若政府房贷贴息政策实施，效果如何？

若政府房贷贴息政策实施，效果如何？ 2026年02月25日 证券分析师李勇执业证书：S0600519040001010-66573671liyong@dwzq.com.cn证券分析师徐沐阳 执业证书：S0600523060003xumy@dwzq.com.cn ◼当前，中国房地产市场正处于新旧动能转换、寻求新的动态平衡的关键阶段。2025年末至2026年初，市场环境呈现出新的特点：一方面，存量房贷利率与住房公积金贷款利率的同步下调，已将居民购房成本推至近年来的新低；另一方面，市场信心的稳固仍需更多精准、有效且可持续的政策支持，尤其在“高月供挤压消费”这一矛盾上，亟待破题。在此背景下，由财政资金主导的“房贷贴息”政策，存在从地方试点走向大众的可能性，构建了“财政补息差、银行扩投放、购房者享红利”的格局。 相关研究 观点 《节前利率下行是否具有延续性？》2026-02-23 ◼目前国际上多个国家或地区设有住房信贷的支持政策。例如中国香港的“居所贷款利息扣除”政策、美国面向退伍军人的低息贷款及住房可负担修订计划（HAMP）、以及日本由住宅金融支援机构推出的长期固定利率贷款产品等，均通过贴息、减税或优惠融资等方式缓解居民购房压力。 《再融资新规有利于加速修复转债供需缺口》2026-02-23 ◼自2023年末以来，武汉、长春、芜湖等城市已根据自身情况出台了实施细则，政策进入落地期。各地贴息政策形式多样，主要分为“固定比例贴息”“利息比例补贴”两类，房企定向补贴作为市场化补充。 ◼按贷款金额固定比例进行贴息是应用最广泛的主流模式，地方政府对政策窗口期内符合条件的首套购房贷款，按其初始贷款本金的一定固定比例核算财政贴息总额。除了主流的按贷款金额固定比例贴息模式外，部分地区还采用“按贷款利息百分比进行贴息”的方式进行补贴。根据购房者实际支付的贷款利息，财政部门按照约定比例对该利息金额进行补贴，这种政策通常适用于需要长期激励或针对特定群体进行精细化支持的场景。除了以上两类贴息模式，房企定向补贴作为一种市场化的补充行为，运作机制与财政主导的政策有本质区别。房企定向补贴由房地产开发企业自主发起并承担全部成本，对特定楼盘的销售进行定向促销。 ◼为客观地评估不同房贷贴息政策的实际减负效果，我们假设贷款总额为100万元，贷款期限为30年，还款方式为等额本息，贷款利率参考3.5%的LPR基准，合理减点30bp后估算为3.2%。在此基准下，原月供支出约为4325元，利息总额约为55.69万元。我们若按当下各地实施的房贷贴息政策进行测算，每月减负金额在417-2500元不等。 ◼试点城市政策效果评估：对房地产销售的影响 ◼从已实施贴息政策的城市数据看，政策效果存在显著的区域性差异。南京市雨花台区的政策促进效果最为突出：2024年6月至12月期间，其商品住宅销售面积同比上升28.6%，大幅领先于同期南京全市4.9%的同比增幅，短期刺激效应明显。其他试点区域的相对起色有限：武汉2025年10月至12月新政实施区域商品房成交面积同比深跌20%，低于全市-14%的跌幅；杭州临平区在2023年12月至2024年2月商品房成交面积同比-43.5%，低于杭州全市-26.5%的增速。综合来看，贴息政策能在短期内激活需求，但其对销售的整体拉动效能高度依赖于本地市场的基本面与政策协同环境。 ◼如果房贷贴息政策全国展开，对于财政资金需求的预测 ◼若考虑在2026年将1%的贴息政策推向全国，其财政成本是决策的基本考量因素。我们预测2026年全国新建住宅总销售额在6.2万亿元左右，二手住宅总销售额在8.9万亿元左右。我们假设2026年新房销售中贷款比例约为31.4%，则2026年新建商品住宅新增贷款规模约为1.9万亿元，二手房新增贷款规模约为2.8万亿元。假定贴息政策为期一年，贴息率为1%，针对政策执行后新发放的符合条件的商业性个人住房贷款 进行直接贷款补贴，我们分三种政策情景进行测算。若贴息政策仅覆盖新建商品住宅，预计年度贴息覆盖的贷款总额约为1.9万亿元，按1%贴息率计算，年财政资金需求约为195亿元。若贴息政策仅覆盖二手住宅，其覆盖的贷款总额估算约为2.8万亿元，对应年贴息成本约280亿元。若政策全面覆盖新建与二手住宅，则年度贴息覆盖的贷款总额将升至约4.7万亿元，年资金需求高达约470亿元。此外，如果将财政贴息政策的范围扩大至全部存量房贷进行贴息，则涉及约37万亿的存量个人住房贷款，其年化成本可能接近4000亿元人民币。 ◼如果从主要银行2024年投放个人住房贷款规模和余额比例来推断。2024年年报中披露投放个人住房贷款规模的是建设银行、农业银行、兴业银行和民生银行，其投放量分别是7263亿元、6111亿元、1861亿元和1062亿元，个人住房贷款存量规模分别为6.19万亿元、4.98万亿元、1.09万亿元和0.56万亿元。四家银行的2024年个人住房贷款投放金额为16297亿元，其存量个人住房贷款规模为12.8万亿元。假定四家银行的投放量占全行业比例，和其存量规模占整个个人住房贷款规模比例相同，四家银行存量房贷占全国个人住房贷款比例约为34%。那根据假设，可以推断全国商业银行2024年投放个人住房贷款规模为4.79万亿元。近年来，中国住房贷款规模整体呈现缩小趋势，预测2025年和2026年同比增速为-1.2%，可得预测贴息需要的财政资金约468亿元。 ◼风险提示：政策效果的短期性与局限性风险；财政可持续性与区域不平衡风险；市场扭曲风险 内容目录 1.前言..........................................................................................................................................................52.