房地产行业：现实不弱，预期增强，逢低布局

房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2026.01.30 现实不弱，预期增强，逢低布局 投资评级:看好(维持) 核心观点 现实不弱：一线成交量升，挂牌量降，沪杭价稳。在无政策加码的背景下，①2026年1月二手房仍成交活跃，一线及三四线已超过2025年同期的高基数。②一二线城市整体挂牌量高位回落，截至2025年末，一线挂牌量较高位-6.8%；二线挂牌量较高位-1.0%。③2025年12月至今，一线、新一线、二线城市价格的周环比降幅均有所收窄，2026年1月第三周开始，上海及杭州的冰山指数转正。 预期增强：今年政策或将进一步加码，拐点渐进。①北京楼市新政已过1月有余，二手住宅成交创下近五年最高水平，上周冰山指数止跌。结合近期官方定调，市场对后续沪深两市进一步放开限购有所期待。②截至2025年12月 末 ， 百 城/一 线/二 线/三 四 线 的 租 金 回 报 率 分 别 为2.4%/1.8%/2.7%/3.0%，新增商业/公积金贷款利率分别为3.06%/2.6%，即百城租金回报率与商贷的利差已收敛至67bp。若要达成楼市企稳的必要条件之一：租金回报率=贷款利率，2026年政策发力的路径可能是降息+贴息。③立足十五五开年，新一轮政策有望发力，若后续经济向好，走出较弱的通胀，则有望扭转对房价下跌的预期。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 逢低布局：股价、估值、持仓、拥挤度较低。①924行情至今，在31个申万一级行业指数中，房地产累计涨幅32.1%，排第24位；在11个WIND港股行业指数中，房地产累计涨幅39.0%，排第9位。②A股及港股地产PB均处于近五年平均水平，截至2026/1/29，申万地产PB为0.88x，Wind香港地产PB为0.5x，均处于破净状态，有待修复。③截至2025Q4，A股地产股的持仓占比降至0.27%，再创新低；超配比例为-0.61%，2023年以来的低配趋势进一步加深；地产股筹码结构好，向上阻力小。④1月至今A股及港股地产的交易拥挤度仍处于较低区间，乖离率正常。 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-01-272.《拐点已现上行持续，港资房企估值重塑》2026-01-253.《房地产行业跟踪周报》2026-01-20 ❖投资建议：我们认为经历多年筑底后，地产基本面的拐点正渐行渐近，若后续政策组合拳能够有序有力地出台，则有望率先迎来地产股的拐点。我们明确拐点机会是值得重仓的，即使当前位置虽然略偏左侧，但先建立底仓亦是不错的选择。A股推荐：滨江集团、新城控股、招商蛇口，建议关注：我爱我家。港股推荐：华润置地、绿城中国、贝壳，建议关注中国海外宏洋集团、中国金茂。 ❖风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。 内容目录 1现实不弱：一线成交量升，挂牌量降，沪杭价稳...........................................................41.1无政策加码，一线城市二手房仍成交活跃................................................................41.2一二线城市整体挂牌量高位回落，供需关系向好.......................................................51.3价格环比跌幅收窄，上海杭州出现正增长................................................................62预期较强：今年政策或将进一步加码，拐点渐进...........................................................82.1北京新政先行，短期量升价稳，沪深有望加码..........................................................82.2房贷利率有望进一步下降，降息+贴息是可行路径....................................................102.3扩大内需走出较弱的通胀，助力房价预期扭转.........................................................103逢低布局：股价、估值、持仓、拥挤度较低................................................................113.1924行情后地产涨幅靠后，且有所回调..................................................................113.2地产股PB估值有待修复.....................................................................................133.3地产股公募持仓创新低........................................................................................143.4地产股交易拥挤度较低，乖离率正常.....................................................................154投资建议.............................................................................................................165风险提示.............................................................................................................18 图表目录 图1：22城二手房成交面积处于近五年最高水平（万方）................................................4图2：一线城市二手房成交面积处于近五年最高水平（万方）...........................................4图3：二线城市二手房成交面积处于近五年较高水平（万方）...........................................4图4：三四线城市二手房成交面积处于近五年较高水平（万方）........................................4图5：2026年1月一线及新一线城市的活跃度较高........................................................5图6：一线城市挂牌量开始高位回落............................................................................6图7：二线城市挂牌量开始高位回落............................................................................6图8：上海、武汉、合肥等城市的二手住宅挂牌量下降明显（套）.....................................6图9：上海二手住宅的去化周期健康............................................................................6图10：2025年12月以来一线城市的冰山指数进入稳定平台..........................................7 图11：2025年12月以来一二线城市的环比降幅均有收窄.............................................7图12：2026年1月第三周开始，上海及杭州的冰山指数转正.........................................8图13：今年1月北京二手住宅成交套数为近五年最高（套）...........................................8图14：北京冰山指数的周环比逐步止跌......................................................................9图15：2025年末新发商贷利率与百城租金回报率之差收敛至67bp................................10图16：CPI和PPI正逐步改善，新一轮政策有望带动通胀，稳定房价预期.......................11图17：A股地产的PB位于近五年平均水平...............................................................13图18：港股地产的PB位于近五年平均水平...............................................................14图19：地产股的公募持仓占比创新低，延续低配状态...................................................14图20：A股地产交易拥挤度较低..............................................................................15图21：港股地产交易拥挤度上升..............................................................................15图22：A股地产的乖离率仍处于正常水平..................................................................16图23：港股地产的乖离率仍处于正常水平..................................................................16图24：中国香港地产指数的拐点早于房价（中原城市领先）指数....................................17表1：北京已于2025年12月出台楼市新政.................................................................9表2：本轮924行情以来，A股地产板块涨幅靠后........................................................12表3：本轮924行情以来，港股地产板块涨幅靠后........................................................13表4：覆盖公司估值表..............................................................................................17 1现实不弱：一线成交量升，挂牌量降，沪杭价稳 1.1无政策加码，一线城市二手房仍成交活跃 截至2026年1月28日，22城/一线/二线/三四线城市的二手房