房地产行业他山之石：海外国家房地产周期研究之英国

西部证券研发中心2026年2月4日 分析师|周雅婷S0800523050001 zhouyating@research.xbmail.com.cn •量价下跌周期：英国2007年经历危机后二手房成交量下跌23个月，下跌幅度64%；新房成交量下跌54个月，下跌幅度59%；房价下跌18个月，下跌幅度19.3%。 •量价修复周期：英国二手成交量目前恢复到峰值的66%；新房成交量恢复到峰值的45%；房价经过83个月后恢复到危机前峰值，目前价格为危机前峰值的1.55倍，谷值的1.92倍。 •政策：2005年至今，QE和印花税调整主导了地产周期，后者比前者波动影响显著较小。 •房价收入比：2025Q3全国4.9，近十年峰值2022Q35.8，谷值2009Q14.1。 •月供负担率：2025Q3全国33.8%，近十年峰值2007Q4 46%，谷值2020Q327.1%。 •持有成本：年持有成本约为房价的1.0%–2.5%，其中独栋/联排房约为1.0%–1.5%，公寓约为1.5%–2.5%。 •按揭比例：自住购房常见贷款比例为房价的75%–90%；投资性购房（Buy-to-let）贷款比例通常不超过75%。 •风险提示：1、国家差异风险。由于国家间各种宏观条件的不一致性，国外经验仅为参考不一定对国内有指导意义。2、测算假设偏差风险。报告所引用的公开数据可能存在更新滞后等情况，同时测算所得结果是基于一定的前提假设，预测结果可能与实际情况存在一定程度的偏差。 01成交量与房价周期回顾 CONTENTS目录CONTENTS目录 政策周期影响回顾02 核心影响因素：人口迁移、租金与按揭贷款03 危机后二手房危机后二手房成交量恢复至危机前峰值成交量恢复至危机前峰值6666%%，，房价恢复至峰值房价恢复至峰值11..5555倍倍 下跌周期 •2007年经历危机后英国总二手房成交量下跌22个月，下跌幅度64%•新房成交量下跌54个月，下跌幅度59%•房价下跌18个月，下跌幅度19.3% 修复周期 •二手成交量目前恢复到峰值的66%•新房成交量恢复到峰值的45%•房价经过83个月后恢复到危机前峰值，2025年8月价格恢复为危机前峰值的1.55倍，谷值的1.92倍 资料来源：HM Land Registry,西部证券研发中心 房价调整房价调整区域区域差异差异 观察英国危机后分区域的房价指数可以发现以下几个特征： 英格兰、威尔士房价下跌周期较短，北爱尔兰最长 •全国从峰值到谷值经历了18个月的下跌周期，跌幅约19.3%；英格兰和威尔士分别为18和17个月，整体趋势与全国基本一致；•北爱尔兰调整最为剧烈，下跌周期长达66个月，至今未完全恢复。 英格兰、苏格兰、威尔士房价下跌幅度温和，北爱尔兰明显偏离 •英格兰、苏格兰、威尔士房价回撤幅度集中在17%–18%区间，调整相对温和；•北爱尔兰跌幅高达57.9%，显著偏离全国水平，反映其市场在危机中的高杠杆与高波动特征。 英格兰、苏格兰修复周期短于威尔士 •英格兰与苏格兰的修复周期分别为89个月和101个月；•威尔士修复时间更长（约116个月），反映出区域经济动能相对不足。 按揭房成交量受利率周期和政策影响波动较大按揭房成交量受利率周期和政策影响波动较大，，全款房相对稳定全款房相对稳定 •英国购房成交量呈现显著周期波动特征。按揭购房成交量走势与住宅市场总体成交量走势高度一致，约占住宅市场总成交量的66%。 •在宏观冲击与政策变化节点，成交量出现阶段性剧烈波动。2016年前后的政策扰动，2020年疫情冲击及2021年阶段性刺激政策释放，成交量均出现短期大幅波动，其中按揭购房成交放大效应最为明显，而全款购房成交在波动中表现出相对韧性。 •加息周期下按揭购房明显承压。2022年后随着利率上行，总体成交量与按揭购房成交同步回落，于2023–2024年维持相对低位震荡，全款购房占比阶段性抬升，反映当前市场中高净值与非杠杆需求支撑作用增强，但整体成交活跃度仍受信贷约束。 