2018老年公寓产品线研究

老年公寓产品线研究 当前养老产品线覆盖客群年龄偏高，针对70岁以下及重疾老人的产品目前空缺，或是相对竞品竞争力不足。 市场上老年公寓客户特征 目前老年公寓接收老人平均年龄高于预期，普遍在70-75岁左右，身体均比较健康 家庭背景 分为两类：子女不在身边，即空巢老人；还有子女在身边的老人，子女在身边的老人家庭结构多为三代同堂式，老人负责帮忙抚养第三代。 职业&收入情况 多为高知高干，个人退休收入在8000以上，或者是家庭成员属于高收入者 老人居住状况 居住条件一般，与当前的养老公寓产品相比还有较高的提升空间 老年公寓市场基本面 70-80岁老人数量约为80岁以上老人的两倍，未来健康老人的比例也将不断增加，呈现基数大，增长快的特点 健康老人离家原因剖析 受多种因素影响，40年内中国家庭结构变动剧烈，小型化、核心式家庭结构已成主流，老人逐渐脱离三代家庭组团 核心家庭（夫妇与未婚子女所组成）、直系家庭（夫妇与一个已婚子女及孙子女所组成）、复合家庭（夫妇与两个及以上已婚子女所组成）、残缺家庭（未婚兄弟姐妹所组成）和单人户等。 健康老人离家原因剖析 空巢、类空巢家庭户数增多，社交、娱乐、医疗等需求催生高端养老公寓市场 根据14年上海统计局的调研，上海有超过50%的老人与子女分开居住。在与子女分开居住的老年群体中，85.1％的独居老人一个月以内能与子女见面。另有7.7％的独居老人平均一年及以上才能与子女见一次面，他们绝大部分时间一个人生活，心灵比较孤单 20世纪80年代，空巢家庭占老年人家庭总数的10％，90年代升至30％，2000年升至42％，2013年近50％，数量破亿；2015年全国老龄委数据显示，老年人家庭空巢率已达半数. 国家统计局上海：《本市老年群体生活质量调查分析》 老年公寓目标人群特征 向往美好生活 身体健康焦虑70-80岁老人的身体机能 出现了不同程度的退化，空巢状态或是类空巢状态均不利于老人的身体健康 老年公寓目标人群特征 以广场舞为例：低龄老人养老生活需求：娱乐、社交、健康 50、60年代中国婴儿潮的一代人在最近几年步入退休半退休阶段，他们成为了广场舞爱好者中的主力群体。在单位里工作压力小，子女大多外出读书务工，有大量空闲时间，对互联网的掌握还不熟练，广场舞因此成为了他们消遣的重要方式。 老年公寓深度研究案例 2015年上海地产与上海万科、上海中医大合伙成立上海申养，成立四大养老产品线，着手对各自已有存量物业进行改造。 在产品线确立后，上海地产将该靠近浦东中心，临近黄浦江的优质物业以租赁方式交由上海申养进行改造，该物业紧位于浦东新区中心板块，靠世博大道，原为世博会配套酒店，定位高端养老公寓。 项目使用性质为商业，后期通过政府特批，已改作养老用途。 申养滨江澜悦位于浦明路1888号（近龙阳路），紧邻黄浦江畔，滨江步道，景观良好，项目为半封闭式，闹中取静。 交通便利：项目旁边即是南浦大桥，直通浦西内环，距离最近公交站500米，距离地铁站1公里。 配套完备：项目周边医疗资源丰富，距离最近的三甲医院——仁济医院1公里左右。距离东方医院3公里。 万科滨江澜悦——项目结构 “两栋主楼”+“一栋副楼”；两栋主楼为澜悦长者公寓，每栋六层，一层全部设为公区，两栋共122间公寓。一栋副楼设置为申养的机构产品：望年荟，共41间居室，以双人间为主。主要作用是为澜悦公寓入住长者过渡。 万科滨江澜悦——公寓配套 万科滨江澜悦——公寓配套 每层设8间公寓，房间大小在90平，户型为一室一厅一卫，全部为居家式装修风格，家具采用适老化设计。缺点是酒店风格太重，走廊层高较矮，有压抑感。 万科滨江澜悦——运营模式 提供管家制服务，设立生活管家、健康管家和活动管家，针对老人需求进行全方位照护。因为目标老人年龄在75岁上下，护理需求不高，因此澜悦护理人员明显少于望年荟，护理比例在1:10左右。 