中海品牌铸就下沉龙头，低线布局‘剩者为王’——港股公司首次覆盖报告

中国海外宏洋集团 ——港股公司首次覆盖报告 （00081.HK）2026年01月15日 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 投资评级：买入（首次） 中海品牌铸就下沉龙头，低线布局“剩者为王”，给予“买入”评级 中国海外宏洋集团依托母公司“中海地产”品牌力与央企资源，逐步确立在低能级城市品质住宅市场的领导者地位。公司已经形成涵盖买地投资、规划设计、建筑施工、营销策划、售后服务与物业管理等房地产开发全过程的价值链体系，2024年在一半以上业务覆盖城市销售额排名前三，公司目前盈利水平逐步回升，触底回升信号显现。我们预计2025-2027年归母净利润分别3.3、4.4、6.3亿元，EPS分别为0.09、0.12、0.18元，当前股价对应PE为19.6、14.8、10.3倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 中海品牌铸就下沉龙头，低能级布局“剩者为王” 公司在低能级城市房企利润承压退出低能级城市市场后，有望凭借市占率提升穿越周期。随着主流房企战略收缩至核心一二线城市，二三线中高端市场供需关系优化，公司凭借母品牌信任度，持续提升市场市占率，预计后续毛利率将持续修复，在后续市场好转后提升低能级城市认可度并进一步塑造品牌溢价。从月度趋势看，公司销售端数据已出现触底回升迹象。公司以审慎的投资策略持续优化土储结构，依托集团优势精准聚集目标地块。2024年全年公司新增土地储备118.92万平方米，总价52.29亿元，新增项目聚焦银川、徐州、合肥等强三线核心地段，严格遵循“主流城市、主流地段、主流产品”的“三个主流”投资原则。 业绩规模有所收缩，融资成本持续压降 2025H1，公司实现营业收入145.43亿元，同比下降33.45%；实现归母净利润2.84亿元，同比下降67.91%，公司实现毛利率、净利率分别9.27%、2.63%，同比分别-0.38pct、-1.32pct，公司业绩下行主要系房地产开发市场毛利率阶段性触底且结转收入规模收缩导致。2024年公司平均融资成本4.1%，境内加权平均融资成本3.7%，境外加权融资成本4.5%，同比均有所下降；2025H1，公司平均融资成本2.9%，融资成本持续压降。截至2025H1，公司资产负债率69.94%，权益乘数3.33，流动比率1.98，速动比率0.65，整体财务状况维持稳健。 风险提示：销售回款不及预期、市场下行风险、政策支持不及预期。 目录 1、中国海外集团旗舰企业，专注下沉市场中高端住宅开发.....................................................................................................41.1、聚焦物业开发，商业物业规模稳健提升......................................................................................................................51.2、共享中海品牌，国资背景加持.....................................................................................................................................51.3、管理层经验丰富，集团体系深度嵌入..........................................................................................................................72、中海品牌铸就下沉龙头，低能级布局“剩者为王”.............................................................................................................92.1、开发业务规模整体稳健，毛利率有望触底回升..........................................................................................................92.2、低能级城市精准布局，市占率逆势提升......................................................................................................................92.3、产品端：精耕细作延续品牌价值，口碑溢价反哺销售加速器................................................................................112.4、销售端：行业排名逆势提升，市场触底信号显现....................................................................................................142.5、低能级土储沿用高能级逻辑，稀缺性地块精准狙击................................................................................................173、商业物业稳健发展，潜心经营打造第二增长曲线...............................................................................................................193.1、租金收入稳健增长，打造抗周期收入屏障................................................................................................................193.2、商业开发协同共进，潜心经营打造第二增长曲线....................................................................................................194、业绩规模有所收缩，融资成本持续压降...............................................................................................................................234.1、营收规模同比收缩，业绩表现阶段性触底................................................................................................................234.2、融资成本持续压降，财务状况保持稳健....................................................................................................................234.3、融资渠道突破创新，经营性贷优化资本结构............................................................................................................255、盈利预测与投资建议..............................................................................................................................................................266、风险提示..................................................................................................................................................................................28附：财务预测摘要..........................................................................................................................................................................29 图表目录 图1：公司为中海集团旗下上市平台...........................................................................................................................................4图2：公司成长为深耕下沉市场高端住宅开发的房地产企业....................................................................................................5图3：公司主要收入来源于物业开发...........................................................................................................................................5图4：截至2025年上半年末，中国海外发展有限公司对公司持股39.63%.............................................................................6图5：中国海外发展的南京中海江南•玖序项目以豪宅标准实现核心地段花园露台..............................................................7图6：中国海外发展的南京中海江南•玖序项目以隐奢尺度营造松弛感，打造高端住宅空间体验......................................7图7：公司银川中海观园项目引入自然景观，打造室内景观视野............................................................................................7图8：公司银川中海观园项目通过通透布局与户型革新，提升空间利用率............................................................................7图9：公司地产开发业务为公司收入的主要来源...................................................