告别旧模式，锚定新均衡：深度解读《求是》房地产信号

文/范昱希 引言： 2026年1月1日，《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，为“十五五”开局房地产发展释放关键信号。距2025年7月发文聚焦“房地产筑底”的评论文章仅半年时间，这不仅是为“十五五”开局的房地产工作传递关键信号，更是一次“预期剖白”。 通读全文，最显著的信号在于政策逻辑上升到了“防范系统性风险”的治理层面。文章明确提出加强预期管理对稳定房地产市场具有“特殊重要性”。其释放的真实意图，并非市场部分声音期待的“V型反转”或“重回泡沫”，而是通过“稳风险+建制度”的组合策略，推动房地产在市场化出清的过程中达到新均衡。 第一章变局：两篇《求是》文章背后的认知升级 2025年7月《求是》刊发的《房地产筑底：到底了吗？》，与2026年开年的《改善和稳定房地产市场预期》，两篇文章形成清晰的政策递进关系，折射出官方对房地产市场的认知不断深化、调控策略持续升级——从被动应对市场波动，到主动构建长效机制，彰显了对行业发展的系统性思考。以下从核心关切、形势研判、政策指引等多维度，对比分析两篇文章的信号差异，拆解政策逻辑的演进路径： 第二章诊断：直面“深度调整”，承认“较大幅度回落”，旧模式难以为继 此次《求是》文章明确指出：“部分项目、部分城市出现局部供过于求情形，导致房地产销售和价格出现较大幅度回落”。文章更是直言“我国房地产市场正在经历深度调整”。这种坦诚的表述，打破了市场对“政策兜底就能逆转趋势”的侥幸心理，也为行业转型划定了清晰的前提：必须正视调整现实，摒弃旧有路径依赖。 更为关键的是，文章重申了房地产“带有显著的金融资产属性”。这并非为了强调其投资价值，而是为了警示其双刃剑效应：正因为具备金融属性，其价格波动极易被预期放大，一旦失控，资产负债表的收缩将引发连锁反应。这直接打破了“只要政策一松，房价就能涨”的旧有幻想。 从实际市场表现来看，即便多个城市纷纷出台松绑限购、限贷等宽松政策，但销售端仍未出现持续性反弹，2025年全年，全国商品房销售面积同比下降8.70%，全国商品房销售额同比下降12.60%，这说明当前的行业困局并非简单的“信心不足”，而是依赖高杠杆、高周转、房价单边上涨的旧模式难以为继。 第三章溯源：为什么“增长引擎”的旧角色必须终结？ 3.1供需天平的物理极限 “缺房”时代已结束。《求是》文章中提出2024年底城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套，总量基本平衡。在这一物理极限下，继续维持过往的高开发投资（曾占全社会固定资产投资近30%）空间有限。同时，在此背景下，上游的钢铁、水泥等行业已根据房地产投资增速下行的趋势，主动调整产能结构，以钢铁行业为例，房地产用钢占比已从2021年的约32%降至2024年的约28%，当行业已经根据“房地产存量时代”的需求规模完成产能适配后，若强行拉动房地产增量投资，短期会刺激上游企业扩大原料采购、重启闲置产能，但从长期看，住房总量已经基本平衡，新增开发的住房无法被市场消化，会转化为房企库存，最终导致房地产投资再次回落，上游扩产的产能再次形成产能过剩。房地产存量时代的供需格局，已经不支持高开发投资的模式，这就决定了房地产必须从“增量扩张”转向“存量优化”。 3.2房地产对整体投资的边际影响减弱 房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分，2000年以来其占比始终保持在15%以上，在房地产的黄金十年（2011～2021年）保持在29%左右，对投资总量的支撑作用显著。从变动趋势来看，2022年以前，房地产开发投资增速与全社会固定资产投资增速呈现高度正相关，2022年以后房地产进入深度调整期，房地产开发投资增速持续为负，且经济结构转型下，房地产开发投资占比逐年下降，但全社会固定资产投资完成额增速较为稳定，房地产对整体投资的边际影响减弱，核心原因在于投资结构的优化调整与政策的精准对冲发力，但仍对整体投资增长造成一定拖累。 