万科滨江澜悦——销售模式 销售模式：15/5年租金趸交制+月费，前期销售遇冷，后期主动降低销售门槛，截止目前签约客户10余名，去化情况一般 15年会籍费：300万-340万，视房型而定5年会籍费：100万左右，视房型而定月费：单人6000元/月，双人8400元/月 入住费用 接收老人：自理老人+部分介护 接收老人背景：上海地产客户、政府领导、上海中医药、交通大学等高校教授，75岁左右老人； 15年后，老人身体状况良好可以继续居住在公寓内，不再需要继续缴纳会员费，只需每月支付服务费即可。 入住条件 开业情况：未开业 入住概况：未开业已预约10余套，去化情况不乐观 老人入住公寓后，在未住满15年要退租时，可以退还未入住期间金额。5年会籍费制的，中途退租需要承受较多违约金 退租条件 乐璟会项目定位 项目定位为超高端都市型老年公寓，为永泰针对健康活力老人打造的产品，该条产品线中，仅此一个项目。 乐璟会——投资背景 项目为招拍挂自建，前期投入成本高企，根据企业内部测算，该项目前10年现金流难以回正，因其区位优势，具备资产升值潜力 投资模式：项目为永泰招拍挂自建，性质为医疗用地。项目地点：凯旋路558号(原上海红宁护理院)建筑面积：2.6万方项目容量：自理：143间，护理：38床项目分析：该项目位于上海老城区内，周边商圈成熟，交通方便，与中山公园仅相隔一条马路，属于稀缺地段。项目人员配比：1:1，护士人员配比：1:7 乐璟会——房型 房间大小普遍在30-40平左右 乐璟会——销售 金色阳光——投资 项目地点：位于东方路、龙阳路附近的东环龙路总建面：1.8万方，公寓100间，护理20间（房型面积60平左右）产权归属：上海陆家嘴集团楼层功能： A楼：1层为接待大厅、办公、餐厅、厨房等；2层为医务、康复、护理间（原先8间，现扩充到20间）；3-7层为养老公寓（50间，单间为主，可双人住）；B楼：1-7层为养老公寓（50间，单间为主，可双人住）；C楼：娱乐休闲区，内设阅览、书画、棋牌、放映等；负一层为人防工程，约4000㎡，主要功能分为两块：1、休闲娱乐区，内设球室、影院、健身房、美发室、日式浴室等；2、停车场。 金色阳光——项目结构 金色阳光——硬件配套 金色阳光——服务运营 1.服务内容： 机构层面组织架构：分为客服部、营销团队、医护团队（医生、护士、护工）、后勤部和设备科。目前约30人，厨房、保洁外包，不算在人员配比中, 金色阳光——销售模式 销售模式：15年租金趸交制+中月费&低押金+高月费 （1）定价方式：基础费用+护理费用（两年调价一次，合同半年一签） ①基础费用 方式一：房间费+月服务费+医疗备用金。年满75岁的老人，需支付房间费150万，享受15年的房屋使用权，每月8700元的服务费。每位入住老人需缴纳5万元医疗备用金，退房后可退回。 方式二：日服务费+医疗备用金。对老人无年龄限制。按每日850元/天支付服务费。每位入住老人需缴纳5万元医疗备用金，退房后可退回。 ②护理费用（可选）：护理费用额外支付，按人员配比情况分成三个等级，客户可根据自身意愿进行选择。 开业时间：2017年6月入住概况：到目前为止入住30-40人，入住率30%左右，属于偏低水平； 1.客户类型：高端养老客群。多为高职高干，不限定户籍。2.客户年龄段：75岁以上 定价推测：150万定价依据：周边同类型公寓租金目前在6000元/月，按照每年5%递增，15年均价在8500左右，同时结合前期投入成本进行定价。 金色阳光——销售模式 （2）目前优惠策略：长期策略：每间房间入住的第二个人，每月服务费半价收取。 开业策略：前20套服务费七折优惠，且20套售完为止。优惠策略只针对付款方式二，买断使用权的不参加活动。 低押金+高月费为促销手段，目的还是要收大额租金趸交方式，且能够作为收入一次性回收； 亲和源——项目定位 老年公寓：会员以“户”为单位入住养老社区，沿袭了一贯的家庭结构，保持原有的生活习惯。老年公寓真正做到拎包入住。