香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业地产当前仍承压
- 住宅成交量稳价升，库存去化周期大幅压降
- 住宅成交量较周期底部大幅增长，已接近2019年周期峰值水平。二手房成交量创2022年以来新高。
- 政策驱动叠加利率下调，香港住宅成交量稳步增长。
- 香港住宅价格自2021年下半年以来进入下行周期，2025年3月房价重启增长。
- 库存压力有所缓解，去化周期大幅压降。香港新房库存去化周期由125个月大幅缩减至61个月。
- 零售物业整体租金仍处调整阶段，核心区域呈现复苏趋势
- 香港零售物业租金指数同比降幅已逐步收窄。
- 零售物业空置率近年来逐步上升，核心区域已呈现复苏趋势，部分区域空置率明显下降。
- 写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显
- 近年来香港写字楼租金承压，空置率上升。
- 区域市场分化明显，部分区域写字楼空置率压降，租金有所提升。
香港房地产市场展望：住宅市场量价齐升，商业地产蓄势回暖
- 住宅市场延续复苏趋势，结构分化或为主要特征
- 美联储降息周期有望延续，利率下行带动香港房地产市场持续回暖。
- “供平过租”的房屋占比有望增加，带动购房需求提升。2026年或超八成住宅有望实现“供平过租”。
- “抢人才”政策基调延续，普通话买家购房量有望继续增长。
- 供地节奏克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩。
- 市场复苏趋势明确，结构分化或为主要特征。九龙有望成为本轮房地产行业周期中的阿尔法区域。
- 零售商业市场企稳，租金端有望逐步回升
- 香港零售业销货价值持续提升，入境游客数量稳步增长，当前零售商业租金仍处调整阶段，随零售商业市场持续回升，后续租金端有望逐步增长。
香港房地产市场持续复苏，哪些房企更具估值弹性？
- 香港房地产市场持续回升，港资房企仍存估值抬升空间
- 主要港资房企PB走势与住宅成交量、住宅价格与零售业楼宇的租金水平变化情况接近。
- 对比历史行情，当前主要港资房企估值仍存弹性空间。
- 依托香港房地产市场周期拐点，关注港资房企投资价值
- 港资房企当前估值相对较低，且普遍有较高的分红率，对应较高的股息率。
- 香港开发业务及土储占比较高的港资房企或更具估值弹性。建议关注恒基地产、新鸿基地产、信和置业的投资价值。
投资建议
香港住宅房地产市场复苏趋势明确，自2025年3月以来私人住宅量价齐升，2026年有望延续增长态势。香港消费表现逐步复苏，租金端或蓄势回暖。随香港房地产市场迎来周期拐点，主要港资房企估值有望进一步提升，低估值+高股息提供投资价值支撑，香港开发业务占比较高且土储丰厚的房企更具销售及估值弹性，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等公司。
风险提示
- 香港房地产调控政策超预期
- 美联储降息不及预期
- 香港消费复苏不及预期
