：哪些地产数据在改善？

【宏观快评】 哪些地产数据在改善？ ❖核心观点 华创证券研究所 本文关注近期地产走势。开年以来，二手房相关指标均有所改善，包括销售降幅收窄、房价降幅收窄、挂牌量下降等，但背后与季节性、基数效应、春节错位等因素有关，需客观看待。新房方面，改善盘入市带动新房价格持续上涨，但销售面积、库存等指标仍有压力、尚未看到好转迹象。 证券分析师：张瑜邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 ❖一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转 证券分析师：陆银波邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 第一，销售，按照农历对齐后，降幅收窄。1月1日-2月7日，22城二手房销售面积同比19.9%，其中一线同比14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较2025年12月的-27.9%，-37.4%小幅好转，但降幅仍大。 证券分析师：韩港邮箱：hangang@hcyjs.com执业编号：S0360525080007 第二，价格，降幅收窄，略超季节性。重点参考中指公布的二手房成交价格数据，2026年1月，百城二手房价环比-0.85%，降幅较去年12月收窄0.12个百分点，北京、上海等重点城市降幅均有所收窄，原因来看，或与季节性有关，2022-2025年，不论春节分布，1月、2月二手房环比降幅均季节性收窄，平均每月降幅收窄0.09个百分点，2026年1月降幅收窄0.12个百分点，略超季节性。此外，冰山指数、二手房挂牌价指数，均指向二手房价降幅有所收窄。 相关研究报告 《【华创宏观】中央一号文件出台——政策周观察第67期》2026-02-08《【华创宏观】十点新变化——2026年地方两会点评》2026-02-03《【华创宏观】财政的三个年度级别转折——12月财政数据点评》2026-02-02《【华创宏观】政策仍在“等待期”——政策周观察第66期》2026-02-02《【华创宏观】出厂价格出现更多积极信号——1月PMI数据点评》2026-02-01 第三，库存，季节性影响下，挂牌量有所下降。参照两个指标：一是58安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026年1月，百城二手房总挂牌量达256万套，较去年12月有所回落。历史数据来看，每年1-2月二手房挂牌量均会季节性下滑。二是参考冰山指数公布的数据，1月26城二手房挂牌量293万套，较去年12月下降1.4%。 ❖二、新房：销售与库存压力仍大 第一，销售，农历对齐后，降幅仍在扩大。1月1日-2月7日，67城新房成交面积同比-7.2%，按照农历对齐后，同比-44.7%，较2025年12月的-27.9%降幅有所扩大。此外，参考克而瑞数据，2026年1月，TOP100房企单月销售操盘金额1654.5亿元，在春节错位的“助力”之下，同比仅录得-27.3%。 第二，价格：改善盘入市，价格继续上涨。参照中指数据，2026年1月百城新建住宅均价为1.7万元/平方米，环比0.18%，去年12月环比0.28%。据中指解读，“1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。 第三，库存：绝对水平下降，但去化周期拉长。1）观察狭义新房库存，即统计局公布的待售住宅面积，截至2025年12月，住宅待售面积4亿平，较2024年末的3.9亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从5.8个月拉长至6.6个月。2）观察广义库存，即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告《四问土地库存》。截至2025年12月末，库存合计51亿平，较2024年的53亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从78个月拉长到84个月。 ❖风险提示：地产形势超预期，地产政策超预期 目录 一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转.............................................................4 （一）销售：按照农历对齐后，降幅收窄.....................................................................4（二）价格：降幅收窄，略超季节性.............................................................................4（三）库存：季节性影响下，挂牌量下滑.....................................................................5 二、新房：销售与库存压力仍大.............................................................................................6 （一）销售，农历对齐后，降幅仍在扩大.....................................................................6（二）价格：改善盘入市，价格继续上涨.....................................................................7（三）库存，绝对水平下降，但去化周期拉长.............................................................8 图表目录 