数据来源：Wind，大公国际整理 3.3货币传导的“核心枢纽”地位弱化 为何政策不再试图通过强刺激将房地产拉回“增长引擎”的位置？这并非主观放弃，而是因为支撑旧模式的机制已经失效。 过去，房地产是中国货币传导的核心枢纽：央行释放流动性，通过房企开发贷款和居民按揭贷款进入实体经济，形成“货币投放—信贷扩张—房地产投资—消费联动”的闭环。但这一链条如今已受阻： 从供给端来看，房企信用风险持续暴露，根据Wind数据，2025年有92只债券发生违约，金融机构避险情绪持续存在，信贷投放收紧。数据显示，2025年9月末房地产开发贷款余额同比下降1.30%，创十年内最大降幅，金融机构对房企的授信审批更趋严格，仅向少数优质房企倾斜。 数据来源：Wind，大公国际整理 从需求端来看，房价下跌导致居民资产缩水，防御性储蓄意愿上升，主动降低负债的行为成为主流——2025年多月新增贷款为净流出。当作为“信贷加速器”的居民借款规模走低，旧有的“高杠杆”驱动模式不仅带不动经济，反而会形成“信贷需求萎缩—经济活力下降”的负向循环。 数据来源：Wind，大公国际整理 第四章归因：为何还要“稳预期”？ 既然房地产已难以拉动经济马车，为何《求是》还要强调“稳定预期”至关重要？“稳预期”的本质，是为了防止资产负债表衰退演变为系统性风险。 4.1阻断“资产价值重估”引发的连锁反应 房地产价格的剧烈波动，正在引发居民、企业、金融机构三大部门的资产负债表重估。居民部门（财富缩水）：房产占中国家庭资产近60%，房价下跌直接导致居民资产缩水，不仅削弱了消费能力，更导致了防御性储蓄上升，抑制了全社会的有效需求；企业部门（资产贬值）：企业存货周转率大幅下降，土地储备和未售房源面临巨大的减值压力，同时，这种压力沿着超长产业链传导，导致家电、家具等下游行业需求萎缩，应收账款周转率恶化；金融机构（负债端承压）：房地产风险暴露导致不良贷款上升，迫使银行增加拨备，侵蚀利润，同时，居民风险偏好下降导致存款向理财搬家，影响了金融体系的稳定性。 4.2防范“情绪性的信贷崩溃” 如果任由恐慌蔓延，金融机构为了自保会无差别抽贷，导致本来健康的“白名单”项目也因流动性枯竭而暴雷。所谓“稳预期”，就是要切断这个“恐慌—抽贷—违约”的死亡螺旋。 4.3保就业就是保民生 房地产产业链极长，2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重达13%，直接带动就业超7,000万人。尤其是建筑施工等劳动密集型环节，一旦行业硬着陆，将直接冲击就业大盘和社会稳定。 第五章破局：如何“稳预期”？ 5.1纠偏：稳预期≠强刺激 市场目前最大的误读，是将“稳预期”等同于“提价格”或“强刺激回归”；将“托底”误解为“全盘刚兑”。《求是》提出的政策方向是“稳预期+建制度”，手段是“控增量、去库存、优供给”，目标是在新的价格中枢上达成再均衡，而不是让价格重回高点。 5.2施策：三箭齐发，构建新均衡 《求是》文章提出了“保持政策力度”、“做好供给管理”、“加强信息和舆论引导”三个具体指引，构成了新阶段的破局策略。 1.预期稳：以“确定性”破局“博弈” 文章明确提出“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术”。这意味着未来的政策将更具爆发力和协同性，取消限制性措施，确保新老政策相互配合，避免市场因政策犹豫而产生观望情绪。 2.供给转：从“盖房子”到“运营资产” 这是“新模式”的核心，具体包括两个方面，其一，存量盘活：文章鼓励收购存量商品房用于保障房，这实际上是为市场提供流动性支持；其二，模式重构：此前不久，中华人民共和国国家发展改革委办公厅对外发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》中要求参与商业办公、租赁住房等REITs的发起人不得从事商品住宅开发，这与《求是》文章提出的“支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型”遥相呼应。