近期市场有所回暖，持续性仍需观察

近期市场有所回暖，持续性仍需观察 核心观点 ⚫近期部分城市成交出现回暖迹象，但我们认为不能简单的将此认定为市场的止跌回稳。我们认为目前两类政策会有作用：一是降息、贴息类影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、以及救助负债的企业和居民主体等直接投放大量资金的政策。2026年重点关注房地产相关政策力度。 ⚫具体事件评述： 1）近期部分核心城市二手房成交显著提升，市场出现回暖迹象，持续性仍待观察。开年市场出现复苏迹象，部分核心城市例如上海交易量已连续3个月超过1.6万套（以每月前23天计算），年初至1月23日累计同比降幅加速缩窄至7%；深圳1月成交量达到0.4万套，较去年12月同期提升6%，累计同比降幅加速缩窄至9%。我们推测近期市场的回暖迹象可能与以下几点相关：1）去年8月-11月房价加速下滑，部分业主恐慌性抛盘，当下为恐慌情绪释放后的修复反弹；2）今年春节较晚，部分需求前置到1月；3）股市财富效应一定程度上传导至楼市；4）开年《求是》刊文强调房地产的金融属性，并传递出政策将从“渐进试探”转向“精准发力、一次性到位”的核心导向，市场对于2026年政策力度和效果预期显著提升。后续持续关注市场复苏持续性。 赵旭翔执业证书编号：S0860521070001zhaoxuxiang@orientsec.com.cn0755-82819271 孙怡萱执业证书编号：S0860525110002sunyixuan@orientsec.com.cn021-63326320 2）住建部进一步完善城市更新政策，5年过渡期助力存量资产盘活。近日，自然资源部和住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》）。其中明确对发展国家支持产业的存量土地和房产资源，设定最长5年不改变用地主体和规划条件的灵活过渡期政策，我们认为这项为盘活存量资产建立的“风险缓冲”机制有助于激发市场主体对旧楼宇、旧厂房等改造和产业转型。 稳预期信号增强2026-01-20期待更优力度的政策2026-01-12行业仍在筑底，26年期待政策组合拳：——地产行业策略报告2025-12-16 3）统计局发布最新房地产数据。 2025年新房销售降幅收窄。根据国家统计局数据，2025年新建商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%，降幅较2024年收窄4.2pct；销售额8.4万亿，同比下降12.6%，降幅较2024年收窄4.5pct。2025全年量价下行压力逐季加剧：业主抛售意愿增强，购房者信心不足，叠加库存压力和政策相对温和。2026开年稳预期信号持续强化，量价下行斜率或将趋缓。 2025年全年开竣工降幅收窄。根据国家统计局数据，2025年新开工面积同比下降20.4%，降幅较2024年略收窄。2026年开工可能仍在一定程度受制于销售预期、库存去化周期和资金压力，但核心城市土地投资形成一定新开工潜力。2025年竣工面积同比下降18.1%，同比降幅有所收窄；作为后端指标，2022-2025年开工的持续下行将传导至2026年的竣工延续双位数下降。 投资建议与投资标的 ⚫2026开年稳预期信号持续强化，预计年内有机会出台更大力度的政策组合，建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度。具体节奏观察基本面走弱的程度，逆周期出台。但我们建议左侧布局。 ⚫我们认为，以下三类标的有望获得超额收益： 1、优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市（销售增长预期高、项目利润率有望边际向好）、减值计提较充分（利润侵蚀担忧减轻）、涉及优质非房业务（第二增长曲线想象空间）。 2、商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长。轻资产商管则兼具具备安全性+成长性+红利性。 3、房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力。政策兑现或市场复苏，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 指数跟踪与房地产市场销售情况 市场：第4周房地产板块指数强于沪深300指数。房地产指数（申万）周度涨幅+5.2%，房地产板块较沪深300指数相对收益为+5.8%。 销售：第4周新房销量较第3周减少，二手房销售较第3周增加。30城新房销售成交面积115万方，较第3周减少10%；从年初至今累计同比减少38%。18城二手房销售1.7万套，较第3周增加5%；从年初至今累计同比减少9%。 数据来源：Wind，东方证券研究所 风险提示 1、地产逆周期政策不及预期。当前市场对政策放松的预期较强，如果中央或地方政策超预期收缩将影响市场情绪。 2、销售大幅下滑。由于楼市进入需求收缩期，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。 3、房企信用风险加剧。如政策和销售等不及预期，个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约，从而拖累整个板块表现。 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。