2025中国物业服务百强企业研究报告

目录 第一部分研究背景与目的.............................................................1第二部分百强企业研究方法体系.......................................................2第三部分2025中国物业服务百强企业名单..............................................4第四部分2025中国物业服务百强企业发展特点分析......................................8一、经营绩效：营收均值微幅增长，利润空间持续压缩...................................8（一）营业收入同比增长3.52%，基础服务占比进一步提高.............................8（二）社区增值服务收缩聚焦，创新服务发展不及预期................................10（三）员工成本占比下降，运营维护成本占比提升，成本结构持续优化..................15（四）利润率水平下滑，风险进一步出清，行业理性回归..............................17二、管理规模：管理面积增速放缓，从“扩规模”到“增绩效”..........................19（一）管理面积同比增长2.18%，由“拼面积”转为“拼效益”........................19（二）加大非住宅细分赛道拓展力度，但管理面积占比未显著提升......................22（三）多维度强化市场拓展能力，并购市场存在资源整合机会..........................26（四）拓宽“聚焦深耕”战略内涵，集中优势资源夯实市场竞争力......................30三、服务质量：加强品质建设提高满意度，应对收缴率留存率下行压力.....................32（一）标准化建设不断细化完善，落地执行和动态优化仍需加强........................32（二）科技应用赋能提质增效，深挖需求提升服务温度................................34（三）构建服务与费用透明化机制，推动物业服务质价相符............................36（四）行业满意度保持稳定，外部环境变化导致收缴率留存率下降......................38四、发展潜力：深挖“物业+”万亿蓝海，智慧科技与人才优化双轮驱动....................40（一）市场空间广阔奠定行业发展基础，多元细分业态具备挖掘潜力....................40（二）“提振消费”政策促进社区增值服务发展，美居、养老等服务潜力凸显............42（三）IFM需求巨大有待掘金，城市服务升级“城市治理”释放更大潜力................44（四）数字化转型推动精细化管理，拥抱AI技术加速服务升级.........................46（五）优化人才结构，完善“选、育、用、留”机制..................................49五、社会责任：保障基层就业，依法诚信纳税，协助基层治理............................51（一）行业发展吸纳基层就业，百强企业纳税额保持增长..............................51（二）物业企业托底民生，接管老旧小区赋能基层治理................................53第五部分2025中国物业服务百强企业TOP10研究.......................................57第六部分结语....................................................................70 第一部分研究背景与目的 由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十八年。这十八年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动物业服务百强企业高质量发展起到了重要作用。 2024年，物业管理行业负重前行。在宏观经济持续承压的背景下，行业物业费降价风波兴起，质价不符现象仍然存在，物业费收缴难度增加，优质项目拓展内卷严重，增值服务潜力尚未释放。对物业服务企业而言，在存量市场下，企业间竞争加剧，市场拓展难度加大，业务发展遭遇瓶颈，一系列发展问题摆在面前。不少企业开始转变发展战略，由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”，不断探索新的发展路径，提升市场竞争力，加大优质赛道的拓展力度，争取早日突破困局。2025年，行业有望焕发新的面貌，物业服务企业将在新的市场环境下坚守本源，务实前行，推动行业实现价值进阶。 在此背景下，中指研究院以“务实笃行，价值跃升”为主题，全面启动“2025中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。在总结十八年研究经验的基础上，中指研究院进一步完善了“2025中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。 2025中国物业服务百强企业研究目的： （1）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平优、业主满意度高的优秀物业服务企业；（2）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运营水平和服务质量；（3）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为有关部门制定研究政策和加强管理提供参考，为金融机构选择投资标的提供决策依据。 第二部分百强企业研究方法体系 （一）评价指标体系 （二）评价指标体系设计原则 指标体系的设计遵循以下三个原则： 1、管理规模与服务质量相结合。管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现管理规模与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。中指研究院采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的管理规模，在服务质量的评定方面，采用星级小区数量、业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目留存率等指标结合，来综合评价企业的服务质量。 2、经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是衡量企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展潜力的重要保障，丰富的储备项目及智能化建设投入展现出企业未来的发展潜力，营业成本率的控制则体现了企业的成本管控水平，对经营绩效有较大影响。 3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。中指研究院采用年度纳税总额、就业岗位个数、保障性住房及老旧小区管理面积、企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。 （三）计量评价方法 采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2025中国物业服务百强企业综合实力指数。 （四）门槛值 1、依法设立、具有独立法人资格； 2、按照国际惯例和国内目前行业整体发展现状，中指研究院确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于10个或平均在管项目总建筑面积不低于50万平方米； 3、为了引导物业服务企业做大做强，中指研究院鼓励企业以集团的名义参与。 （五）复核审查 1、企业财务数据通过会计师事务所出具的审计报告进行复核； 2、对收集的数据坚持交叉复核：通过公开信息对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据中指研究院将进入项目进行调研访谈，现场复核； 3、根据企业历史数据交叉复核。 企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。 （六）实施原则 1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书，对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消评选资格。 2、客观、公平、公正原则。中指研究院本着公平、公正的原则对企业申报的数据进行审查，对企业发展情况做出客观分析和全面评价。 3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。 第三部分2025中国物业服务百强企业名单 第四部分2025中国物业服务百强企业发展特点分析一、经营绩效：营收均值微幅增长，利润空间持续压缩 近年来，受宏观经济与房地产市场结构性调整的影响，物业管理行业由“高速增长”转为“高质发展”，百强企业营收增速呈现持续放缓态势。2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。究其背后原因，一是管理面积增速下降，物业费收缴情况不理想等因素制约了基础物业服务收入1的增长；二是部分高收益、高毛利的增值服务因市场环境变化显著萎缩，导致营业收入增长动能减弱；三是市场竞争格局深化，企业为争夺优质项目展开激烈竞争，“卷价格、卷服务”现象突出，叠加甲方预算压力，项目议价空间持续压缩。 尽管整体来看百强企业营收增速放缓，但不同类型企业间分化显著。增长较为稳健的企业主要包括以下三类：第一，大多数央国企经营较为稳健，如苏新服务、越秀服务2024年营业收入保持着较高的同比增速，分别为27.51%、19.99%；第二，拓展能力较强，品牌口碑较好的企业在当前的市场环境下仍然实现较快增长，2024年，滨江服务实现营业收入约35.95亿元，同比增长约27.96%；第三，受关联方影响较小或完全独立的企业业绩更稳定，如彩生活2024年的营业收入同比增长 28.11%。而部分百强企业前期过度依赖关联方，发展过于激进或并购消化不良导致自身市场化能力不足，低质项目较多，发展陷入困局，即使经过2021年至今近四年的调整，相关影响仍未全面出清，营业收入增长乏力甚至出现负增长。 从收入结构看，2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位；增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。 从各业务板块增速来看，2024年，百强企业基础服务收入均值同比增长5.60%，高于营业收入均值增速，韧性更强，印证了百强企业在战略调整中持续夯实主业的经营逻辑；增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.93%、6.23%，多元业务发展面临困局。 2024年，百强企业增值服务收入均值为2.22亿元，同比下降5.93%，仍处于持续下降阶段。主要原因是上游房地产市场持续调整，使非业主增值服务受到较大