高端房地产洋房大平层地产项目营销推广方案【房地产】【豪宅推广】【大平层营销】

中 铁 建·西 派 澜 岸 没有对比，就没有【价值】 我们面临的两大课题 课题1、如何解决区域内产品同质化的问题课题2、如何解决洋房客户的景观抗性问题 不用纠结 西派澜岸的内核就是公园 公园怎么卖？ 过去的卖法，有两个问题 问题一：双刃剑 去年的推广，把公园卖成了一把“双刃剑”看得到公园的好卖，看不到的不好卖 问题二：隔靴搔痒 类似公园洋房的定位，同质化严重 拓海·天辰精奢洋房丨碧桂园·玖珑台精装洋房丨万晟阳光城伴山花园洋房丨西派澜岸公园洋房 解决方式：2+1 在推广中踩好2块跳板：德溪公园+一期园林抓住1个节点：4月一期园林实景呈现 第一个跳板德 溪 公 园 德溪公园永远是我们最大的亮点 品牌价值丨配套价值丨产品价值都不具区域稀缺价值唯有打开窗即可看见的德溪公园唯一独有差异化价值 但是，我们只有一个公园吗？ 再进一步理解 二期要打造的数十个景点与4个小公园并不简单 当这些价值组合在一起 我们得到一个在景观、休闲、功能等多维度足以媲美德溪公园的另一个公园 核心策略 园林，公园化；公园，私有化 传 递 这 个 内 部 大 公 园 被 数 千 业 主 私 享 价 值 感 将内部的园林景观、小公园组合成为一个大公园 进一步，我们还可以将我们的内部公园正式命名为“西派公园” 包装好这个“西派公园”就能把我们的亮点变成跳板 西派公园怎么说？ 1+4公园体系，多公园住区一环三核五景观围合式规划 拒绝千篇一律的另辟蹊径 通过人们对德溪公园的认可借势传递我们内部公园的价值 对比 没 有 对 比，就 没 有【价 值】 ——仅被5000位业主私享 德溪公园 ——总面积约25万平方米 曲径通幽 内部公园 德溪公园 ——幽静、私密的多公园景观带 ——生态体系多样的新型园林长廊 历史 德溪公园 内部公园 ——未来人居打造谱写绿色健康人居新篇章 德 溪 公 园 ： 共 享、更 大、历 史、河 岸 走 廊西 派 公 园 ： 私 享、更 精、未 来、曲 径 通 幽 内外皆美好 让西派澜岸的公园生活形成外部与内部的良好互补 于此，一个崭新的形象定位，最大的差异化价值呼之欲出 内外双公园 重新起势形象 纵横城市间，内外双公园 内：西派公园，园林，公园化；公园，私有化外 ： 德溪 公 园，毕 节唯 一 城市 滨 江湿 地 公园三横三纵立体交通网不离主城的生态环境 同 期 在 其 他 媒 体 将 西 派 公 园 与 德 溪 公 园 放 在 一 起 对 比进一步凸显内部公园的价值标签与内外双公园的价值形象 双公园价值炒作稿 可赏竹林清韵 可听潺潺流水 可嗅四季花香 西派公园×德溪公园 西派公园×德溪公园 西派公园×德溪公园 于竹林之间，感受现实与禅意的交融于翰林书院，感悟百年历史文化积淀 叠水景观、中轴水景让诗意缓缓流淌倒天河水倒映着的璀璨星空如梦如幻 精心打造四季花海，在园林中步步留香在德溪钓鱼俱乐部,享受半日的悠闲宁静 第二个跳板一 期 园 林 一 期 园 林 呈 现 背 后 更 多 的 意 义 表 层 的 意 义： 实 景 的 呈 现，规 划 的 兑 现，品 质 的 表 现 无法达到跳板的高度 就表层意义而言，仅仅是一个常规的节点 更 多 的 空 间 ：2期 园 林 空 间 三 倍 于1期 园 林 更高的规格：2期园林构造更复杂，功能更多，仪式感更强 更长的跑道：2期打造1205米健康步道串联各个生活组团 更多的景观节点：1期园林11个，2期园林景观配套32个 2期 园 林，就 是1期 园 林 的升 级 版1期 园 林，就 是2期 园 林 的预 告 版 1期园林 有多么的让人欣喜与满足 2期园林 就有多么的让人向往与期待 一期园林开放 美好开场，仅为序章 1期园林实景呈现丨2期公园未来可期 主K画面 同 期 针 