传统房企若想参与这些领域REITs，需拆分运营板块成立独立法人，剥离住宅开发业务，加速向“低负债、低杠杆、合理回报”的模式转变。未来的房企将分化为两类：一类是专注于“好房子”建设的开发商，另一类是专注于资产运营的服务商。 3.舆情导：纳入宏观审慎管理 文章特别提到要对散布不实信息进行及时管控。不仅关注价格，还要监测“法拍房数量、房企倒闭”等关键指标。这表明，阻断“唱衰—恐慌—踩踏”的负向反馈链条，情绪管理已成为政策工具箱的一部分，旨在熨平市场波动，避免羊群效应带来的非理性踩踏。 5.3演进：在存量中寻找新机 告别了高周转、高杠杆驱动的增量狂欢，房地产行业正在全面步入存量深耕时代，在存量市场的供需两侧寻找新机。 5.3.1更新替代需求撑起行业基本盘 《求是》文章测算，目前我国仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按2%的折旧率估算，每年将创造约7亿平方米的更新替代需求。 具体来看，存量更新需求涵盖三个核心维度： 老旧小区改造需求：大量建成于2000年以前的住房存在设施老化、功能缺失、环境较差等问题，从水电管网改造、加装电梯到外立面翻新、公共空间优化，均蕴藏着持续的市场空间。 存量住房品质升级需求：随着居民消费能力提升和生活理念转变，对住房的品质要求从“有房住”转向“住好房”，存量住房的精装修改造、智能家居加装、绿色节能改造等需求快速增长，成为存量市场的重要增长点。 城市更新下的存量资产盘活需求：部分城市核心区的低效存量物业（如老旧厂房、闲置商业楼宇）通过功能重构、业态升级，转化为租赁住房、产业园区、社区商业等复合型资产，实现存量资产的价值再造。 可以说，存量更新替代需求是未来行业最确定的“蛋糕”，也是“好房子”建设的主战场。这一需求的特点是稳定性强、持续性久、附加值高，区别于增量时代的爆发式需求，能够为行业提供长期稳定的发展动能。 5.3.2供给侧的“新二元结构” 在存量时代的供需重构中，房地产供给侧将形成清晰的“新二元结构”，即保障房与商品房两大板块的精准分层、各司其职，共同满足不同群体的住房需求。 这一结构的核心逻辑是“保基本、提品质”： 保障房：解决“住得起”的民生底线：《求是》指出2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放，向大城市集中、城市之间流动趋势仍将持续相当长时间。保障房体系聚焦新市民、青年人、低收入群体等住房困难群体，以“保基本、兜底线”为核心目标，通过保障性租赁住房、共有产权住房等多种形式，提供价格低廉、户型适配的住房产品。预计保障房将更加注重精准供给，结合城市产业布局和人口流入方向，在产业园区、交通枢纽周边集中布局，实现“职住平衡”；同时，保障房的建设模式将逐步走向市场化运作，通过REITs等工具盘活存量保障房资产，形成“建设-运营-退出”的良性循环。 商品房：聚焦“住得好”的品质升级：商品房市场将彻底告别普增，转向高端化、品质化、差异化竞争。未来的机会在于满足改善型群体对“好房子”的品质追求，具体体现为三个核心方向：一是绿色低碳，被动式住宅、超低能耗建筑将成为主流；二是功能复合，住房产品与健康医疗、智慧社区、养老服务等业态深度融合；三是服务增值，物业服务从基础的保洁安保转向全生命周期的资产托管、生活服务。 保障房与商品房并非相互割裂，而是形成协同互补的格局：保障房托底民生需求，缓解商品房市场的刚需压力，为商品房市场的品质升级创造空间；商品房市场的高质量发展，又能为保障房建设提供资金支持和经验借鉴，最终实现“低端有保障、高端有市场”的住房供应体系。 总的来看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。2026年将是“止跌回稳”的关键攻坚年，不会出现V型反弹，更大概率是在政策支撑、需求修复、库存去化的多重作用下，实现渐进式筑底，为行业的长期高质量发展奠定基础。 第六章评级视角下的新框架 从评级分析视角来看，对于市场参与者而言