告别旧模式，锚定新均衡：深度解读《求是》房地产信号

房地产行业研究总结

核心观点与政策演进

• 两篇《求是》文章（《房地产筑底：到底了吗？》与《改善和稳定房地产市场预期》）体现了政策认知从被动应对市场波动到主动构建长效机制的升级，核心关切从“底在哪里”转向“如何稳预期”，政策逻辑从“安抚性”转向“确定性”。
• 当前房地产市场正经历深度调整，销售和价格出现较大幅度回落，旧模式难以为继，需正视调整现实。

行业旧模式终结的原因

• 供需天平的物理极限：城镇人均住房面积已达41平方米，户均超过1.1套，总量基本平衡，高开发投资空间有限。
• 对整体投资的边际影响减弱：房地产投资占比逐年下降，对整体投资的支撑作用减弱。
• 货币传导核心枢纽地位弱化：房企信用风险暴露，信贷投放收紧；居民资产缩水，防御性储蓄上升，信贷需求萎缩。

稳预期的必要性

• 防止资产负债表衰退演变为系统性风险，阻断“资产价值重估”引发的连锁反应，防范“情绪性的信贷崩溃”，保障就业和社会稳定。

新模式破局策略

• 纠偏：稳预期≠强刺激，目标是在新价格中枢上达成再均衡。
• 施策：
  • 预期稳：政策力度符合市场预期，一次性给足，避免观望情绪。
  • 供给转：从“盖房子”到“运营资产”，包括存量盘活（收购商品房用于保障房）和模式重构（房企转型为“持有物业、提供服务”服务商）。
  • 舆情导：纳入宏观审慎管理，管控不实信息，监测关键指标，熨平市场波动。
• 演进：行业步入存量深耕时代，在存量市场供需两侧寻找新机。

存量市场新机遇

• 更新替代需求：涵盖老旧小区改造、存量住房品质升级、城市更新下的存量资产盘活，每年约7亿平方米需求。
• 供给侧新二元结构：
  • 保障房：解决“住得起”，聚焦新市民、青年人等群体，以“保基本、兜底线”为核心，通过市场化运作和REITs盘活资产。
  • 商品房：聚焦“住得好”，转向高端化、品质化、差异化竞争，体现为绿色低碳、功能复合、服务增值。

评级视角下的新框架

• 看企业：评估存量运营能力和负债结构健康度，关注出租率、物业费收缴率、资产证券化能力、负债质量、重组能力等。
• 看银行：评估房地产下行对资产质量的滞后影响，关注信贷结构调整中的风险敞口，包括信贷暴露规模、不良处置效率、信贷投向分化等。

研究结论

2026年将是“止跌回稳”的关键攻坚年，大概率实现渐进式筑底，为行业长期高质量发展奠定基础。未来房企将分化为“好房子”建设和资产运营两类，保障房与商品房形成协同互补的住房供应体系。