对2期 公 园 对 比1期 公 园 升 级 进 行 炒 作 2期景观空间=1期景观空间×3更多的风雅 针对5-8月的新品入市期 有必要结合公园的卖点 进一步夯实我们双公园独有的差异化价值 高 层+双 公 园 打 造 家 即 是 公 园，公 园 即 是 家 的 生 活 理 念针 对 内 外 双 公 园2期 住 宅 超 长 景 观 阳 台 的 价 值 输 出 高层新品推售 住进公园里，户户皆风光 建面约115-140㎡城市公园美宅，全面上新 主K画面 主K画面贴图 洋 房+双 公 园 与 洋 房 竞 品 形 成 差 异 化，凸 显 双 公 园 的 独 有 价 值同 时，进 一 步 体 现 洋 房 公 园 价 值 属 性 这 一 卖 点 洋房新品推售 不止公园旁，更在公园里 140-160㎡双公园城市洋房，美好上新 针对内部公园的价值夯实 从内部公园的物理价值与生活价值进行炒作进一步凸显我们的差异化卖点 有山有水大有可观 有亭有廊大有可享 有林有园大有文章 叠水景观，中轴水景，山体公园让自己住进风景里 栈道、隐林、全龄活动空间看护、童乐两不误 花园空间、竹林雅趣把生活过得如诗一样 生活价值炒作稿 有声有色乐在其中 有老有少全龄空间 有静有动随心切换 跳舞、欢歌；谈心、谈情总有属于你的快乐 奔跑、嬉戏；读书、会客满足生活更多可能 #多一个公园，多一种生活# #多一个公园，多一种生活# #多一个公园，多一种生活# 管家式物业宣传 传统的物管推广 也可以和“公园”的核心策略紧密结合 “细节控” 创意物料建议 一张【公园使用法则】DM 将 西 派 公 园 与 德 溪 公 园 的 各 种 体 验 享 受 融 合从 老 年、父 亲、母 亲、儿 童4个 不 同 的 角 度 出 发介绍公园赋予他们的不同的价值体验 公园使用法则 老年的公园使用法则父亲的公园使用法则母亲的公园使用法则孩子的公园使用法则 推广铺排 中铁建·国际公馆 项目的站位很高 面世以来，从案名到定位再到推广高举高打，高举高打，还是高举高打 客户的抗性很大 品牌站位、形象宣导、价值输出……然而，不少客户还是被售价“劝退” 是定价真的太高？ 价格其实从来不是唯一的决定性因素云著曾是贵阳房价天花板，也卖得不错 价值匹配比价格匹配更重要 历史以来，无数的商业事例都能证明人们愿意为真正有价值的东西支付更多代价 如何讲透项目价值 品牌形象与市场站位当然可以高高在上但项目的价值释放与演绎一定要脚踏实地 头部/头排/头面 三个词，三种层次 讲透项目价值，穿透市场认知 先讲【头部】 中铁建，世界500强，全球最大承包商之一毫无疑问属于中国的“头部企业” 国际公馆，区域高端盘，与西派府双星共耀绝对是中铁建在遵义的“头部作品” 然而我们绝不能就品牌说品牌、就项目说项目而是应该将视野拉到更高的维度 去厘清项目与城市的关系 以项目为分野，往北是传统主城生活区拥有最悠久的城市历史/最成熟的人居环境/最丰盛的生活配套星力城/百盛/百货大楼/国贸/亨特/奥莱…… 然而项目以南的“南部新城”与播州区广阔的新城区域，没有任何堪当重任的城市级商业/生活配套 所以，项目“中央广场式”规划的186Mall（及旁边的吾悦广场）必然成为以红花岗区为基本锚点辐射整个南城区域的城市级【头部配套】 这个认知不仅关系到项目的价值站位更将衍生出一个重要的市场营销洞察 我 们 的 客 群 究 竟 在 哪 里 面世以来，我们一直试图与整个遵义对话然而正如俾斯麦所说：“真理只在大炮的射程之内”我们的客群，一定也只来自于项目价值影响力范围之内（来访/销售数据也从某个侧面证明了这一点） 项目成交数据 项目来访数据 红花岗区为主要成交区域，成交55套，占比62%仁怀市成交5套，占比6%播州区/汇川区皆成交3套，占比3% 