上海发布“沪七条”点评：上海再出新政，住房限购放松

——上海发布“沪七条”点评 2026年02月25日 核心观点 房地产行业 ⚫事 件：上 海住 建 委 、房 管 局 、财 政 局 、税 务 局 、公 积 金 管 理 中 心 等 五 部 门 联 合印 发《 关 于 进 一 步 优 化 调 整 本 市 房 地 产 政 策 的 通 知 》，从 住 房 限 购 、公 积 金 贷款 、 个 人 住 房 房 产 税 等 多 方 面 出 台 政 策 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展。 推荐维持评级 ⚫上 海外 环 内 放 松 限 购：上 海 住 建 委 、房 管 局 等 五 部 门 联 合 印 发《 关 于 进 一 步优 化 调 整 本 市 房 地 产 政 策 的 通 知 》。在 住 房 限 购 上 ，1）进 一 步 降 低 购 房 门 槛 ：非 沪 籍 居 民 购 房 外 环 内 住 房 所 需 缴 纳 社 保 或 个 税 最 低 年 限 调 整 为1年 ；2）放宽 符 合 条 件 居 民 的 购 房 套 数 限 制 ， 个 税 缴 纳3年 及 以 上 的 非 沪 籍 居 民 在 现 有住 房 限 购 政 策 基 础 上 ，外 环 内 增 购1套 住 房 ；3）持《 上 海 市 居 住 证 》满5年及 以 上 的 非 沪 籍 居 民 无 需 缴 纳 社 保 或 个 税 证 明 即 可 在 上 海 限 购1套 住 房 。 此次 限 购 门 槛 进 一 步 降 低 ， 主 要 针 对 非 户 籍 居 民 ，并 以 外 环 内 区 域 为 主 。2025年 ，上 海 市 外 环 内 和 外 环 外 的 商 品 住 宅 成 交 规 模 分 别 为298.13万 方 、787.59万 方 ，分 别 占 全 市 商 品 住 宅 成 交 规 模 的27.46%、72.54%。从 价 格 表 现 看 ，以2026年1月 末 的 数 据 为 例 ，内 环 内 、内 外 环 间 、外 环 外 的 住 宅 成 交 均 价 分 别为15.8万 元/平 米 、10.9万 元/平 米 、4.5万 元/平 米。商 品 住 宅 成 交 的 规 模 和价 格 主 要 受 供 应 等 因 素 影 响 ， 但 外 环 内 的 成 交 均 价 高 于 外 环 外 。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫公 积 金 贷 款 额 度 提 高：此 次“ 沪 七 条 ”优 化 住 房 公 积 金 贷 款 政 策。1）提 高 住房 公 积 金 最 高 贷 款 额 度。首 套 住 房 的 公 积 金 贷 款 最 高 额 度 从160万 提 高 至240万 ， 叠 加 多 子 女 家 庭 和 购 买 绿 色 建 筑 可 最 高 上 浮35%， 即 公 积 金 最 高 贷 款 额度 可 达324万 元 。2）优 化 贷 款 套 数 认 定 。对 已 使 用 过 公 积 金 贷 款 ，在 上 海 无住 房 或 仅 有1套 住 房 ， 并 且 当 前 已 结 清 住 房 公 积 金 贷 款 的 ， 购 房 时 可 再 申 请公 积 金 贷 款 。3） 多 子 女 家 庭 购 买 第 二 套 住 房 的 公 积 金 贷 款 最 高 额 度 可 上 浮20%。公 积 金 贷 款 政 策 在 贷 款 额 度 和 套 数 认 定 上 均 进 一 步 优 化 ，更 好 满 足 居 民的 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫完 善 房 产 税 政 策 支 持 置 换 需 求。此 次 通 知 规 定 自2026年1月1日 起 ，沪 籍居 民 家 庭 子 女 成 年 后 ，购 买 住 房 属 于 成 年 子 女 家 庭 唯 一 住 房 的 ，暂 免 征 收 个 人房 产 税 。此 次 完 善 房 产 税 政 策 有 望 释 放 居 民 的 刚 性 和刚 改置 换 住 房 需 求 。 相关研究 1.【银河地产】上海试点收购二手房，着力提振发展楼市2.【银河地产】稳定房地产市场，构建发展新模式_中央经济工作会议点评3.【银河地产】调结构待转型，提质量新发展_房地产2026年度策略4.【银河地产】匠心润物已而立，城市置业有新声_华润置地首次覆盖 ⚫投 资 建 议：上 海于 春 节 后 出 台 “ 沪 七 条 ” ； 此 前 上 海 浦 东 新 区 、 静 安 区 、 徐汇 区 率 先 试 点 收 购 二 手 房 。 我 们 认 为 居 民 的 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 有 望 进 一步 释 放 ，房 地 产 市 场 有 望 逐 步 实 现 平 稳 健 康 发 展 。随 着 行 业 逐 渐 进 入 高 质 量 发展 阶 段 ，行 业 估 值 或 迎 来 整 体 修 复 ，头 部 房 企 具 有 凭 借 低 融 资 成 本 和 核 心 区 域高 市 占 率 的 优 势 ，有 望 通 过 估 值 修 复 实 现 整 体 的 β机 会 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、华 润 置 地 、华 润 万 象 生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ：绿 城 管 理 控 股 ；5）中 介 龙头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 ； 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 ； 政 策 推 进 和 实施 不 及 预 期 的 风 险 ；房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险 ；房 地 产 投 资 不 及 预 期 的 风 险。 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，6年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ， 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书 面 授权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发 的 本公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区：公司网址：www.chinastock.com.cn 苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn林程021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn