拐点已现上行持续，港资房企估值重塑
房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2026.01.25 拐点已现上行持续，港资房企估值重塑 投资评级:看好(维持) 核心观点 香港住宅市场企稳回升，商业地产阶段性仍然承压：2025年香港新房成交量已接近2019年周期峰值水平，二手房成交量创2022年以来新高，住宅价格自2025年3月企稳并逐步提升，成交量价修复带动库存去化周期由125个月大幅缩减至61个月，香港住宅市场复苏趋势明确。香港零售物业租金及出租率仍处调整阶段，但租金同比跌幅收窄，部分核心区域空置率下降。写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显。 2026年香港住宅市场有望延续量价齐升的复苏趋势：房贷利率下调是驱动房地产市场复苏的重要因素，2026年美联储降息趋势有望延续并带动香港房贷利率继续下行，叠加租金水平及租金回报率持续提升，后续香港超80%的住宅有望实现供平过租。此外，近年来香港积极吸引人才流入，2022-2024年香港高才通计划、一般就业政策、输入内地人才计划、优才计划签发的签证/入境许可证合计超25万份，未来来港及留港人才或有望逐步转化为购房需求。从供给端来看，近年来香港政府供地克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 当前港资房企估值处历史较低分位数水平，具备修复空间，香港开发业务及土储占比较的公司更具估值弹性：主要港资房企当前估值仍具备较大的修复空间。随香港房地产市场复苏，相较于自持业务，开发业务占比较高的房企或更具投资弹性。2025年香港销售额TOP3的房企为新鸿基地产、恒基地产、信和置业，其中新鸿基销售额虽同比有所下降，但仍稳居榜首，恒基地产及信和置业销售额同比分别增长61.2%、45.8%。土储结构是房企后续销售规模的重要支撑因素，恒基地产在香港土储绝对规模和相对占比上均较高，新鸿基香港土储绝对规模领先，信和置业香港土储占总土储比例较高，综合销售规模和土储情况看，我们认为恒基地产、新鸿基地产和信和置业具备更大的估值弹性。 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-01-202.《房地产行业跟踪周报》2026-01-123.《2025房企投资复盘：拿地金额及货值转正，十强占比过半》2026-01-06 ❖投资建议：香港住宅房地产市场复苏趋势明确，自2025年3月以住宅量价齐升，2026年有望延续增长态势。香港消费表现逐步复苏，租金端或蓄势回暖。随香港房地产市场迎来周期拐点，主要港资房企估值有望进一步提升，低估值+高股息提供投资价值支撑，香港开发业务占比较高且土储丰厚的房企更具销售及估值弹性，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等公司。 ❖风险提示：香港房地产调控政策超预期；美联储降息不及预期；香港消费复苏不及预期。 内容目录 1香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业地产当前仍承压...................................51.1住宅成交量稳价升，库存去化周期大幅压降.............................................................51.1.1住宅成交量较周期底部大幅增长，成交价逐步企稳回升...........................................51.1.2库存压力缓解，去化周期压降............................................................................71.2零售物业整体租金仍处调整阶段，核心区域呈现复苏趋势...........................................71.3写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显..........................................................82香港房地产市场展望：住宅市场量价齐升，商业地产蓄势回暖........................................102.1住宅市场延续复苏趋势，结构分化或为主要特征......................................................102.1.1美联储降息周期有望延续，利率下行带动香港房地产市场持续回暖...........................102.1.2“供平过租”的房屋占比有望增加，带动购房需求提升.............................................112.1.3“抢人才”政策基调延续，普通话买家购房量有望继续增长.......................................132.1.4供地节奏克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩...................................................142.1.5市场复苏趋势明确，结构分化或为主要特征.........................................................152.2零售商业市场企稳，租金端有望逐步回升...............................................................173香港房地产市场持续复苏，哪些房企更具估值弹性？....................................................173.1香港房地产市场持续回升，港资房企仍存估值抬升空间.............................................173.2依托香港房地产市场周期拐点，关注港资房企投资价值.............................................193.2.1低估值+高红利属性提供价值支撑......................................................................193.2.2香港开发业务及土储占比较高的港资房企或更具估值弹性.......................................204投资建议.............................................................................................................225风险提示.............................................................................................................22 图表目录 图1：2025年香港新房成交量已接近2019年峰值........................................................5图2：2025年香港新房成交量已接近2019年峰值........................................................5图3：2023年以来香港二手房月度成交量（套）...........................................................6图4：2024年以来香港二手房月度成交同环比数据........................................................6 图5：香港私人住宅房价2025年3月以来持续增长.......................................................6图6：香港新房库存小幅下降.....................................................................................7图7：香港新房库存去化周期大幅压降.........................................................................7图8：香港零售业楼宇整体租金仍处调整阶段................................................................8图9：香港零售业楼宇租金指数同比降幅逐步收窄..........................................................8图10：近年来香港零售物业空置率上升......................................................................8图11：核心区域零售商业空置率呈下降趋势................................................................8图12：2019年下半年以来香港写字楼租金指数下滑.....................................................9图13：2019年以来香港写字楼空置率逐年上升...........................................................9图14：香港写字楼市场租金表现区域分化明显.............................................................9图15：香港部分区域写字楼空置率已逐步压降.............................................................9图16：香港房贷利率自2024年9月以来进入下行区间................................................10图17：HIBOR与美元利率走势较为接近...................................................................11图18：美国失业人数及失业率增加...........................................................................11图19：美国失业人员招聘率下降..............................................................................11图20：美国通货膨胀温和，未大幅反弹.....................................................................11图21：香港私人住宅租金指数已接近前高..................................................................12图22：香港私人住宅租金回报率持续提升..................................................................12图23：香港70平方米以下面积的私人住宅占比超八成.................................................12图24：2022年底香港提出“抢人才”的政策方向............................