来访客户居住区域为红花岗区最多有1578组，占比58%、汇川区来访345组，占比13%播州区来访191组，占比7% 认清这一点对我们而言非常重要因为当我们把推广视野从整个遵义转向遵义南 南部新区是少有的成交量＞供应量 存量去化周期最短的区域——客户可能“过剩” 而南 部 新 区/播 州 区在 地 理 上比我们更加远离传统主城，所以我们天然具备客 户 截 流 的 可 能 性 所以未来的推广重心除了基本面——红花岗区或许可以试着偏向南部新区与播州区 【项目头部商业价值主K】 主城区·遵义南·城市商业极 红花岗区府正门全国第八座186Mall商业新物种首入遵义 商业起势期悬念预热稿 【中国铁建·国际公馆】北京有798广州有K11杭州有in77遵义有？？？ 【中国铁建·国际公馆】 【中国铁建·国际公馆】上海有新天地深圳有万象城成都有太古里遵义有？？？ 重庆有洪崖洞昆明有爱琴海贵阳有网红街遵义有？？？ 主城区·遵义南·商业新物种敬请期待…… 主城区·遵义南·商业新物种敬请期待…… 主城区·遵义南·商业新物种敬请期待…… 小结 第一层：城市价值穿透 【城市级头部配套】 立足红花岗·辐射新南城 再谈【头排】 项目在红花岗区域内无论品质还是售价，都在第一梯队 所以价值支撑很重要，不仅关系到当下销售更关系到未来“溢价” 项目的价值有很多：品牌、规划、商业、品质、服务……但从城市层面聚焦到区域内，我们只需讲透一件事土地价值、土地价值、还是土地价值 是的，杀敌的子弹一颗就够了 如果说在城市价值层面，还有吾悦广场与我们并肩那在区域层面，我们只需要祭出土地价值这一条就足以秒杀包括吾悦广场在内的一切对手 因为一个区域内只有一座区府 而区府正门，只有一块土地 区域内的其它城市资源，大家都能共享但区府正门的“头排土地价值”，仅我们拥有 而足够的稀缺与绝对的唯一 将带来无与伦比的物业价值与身份价值 （贵阳市府前的金华园/省委两岸的在水一方/盛世花城/逸天城） 它们是品质的标签、是身份的标志更是价值的标的 我们占据着“区府头排地位” 我们的186Mall自然就是无可置疑的“区域头排商业”我们匹配的客群，必然是非富即贵的“头排人物” 【项目头排区域价值主K】 区府头排大宅，谨献头排人物 115-139㎡臻奢高层196-213㎡环幕大平层敬献遵义区府正大门深藏功与名 区域价值炒作稿 【区府正门·头排大宅】少数人拥有如锦江山115-139㎡臻奢高层196-213㎡环幕大平层敬献遵义区府正大门深藏功与名 【区府正门·头排大宅】 【区府正门·头排大宅】 小圈子隐逸广阔世界 115-139㎡臻奢高层196-213㎡环幕大平层敬献遵义区府正大门深藏功与名 115-139㎡臻奢高层196-213㎡环幕大平层敬献遵义区府正大门深藏功与名 小结 第二层：区域价值穿透 【区府头排身份】 区府正大门·深藏功与名 后聊【头面】 前面我们从城市层面的价值影响聚焦到区域层面的价值站位现在，需要进一步下沉 我们卖的究竟是什么？ 我们用差不多一半的土地来规划商业我们引入全国第八座186Mall我们设计顶尖的优美园林我们建造超高品质的居住空间我们启用国宾级物业服务…… 我们卖的是土地资源、商业资源、还是空间资源？……不！我们卖的是一种全新的生活方式 一种规划合理的优越空间体验一种足不出户的美好景观体验一种轻松优雅的丰盛消费体验一种无微不至的尊贵服务体验 一种体面的、足以被世人钦羡的【生活头面体验】 而这，正是遵义人所需要的 一个客户洞察 遵义，一座拥有1300余年恢弘历史、一座流淌着红色血脉交织着光荣与梦想的伟大转折之城深远厚重的历史积淀，造就了遵义人与生俱来的骄傲感 所以与遵义人的沟通方式应该是 高调地展示实力、谦逊地匹配需求 【项目头面生活价值主K】 骄傲的生活，礼敬骄傲的遵义 区府正门·中央广场·186Mall·国宾物业115-139㎡臻奢高层196-213㎡环幕大平层敬献遵