图表1按照农历对齐后，1.1-2.7，22城二手房销售同比-16%........................................4图表2按照农历对齐后，1.1-2.7，一线二手房销售同比-26.8%......................................4图表3 1月，二手房价环比收窄至-0.85%...........................................................................5图表4 2026年1月，二手房价降幅收窄0.12个百分点，略超季节性............................5图表5全国二手房挂牌价指数：环比有所改善.................................................................5图表6 1月，百城二手房挂牌量有所下滑..........................................................................6图表7历年1-2月，挂牌量会季节性下降..........................................................................6图表8按照农历对齐后，1.1-2.7，新房销售同比-44.7%..................................................7图表9按照农历对齐后，1.1-2.7，新房销售同比-48.8%..................................................7图表10百强房企1月销售降幅仍大...................................................................................7图表11 1月新房销售价格环比上涨0.18%.........................................................................8图表12狭义库存，去化周期仍在拉长...............................................................................8图表13广义库存：2025年绝对水平有所下降..................................................................9图表14广义库存：2025年去化周期仍在拉长..................................................................9 一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转 （一）销售：按照农历对齐后，降幅收窄 1月1日-2月7日，22城二手房销售面积同比19.9%。其中一线同比14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较2025年12月的-27.1%，-31.4%小幅好转（2024年同期高基数），但降幅仍大。 资料来源：wind，华创证券 资料来源：wind，华创证券 注横轴0期为除夕，下同 （二）价格：降幅收窄，略超季节性 对于二手房价格，我们关注三个指标，均指向环比降幅收窄： 一是中指公布的二手房成交价格数据，2026年1月成交均价为1.29万元/平，环比-0.85%，降幅较去年12月的-0.97%小幅收窄。其中，北京、上海1月二手房成交均价分别为6.3、5.5万元/平，分别环比-1.28%、-1.22%，同样较去年12月的-1.56%、-1.34%降幅收窄。 原因来看，或与季节性有关，2022-2025年，不论春节分布，1-2月二手房环比降幅均有所收窄，简单取平均，单月降幅收窄0.09个百分点，2026年1月降幅较前值收窄0.12个百分点，略超季节性。 二是参照冰山指数（挂牌价指数），2026年1月环比-0.7%、较去年12月的-1.3%降幅收窄，其中一线环比-0.3%，同样较去年12月的-1.3%降幅收窄。 三是wind公布的二手房挂牌价指数，截至1月26日录得147.05点，较2025年12月末环比上行0.1%，去年12月为-0.9%。其中一线城市环比-0.02%，去年12月为-1.2%，降幅有所收窄。 资料来源：中指研究院 资料来源：中指研究院，华创证券 资料来源：wind，华创证券 （三）库存：季节性影响下，挂牌量下滑 对于二手房库存，参照两个指标： 一是参照58安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026年1月，百城二手房总挂牌量达256万套，较去年12月有所回落。从历史来看，每年1-2月二手房挂牌均有季节性下滑。 二是参考冰山指数公布的数据，1月26城二手房挂牌量293万套，较去年12月下降1.4%。 资料来源：58安居客研究院，华创证券 资料来源：58安居客研究院，华创证券 二、新房：销售与库存压力仍大 （一）销售，农历对齐后，降幅仍在扩大 1月1日-2月7日，67城新房成交面积同比-7.2%。其中一线城市同比-15.6%。按照农历对齐后，分别同比-44.7%、-48.8%，较2025年12月的-27.9%、-37.4%，降幅仍在扩大。 此外，参考克而瑞数据，2026年1月，TOP100房企单月销售操盘金额1654.5亿元，在春节错位的“助力”之下，同比仅录得-27.3%。 资料来源：wind，华创证券 资料来源：wind，华创证券 资料来源：克而瑞 （二）价格：改善盘入市，价格继续上涨 参照中指数据，2026年1月百城新建住宅均价为1.7万元/平方米，环比0.18%，去年12月环比0.28%。 据中指解读，“1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。 资料来源：中指研究院 （三）库存，绝对水平下降，但去化周期拉长 第一，观察狭义新房库存，即统计局公布的待售住宅面积，截至2025年12