资料来源：HM Land Registry,西部证券研发中心 房价经历两次主要回调房价经历两次主要回调 •自2005年以来，英国房价经历了金融危机、脱欧不确定性、疫情冲击及加息周期等多重外部冲击，整体房价与二手房价格均呈现出“下行调整—修复回升—高位回落—再度企稳”的周期性特征。 •2008–2009年金融危机与2022–2023年加息周期构成两次主要回调，近期的调整幅度较小。金融危机期间英国房价同比跌幅-19.3%，而在2022年至2023年的加息周期中房价同比回落至-2.7%，反映居民资产负债表与信贷环境的韧性提升。 •2024年以来，英国房价同比重新回到0%–5%区间，环比围绕零轴小幅波动，整体房价走势相对平稳，二手房价格仍存在短期波动。 01成交量与房价周期回顾 CONTENTS目录CONTENTS目录 政策周期影响回顾02 核心影响因素：人口迁移、租金与按揭贷款03 金融危机前后关键政策复盘金融危机前后关键政策复盘 •2007年8月信贷危机初现，央行启动紧急流动性支持。受美国次贷危机外溢影响，英国银行体系流动性迅速收紧。2007年8月，英国央行（BoE）向银行体系提供紧急流动性支持，并首次介入处理NorthernRock挤兑事件，标志着英国住房金融体系风险全面暴露。 •2008年2月国有化Northern Rock，防止住房金融风险扩散。英国政府正式将NorthernRock收归国有，保障储户存款安全，并防止按揭贷款市场进一步失序。该行是当时英国重要的住房按揭贷款机构，其倒闭风险直接威胁房地产交易与房价稳定。•2008年4月启动“特别流动性计划”（SLS），缓解银行抵押品压力。英国央行推出Special Liquidity Scheme，允许银行以不良资产（包括住房相关资产）置换国债，显著缓解银行资产负债表压力，间接稳定住房按揭贷款供给。•2008年10月实施银行业系统性救助，稳定信贷与房贷体系。英国政府推出银行资本重组计划，对RBS、Lloyds等大型银行注资并部分国有化，同时提供政府担保，防止信贷体系崩溃。该举措对稳定住房贷款可得性、避免房市“硬着陆”具有关键作用。•2008年11月—2009年初连续大幅降息，住房融资成本快速下行。英国央行将基准利率从2007年的5.75%快速下调，2009年3月降至历史低位0.5%。利率快速下行显著降低存量和新增按揭贷款利息负担，为住房需求恢复提供条件。•2009年3月启动量化宽松（QE），直接购买资产注入流动性。英国央行正式启动量化宽松政策，通过购买国债等资产向市场注入流动性，压低长期利率，改善金融条件。QE政策成为支撑房地产价格企稳与修复的重要宏观背景。•2008–2009年强化住房供给与制度重构，重塑中长期住房体系。英国通过《Housingand RegenerationAct 2008》，设立住房与社区署（HCA），整合住房投资与社会住房管理，增强政府对住房供给、可负担住房及社区重建的统筹能力。 复盘英国2007–2009年金融危机期间的政策应对可以发现，政策重心并非直接刺激住房成交或房价，而是优先稳定银行体系与住房金融基础。通过银行国有化、系统性救助、快速降息及量化宽松，英国成功避免了住房市场的系统性崩溃。在信贷条件逐步修复后，住房成交率先企稳，房价则在较长时间内缓慢修复。 20052005--20122012年政策：年政策：QEQE主导成交量止跌主导成交量止跌 •金融危机引发的信贷供给冲击，2007–2009年住房成交量断崖式下滑。2007年9月Northern Rock危机爆发、2008年9月雷曼倒闭后，英国按揭市场迅速收缩，大量按揭产品被撤回、首付与审查要求显著提高，直接导致潜在购房者无法完成交易。成交量在2008–2009年间降至历史低位，而同期房价调整相对滞后且幅度有限，体现出“量先于价”的典型特征。 •2009年英国央行启动首轮量化宽松（QE），此后住房成交量逐步回升，但长期低于2005–2007年高峰期均值，宏观政策主要起到“止跌”而非“全面恢复”的作用。•2010年4月高价住房印花税上调，引发部分交易在政策实施前集中完成，随后成交量短期回落。 20122012年后政策：年后政策：印花税印花税（（SDSDLLTT））减免与加征减免与加征，，对成交量产生明显的阶段性影响对成交量产生明显的阶段性影响 •印花税（SDLT）减免与加征，对成交量产生了明显的阶段性影响。2012年首次购房者印花税减免结束、2016年对第二套住房及投资性购房加征3%印花税，以及2021年新冠疫情后印花税假期的分阶段退出，均在政策临近节点前引发明显的“抢跑效应”，成交量短期内大幅上升；而在政策窗口关闭后，成交量则迅速回落。 •疫情冲击在2020年3月对市场造成了一次明显的外生性断点，成交量短暂下探至历史低位。后在宽松财政与货币政策支持下迅速修复，为2021年的高波动奠定基础。•相较成交量，房价对短期政策调整的敏感度明显较低。尽管印花税减免与加征在多个阶段引发成交量的显著波动，但房价整体走势仍保持相对平稳，仅在疫情后与宽松政策叠加阶段出现阶段性抬升。 01成交量与房价周期回顾 CONTENTS目录CONTENTS目录 政策周期影响回顾02 核心影响因素：人口迁移、租金与按揭贷款03 住房自有率分析住房自有率分析 本地出生人口住房自有率较高 •英国出生人口以自有住房为主占比67%，欧盟出生人口私人租赁占比达到53%，自有住房仅35%。社会住房在各出生地群体中占比集中于12%–17%，差异相对有限。 外籍人口高度集中于租赁市场 •含外出生英国国籍持有人群自有住房占比高达70%，私人租赁仅16%；即便仅考虑外出生但已入籍人群，其自有住房占比仍达到61%。 •外国国籍人口高度集中于租赁市场，私人租赁占比普遍在57%–58%，自有住房仅29%–30%。社会住房在不同国籍人群中占比稳定，集中于12%–18%。 新移民先租后买新移民先租后买，，购房比例在购房比例在2020年后显著提升年后显著提升 •在英居住小于5年的移民人口中，私人租赁占比高达68%，自有住房仅22%。 •随着居住时间延长，住房结构逐步转向购房。在英居住5–10年人群中，私人租赁仍达53%；在11–20年阶段，自有住房提升至49%；当居住年限超过20年，自有住房占比升至77%，私人租赁降至13%。社会住房在各阶段占比始终稳定在10%–12%区间。 移民流入对房价影响不显著移民流入对房价影响不显著 •对比同期房价走势可以发现，尽管移民人数在2020年后出现剧烈波动，但房价整体呈现缓慢上行、波动有限的特征，未随移民规模同步大幅起落； •在2022–2023年移民规模快速扩张阶段，房价继续上行但斜率并未明显加速；而在2024年移民回落后，房价仍维持在高位平台。 资料来源：Office for National Statistics,西部证券研发中心 租金水平持续抬升租金水平持续抬升 租金同比增速在疫情后持续上行，回落滞后于房价 •租金同比增速自2021年起持续抬升，2023–2024年维持在7%–9%的相对高位。进入2024年后，同比增速虽出现回落迹象，但幅度相对温和，至2025年9月仍处于5.5%，明显高于同期房价同比水平2.6%。 2024–2025年英国房价与租金均呈现温和上行趋势 •英国月度平均房价由2024年初的254633英镑上升至2025年初的265797英镑，期间虽有小幅波动，但整体趋势向上。同期月度平均房租指数由1227持续上升至1326，上涨过程较为平稳，未出现明显回调。 资料来源：HM Land Registry,Office for National Statistics,西部证券研发中心 租金收益率呈现周期性修复租金收益率呈现周期性修复 租金收益率先降后升 •租金收益率最高点为2015年开