从CBG端看仍需防范房地产市场下行可能带来的风险

当前房地产行业依旧面临发展困境，因此仍需重点关注并防范市场进一步下行所带来的各类风险。 端居民端来看，若房价持续下跌，叠加购房者月供压力增大，房贷逾期的风险可能进一步攀升。 2）从B端企业端来看，行业整体陷入流动性危机，房企违约规模可能进一步扩大，银行及非银金融体系的不良资产风险随之增加。 从C、B、G端看，仍需防范房地产市场下行可能带来的风险 当前房地产行业依旧面临发展困境，因此仍需重点关注并防范市场进一步下行所带来的各类风险。 端居民端来看，若房价持续下跌，叠加购房者月供压力增大，房贷逾期的风险可能进一步攀升。 2）从B端企业端来看，行业整体陷入流动性危机，房企违约规模可能进一步扩大，银行及非银金融体系的不良资产风险随之增加。 3）从G端政府端来看，房地产投资不振的状态可能持续拖累整体经济，同时土地出让金收入进一步下滑，地方财政负担将持续加剧。 【居民端】 尽管目前个人按揭贷款的不良率处于风险可控范围，但不良率提升速度较快，居民收入、就业形势、房价走势三大核心问题，可能会进一步推高房贷逾期的风险。 截至2025年6月末，27家样本银行的个人住房商业贷款不良率已提升至1.13%，同比上升0.22个百分点，该数值是2019年的3.5倍。 根据测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金贷款）的不良余额约为4300亿元，整体不良率约为0.9%。 根据测算，全国范围内逾期偿还商业房贷的借款人约有56.1万户，占比1.1%；逾期偿还公积金房贷的借款人约有1.3万户，占比0.1%。 【企业端】 尽管房企均在积极推进化债工作，但当前资金压力并未得到实质性缓解；房地产市场的持续下滑可能引发房企进一步的违约风险，进而导致银行及上下游供应商的不良资产问题持续增加。 截至2025年6月末，44家样本银行的房地产行业对公贷款不良率为4.06%，是2019年的4.5倍。 根据测算，截至2025年6月末，全国房地产开发贷款的不良余额约为5608亿元，较2024年末增长13%。 房企债券违约余额呈持续减少态势（2025年1-11月同比下降24%），对整体市场的影响有限，核心原因是近年来房企债券发行规模持续缩减，到期偿付压力有所缓释，违约风险也随之下降。 房企供应链融资杠杆处于高位，潜在风险较大。 各类应付工程款的占比仍呈上升趋势，2025年1-11月该占比达到18.7%。 2025年6月末，上市房企的供应链融资规模达到2.66万亿元。 以（应付票据及应付账款–应收票据及应收账款）/所有者权益作为供应链融资杠杆的衡量指标，该指标在2024年达到58.6%的历史最高峰，行业潜在风险依旧较高。 同时，2025年5月末，房地产行业的商票逾期数量依旧位列各行业首位，约占全市场商票逾期总数的一半。 【政府端】 房地产和建筑业对经济的拖累效应持续显现。 2024年房地产业GDP对整体经济的贡献率为**-2.6%**，自2022年以来该指标持续处于负贡献状态。 2025年前三季度，建筑业GDP对整体经济的贡献率为– 0.6%。 若房地产市场持续下行，地产投资或将维持低迷态势，且地产投资的修复节奏通常晚于市场量价的修复节奏。 国有土地出让收入持续保持双位数负增长（2025年1-11月同比下降11%），地方财政收入因此大幅减少。 预计2025年全年国有土地出让收入，将不足2021年高峰时期的一半。 同期地方政府性基金的收支缺口高达4.7万亿元，或将创下历史新高。 【投资建议】从宏、中、微观三个维度来看，当前房地产行业仍面临较大的发展压力，需持续关注并防范市场进一步下行带 来的各类风险。 当前阶段，防范地产及相关领域风险仍是首要任务，市场的惯性下滑态势以及持续蔓延的看跌预期，或倒逼稳地产政策加快出台。 预计2026年一季度末，可能会出台相应的政策调整措施。 若后续政策思路清晰、调整力度充足，预计最快2026年年底，房地产行业有望走出螺旋式下滑的困境。 从板块投资角度来看，在市场“止跌回稳”的态势以及“回稳”的可持续性未得到明确确认之前，整体地产板块较难出现明确的β行情，但仍可把握政策博弈带来的阶段性板块机会，同时积极挖掘个股的α机会。 从标的选择来看，一方面，能够适配核心城市布局、主流户型设计、产品力打造需求的房企，更具备α属性，有望在传统开发赛道中实现突围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司将更具发展优势。 建议关注标的：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发股份；保利置业；华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。 风险提示：稳地产政策出台节奏及力度不及预期；房地产销售规模与房价持续下行；市场购房信心修复进度不及预期。