中国商业地产库存压力显著高于住宅地产,库存倍数长期超出合理区间,办公楼业态尤为严峻。与住宅市场对比,商业地产库存压力形成原因包括开发周期长导致供需失衡、缺乏专业运营能力导致项目价值不及预期、以及监管滞后和投机资金涌入推高价格等。
从资产价格对比来看,商业地产泡沫比住宅更高,日本商业地产泡沫破裂后受到更严重冲击。中国与日本在人口结构、经济结构等方面相似,日本商业地产发展历程对中国有借鉴意义。日本商业地产泡沫破裂后,零售市场经历长期衰退但最终复苏,办公楼市场则通过控增量和去库存实现复苏。
中国商业地产未来发展方向包括杠杆率下降、轻重分离、专业细分。当前阶段需关注以下风险:2020年左右大幅拿地扩张的企业、资产受限程度高的企业、以及布局非核心城市和非核心地段的企业。中国商业地产仍有广阔发展空间,未来有望形成以大型综合性龙头企业、J-REITs和专业化细分领域房地产经营企业为主的市场格局。