2026中国租住资管论坛：租住市场高质量发展的时代机遇

58安居客领先指数显示新房找房热度近三年阶梯下滑，当前已至历史低点，需求触底 5年内销售面积下降53%，新开工面积下降71%12月新房市场呈现“跌势收敛、分化加剧”态势 Ø2026年1月1日《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》文章，以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，明确行业定位、政策原则与转型路径，为1月及全年地产政策提供顶层指导。 正视房地产的金融属性+民生属性双重定位，承认市场回落对经济、居民财富与金融体系的连锁影响，纠正“行业重要性下降”的认知偏差。 Ø1月，地产政策聚焦降低交易成本、优化金融支持、深化公积金改革、商办去库存四大方向，以全国性政策为引领、地方政策精准配套。 高质量发展阶段 起步阶段 转型阶段 1998-2013年 2017-2018年 2019-2020年 2023-2025年 2021-2022年 2014-2016年 政策逐步推进，触及行业空白领域，如市场条例、用地来源、金融支撑等，完善住房租赁市场配置政策 规范租赁住房市场发展，密集出台相关支持性政策，政府引导作用逐步显现 1998年住房租赁首次纳入国家制度设计，市场化租赁萌芽发展，政策驱动下的保障体系构建+市场化探索并行期 以“房住不炒”为方针，推出“租售并举”概念，开始培育租赁市场，确立租赁住房政策体系 以保障性租赁住房为重点，大力发展租赁住房，加强住房保障体系建设 推进保障性租赁住房建设，加强金融支持，收储存量配租配售成新风向 20132010 公租房（城镇中等偏下收入，住房困难家庭） 廉租房（城镇低收入，住房困难家庭） 保障性住房（新市民、青年人等群体） 2021年：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。2023年：《关于规划建设保障性住房的指导意见》，保留原有的“可租型”（廉租房、公租房、保租房），发展共有产权房、人才安居房、自住型商品房等“可售型保障房”将是下阶段政策的发力重点。 •1999年：《城镇廉租房管理办法》，标志着廉租房制度在中国建立。•2007年：《廉租住房保障办法》和《廉租住房保障资金管理办法》出台，制度体系逐渐成型。 •2010年：《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台，明确公租房的供应对象和建设方式。•2014年：《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，廉租房与公租房并轨运行，合称为公共租赁住房。 •推动房地产高质量发展。•优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。•建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。•建立房屋全生命周期安全管理制度。 •住建部：“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房、安置房等1100多万套（间）。 十四五期间-部分城市保障性住房完成情况（万套/间） 首部《住房租赁条例》于2025年9月正式施行，租赁行业发展进入新阶段 对租赁房源的要求 对租赁合同签订管理的要求 对出租主体的新规定 •实名签约与身份核验：出租人和承租人签订住房租赁合同时应当使用实名。•强制备案制度：出租人应当将住房租赁合同向住房所在地房产管理部门备案。•明确押金返还规则：双方在住房租赁合同中应明确约定押金的金额、返还时间以及押金扣减规则。•禁止暴力腾退：出租人不得采取暴力、威胁或其他非法方式迫使承租人腾退住房。 •强化了对从业主体资质的监管：住房租赁企业将“住房租赁”明确列入其登记的营业范围。•强化了对从业主体资金的监管：规定了资金监管账户制度，要求租金收付应通过资金监管账户进行。•强化了对从业主体行为的监管：对于发布虚假房源的，最高可处10万元罚款。 •安全标准的法定化：租赁房源应符合建筑、消防、燃气、室内装饰装潢等方面的法律法规的强制性标准。•居住空间的法定化：厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。•居住密度的法定化：规定了租赁住房单间租住人数上限、人均租住面积的下限应当符合设区市级以上政府规定的标准。 长期稳定的租赁需求 专业化转型，机构化率提升 房源结构调整 Ø轻资产扩张需匹配现金流，“高收低租”不可持续，自持+保障房赛道更具抗风险能力。Ø行业从“冲规模”转向“保运营”，精细化管理与现金流安全成核心，中小机构出清加速。Ø政策与监管将进一步收紧，推动行业回归合规与稳健运营。 风险缓释与结构性出清期 萌芽期 集中爆发期 头部局部暴雷期 2019-2020至暗时刻，头部机构暴雷 2021-2024监管收紧，国企系崛起 人口结构升级驱动需求提升，长期预计释放2000万改善居住需求 家庭小型化：单身人士增加，无孩家庭增加，居住需求由租房向买房的转化动能减弱 Ø线上平台买房需求占比逐年下滑。Ø2025年月均百城挂牌套数达到183.2万套，与2023年相比增长了35%Ø线上平台租房需求的占比达到54.5%（58）和33.6%（AJK），与2021年相比分别提升了13.5pct和14.6pct。 二手市场房源向租房市场转化，叠加保租房入市，推高市场供给 Ø2025年，重点城市平均挂牌租金较2024年下跌9.6%，对比2024年跌幅（12.4%）有所收窄。Ø2025年，重点城市的月度挂牌租金波动幅度较小，12月平均挂牌租金翘尾上涨，今年整体挂牌租金有止跌企稳的迹象。 Ø2025年，3个城市租赁价格指数同比上涨，24个城市跌幅在3%以内。Ø西部城市受供需扰动影响更小，乌鲁木齐、贵阳、呼和浩特等受租赁供需扰动因素影响较小的城市，其挂牌租金表现相对突出。Ø上海、深圳、成都、重庆等城市下半年部分城市已显现止跌回升迹象。成都租金同比跌幅仅2.2%。 2025年，核心二线城市挂牌租金回落幅度显著；但成都12月租金水平较2021年疫情前仍高出1.7%，距高点回落仅8.7%。2025年，成都挂牌租金同比跌幅仅2.2%，跌幅较小。Ø2018-2024年成都人口净流入166万，支撑租金表现较强。 Ø截至2025年12月，上海挂牌租金水平较2021年疫情前仍高出11.5%，且今年各月波动相对较小；Ø广州和深圳的挂牌租金则在下半年显现出止跌回升的迹象。 2021.3-2025.12一线城市挂牌租金指数趋势变化 2021.3-2025.12重点二线城市挂牌租金指数趋势变化 Ø2025年，租赁市场线上挂牌供应量同比上升4.2%；线上租赁需求热度同比小幅下降3.7%，较去年跌幅显著收窄。Ø重庆、南京、杭州、福州及天津等人口基数较大的新一线城市，需求热度较去年上升，表现优于一线城市。 一线城市：3000元以下房源均存在供应缺口，5000元以上价格区间明显供大于求；重点二线城市1000-2000元区间房源供不应求。一线城市：租赁各价格段的供需分布相对分散，需求层次丰富；对于各价格段的租赁产品，均能有对应的市场需求空间。重点二线城市：各价格段的供需分布相对集中；中低价格租赁产品可能面临红海竞争，而中高价格产品市场空间有限。 以成都为例：供需价格段集中度高，但小户型存在需求补位机会 Ø户型结构：3房供应占比过半，1房和2房的需求占比显著高于供给占比，存在供需补位的机会。今年，3房供给仍在持续增加，市场竞争压力较大。2房的需求热度占比较去年增加1.5%。 以成都为例：人口分散，租赁需求分散，区域机会多 Ø人口分布分散，多区域租赁需求活跃 核心区成华、武侯、双流及金牛需求热度占比均在8%以上。双流、新都及龙泉驿等人口基数较大区域，需求占比显著高于供应占比。 7个区挂牌租金同比上涨，核心区域的挂牌租金表现较强，锦江、武侯、青羊及龙泉驿等区挂牌租金较2024年上涨超过2%。 2024年至今，二手房价格下行趋势下，各能级城市挂牌租金收益率均被动上行；2025年，一线城市租金收益率较2024年初上涨11.8%；重点二线城市租金收益率较2024年初涨幅最高，上涨17.1%。 2025年，各能级城市租金收益率均突破10年期国债收益率；未来，伴随商办首付比例下降，贷款利率下降，租赁类产品的投资属性显现。 由于今年各城市房价和挂牌租金的走势分化，导致月度城市挂牌租金收益率走势存在一定差异，但整体仍保持小幅上升的趋势。 北京2025年平均挂牌租金收益率相对稳定，整体维持在2%以上。受二手商品住宅成交价格回落带动，深圳和广州的挂牌租金收益率呈小幅上升态势，其中，12月广州的挂牌租金收益率达到2.3%。 成都、重庆和武汉2025年挂牌租金收益率上行趋势显著，处于2.7%~3.2%区间。12月，受二手房价格疲软影响，成都、重庆和武汉的挂牌租金收益率均超过3%。 Ø2024年-2025年，由于二手房价格下行，整体挂牌租金收益率被动上涨，而核心区域则由挂牌租金推动主动上涨。Ø2025年，成华、锦江、郫都及新都的挂牌租金收益率在3%以上。同时，9个区的挂牌租金收益率较去年同比上涨，锦江同比上涨10.2%，龙泉驿同比上涨7.2%，武侯和新都同比均上涨6.1%。核心区挂牌租金收益率的上涨动力源于挂牌租金的上涨。