房贷贴息政策的主要形式与减负效果测算..........................................................................................62.1.固定比例贴息模式........................................................................................................................62.2.利息比例补贴模式........................................................................................................................62.3.房企定向补贴模式........................................................................................................................82.4.减负效果测算................................................................................................................................83.试点城市政策效果评估：对房地产销售的影响..................................................................................93.1.主要试点城市效果追踪................................................................................................................93.2.房贷贴息政策效果分析与局限性................................................................................................94.若2026年房贷贴息政策全国展开，对于财政资金需求的预测........................................................94.1. 2026年新增房贷规模预测............................................................................................................94.2.财政可行性及全国展开可能性分析..........................................................................................125.风险提示................................................................................................................................................12 图表目录 图1：全国商品住宅销售金额及同比增长（单位：万亿元）.........................................................10图2：一二三线城市二手房价格指数当月同比（单位：%）.........................................................11 表1：部分地区/国家住房贷款贴息政策主要内容.............................................................................5表2：地方房贷贴息政策汇总...............................................................................................................7表3：各城市政策对100万元基准贷款产生的减负效果...................................................................8 1.前言 当前，中国房地产市场正处于新旧动能转换、寻求新的动态平衡的关键阶段。2025年末至2026年初，市场环境呈现出新的特点：一方面，存量房贷利率与住房公积金贷款利率的同步下调，已将居民购房成本推至近年来的新低；另一方面，市场信心的稳固仍需更多精准、有效且可持续的政策支持，尤其在“高月供挤压消费”这一矛盾上，亟待破题。 在此背景下，由财政资金主导的“房贷贴息”政策，存在从地方试点走向大众的可能性，构建了“财政补息差、银行扩投放、购房者享红利”的格局。目前国际上多个国家或地区设有住房信贷的支持政策，例如中国香港的“居所贷款利息扣除”政策、美国面向退伍军人的低息贷款及住房可负担修订计划（HAMP）、以及日本由住宅金融支援机构推出的长期固定利率贷款产品等，均通过贴息、减税或优惠融资等方式缓解居民购房压力。 自2023年末以来，武汉、长春、芜湖等城市已根据自身情况出台了实施细则，政策进入落地期。基于此，通过分析试点城市的实践效果，对于分析“房贷贴息”政策在全国范围内的推广积累了宝贵经验，也初步勾勒出中国房地产市场“因城施策”背景下，需求端支持工具的演进方向。 2.房贷贴息政策的主要形式与减负效果测算 各地试点政策呈现出多样化的具体形式，主要可分为“固定比例贴息”、“利息比例补贴”两类及“