中国国贸(600007) 研究报告总结
核心观点
- 深耕北京CBD核心资产：公司成立于1985年，控股股东持股80.65%，长期深耕国贸中心项目，区位稀缺，资产质量高。
- 物业租赁是基本盘：2025年前三季度营收28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4亿元，同比-7.7%。物业租赁及管理收入16.5亿元，占比85%以上。
- 写字楼与商城是租赁收入核心：2025年上半年写字楼、商城分别实现营收7.3亿元、6.4亿元，同比-5.1%、-2.2%，合计贡献公司70%以上收入。
- 盈利能力强，分红有保障：2025年前三季度毛利率59.1%，净利率33.4%，2019-2024年ROE维持在10%以上。上市以来连续28年分红，平均分红率54.3%。
关键数据
- 基本数据：2025-12-31收盘价19.82元，流通股本10.07亿股，每股净资产9.42元，总股本10.07亿股。
- 收入与利润：2024年营收39.1亿元，同比-1.1%；归母净利润12.6亿元，同比+0.3%。2025年前三季度营收28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4亿元，同比-7.7%。
- 物业租赁：2025年上半年写字楼、商城、公寓、酒店分别实现营收7.3亿元、6.4亿元、0.9亿元、2.4亿元，同比-5.1%、-2.2%、-1.0%、-7.2%。
- 写字楼：2025年前三季度出租率92.3%，租金水平613元/平方米/月，同比下降。
- 商城：2025年前三季度租金收入9.0亿元，同比-2.7%，出租率95.5%。
- 公寓：2025年前三季度出租率90.4%，平均租金363元/平方米/月，同比下降。
- 酒店：2025年上半年营收2.4亿元，同比-7.2%，毛利率2.2%。
研究结论
- 核心区位支撑经营韧性：国贸中心位于北京CBD核心地段，交通便利，客流量大，商圈活跃度高，具备不可复制性。
- 资产质量优秀，经营稳定：公司资产布局已完成，后续大概率无重大资本支出，企业自由现金流覆盖分红金额维持在1倍以上。
- 短期压力与长期韧性：考虑到当前宏观环境，短期内出租率及租金水平或有压力，但核心区位与资产优势仍为中长期韧性提供支撑。
- 盈利预测与估值：预计2025-2027年归母净利润分别为12.2亿元、12.5亿元、12.6亿元，对应PE分别为16.3x、16.0x、15.9x。
- 投资建议：首次覆盖，给予“增持”评级。
风险提示
- 宏观经济承压
- 出租率及租金水平不及预期
- 分红不及预期
