⽉中央经济⼯作会议部署“控增量、去库存、优供给”及好房⼦建设。政策⼒度持续加码，⼯具覆盖⾦融、财税、⼟地、规划等。 地⽅层⾯：策略与趋势 地⽅政策以需求侧发⼒为主线，全年累计出台调控政策超350条，宽松性占⽐85%。上半年政策密集，弱⼆线及三四线城市为主，聚焦公积⾦优化、购房补贴、房票安置、以旧换新、取消限售等；下半年⼀线城市跟进优化限购（北京、上海、深圳），政策重⼼转向存量盘活与⾼品质住房。各⽉政策特征：1⽉27条宽松；2⽉24条；3⽉50条；4⽉38条；5⽉46条；6⽉42条；7⽉28条；8⽉38条；9⽉32条；10⽉34条；11⽉46条；12⽉约8条。政策始终围绕“⽌跌回稳”核⼼，逐步深化。 中央政策基调：持续⽤⼒推动房地产市场⽌跌回稳 政策展望：存量盘活与好房⼦建设将成下⼀阶段政策重点 中央层⾯基调与重点 中央将继续实施适度宽松的货币政策，保持流动性充裕，择机降准降息。房地产政策主线围绕“控增量、去库存、优供给”，加快收购存量商品房⽤作保障性住房，完善房地产融资协调机制，推动“⽩名单”扩围。同时，加快构建房地产发展新模式，推进现房销售试点，完善房屋全⽣命周期安全管理制度，并持续通过城市更新、⽼旧⼩区改造释放改善性需求。预计后续将有更多配套细则落地，特别是专项债收储⼟地和商品房的实施⽅案