社区齐全的配套和多种参与形式，形成了老年朋友的社交空间，丰富了老年人的精神生活 熟年俱乐部：除第一居所外，熟年俱乐部为会员度身定制专属第N个家，提炼“生活”、“健康”、“快乐”三重秘书体系，创造享孝亲天伦、结志同道合的平台，并提供从熟年开始的“全覆盖”终身服务。 亲和源护理院：为长期卧床患者、晚期姑息治疗患者、生活不能自理的老年人以及其他需要长期护理服务的患者提供医疗护理、康复促进、生活照料、临终关怀等服务的医疗机构。 亲和源——投资背景 亲和源由上海康桥起家，首个项目建筑面积10万方，性质为工业用地，出让方式为协议出让，价格低廉 2003年 2009年5月，国务院批复同意上海南汇并入浦东新区后，该地区房地产价格一路上涨，养老公寓的入住价格比周边房价明显偏低，会员卡销售才逐渐有所好转。 亲和源董事长奚志勇从政府辞职下海，目标直指自办民营养老机构。几个月后，他与温州商人周星增一起注册了新建桥集团(下称新建桥)，从此开始筹划养老项目。 2005年 2016年 2007年 2005年，经奚志勇牵线，新建桥出资注册3125万元，上海市南汇区康桥镇政府用100亩公共建筑用地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，经营范围登记为社会公共事业和福利事业投资。 亲和源——项目区位 亲和源——项目结构 ❖占地面积：83680㎡，总建筑面积近10万㎡❖项目容量：12栋老年公寓，共834套，一栋颐养院300余张，一栋度假酒店，共74套房❖项目结构：共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、颐养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心 Tips:目前上海亲和源已申请为上海市3A景点，并且通过了政府审批 亲和源——公寓配套 亲和源——公寓配套 ❖亲和源公寓一层全部设置为公区，9、10栋后期建设一楼无公区 ❖居住套间海派设计风格，深色系木饰，居家气息很浓。 ❖各楼间有带顶连廊连接。 ❖娱乐项目开展较多，且每栋各有特色项目，如2号楼桥牌，3号楼钢琴、戏曲，5号楼书画，13号楼手工编织，15号楼渔趣、摄影。 亲和源——老年公寓 房间大小从57平到119平不等，前期房型一般，后期房型设计优化，单栋全部朝南，大户型一般处于公寓拐角 亲和源——医院&颐和院 亲和源内颐和院与其护理医院处于同一栋楼，1-4层为医院，以上全部为护理院。项目总建筑面积9500余平方米，是经卫计委批准的集医疗、护理、康复、临终关怀、老年痴呆及生活照料为一体的一级医疗机构。 内设内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、B超、心电图等，满足需要长期护理的患者提供医疗护理、康复促进、生活照料、老年痴呆、临终关怀等服务的医疗机构。 亲和源——医院&颐和院 亲和源内颐和院与其护理医院处于同一栋楼，颐和院偏向于重照护，房型设计、床位设置、装修风格与普通医院无异，环境不如人意，老年公寓内老人转入后落差较大 亲和源——医院&颐和院 亲和源内颐和院与其护理医院处于同一栋楼，颐和院偏向于重照护，房型设计、床位设置、装修风格与普通医院无异，环境不如人意，老年公寓内老人转入后落差较大 亲和源——运营模式 亲和源首创秘书式服务体系，三大服务版块相辅相成，为会员提供全方位、不打扰的养老生活。“生活秘书”，为会员提供24小时的各项生活服务，“快乐秘书”，为会员推荐和组织社区内丰富多彩的兴趣活动小组，“健康秘书”，为会员建立个人专属的健康档案绿皮书。一栋老年公寓66户，共3位秘书，实行24小时轮岗制 亲和源——运营模式 依托曙光医院绿色通道，结合优质园区资源，在日常生活中为会员提供健康保障服务。•提供家庭医生服务，通过日常巡查、建立健康档案•通过日常血压测量、健康咨询、心理疏导等，对会员进行日常健康情况跟踪、记录，以ERP系统为支持，建立会员健康绿皮书