商业地产行业跟踪报告：行业分化，强者恒强

商业地产行业跟踪报告

核心观点

• 行业分化，强者恒强：头部商业地产公司通过提档升级、扩大面积、改造等方式巩固竞争地位，而尾部玩家客流与出租率下滑甚至闭店。
• 市场认可底层资产稳定性：2024年商圈内头部购物中心租金基本未下跌，且多数商圈过去10年TOP1的购物中心地位稳定，市场认可其底层资产稳定性。
• 高能级城市商业过剩：当前高能级城市人均商业面积较高甚至过剩，购物中心分化明显，头部玩家通过提档升级等方式巩固优势。

关键数据

• 行业基本数据：
  • 股票家数：107只
  • 总市值：11,885.09亿元
  • 流通市值：11,397.16亿元
• 股价表现：
  • 1个月绝对表现：-5.3%
  • 6个月绝对表现：6.6%
  • 12个月绝对表现：-1.5%
  • 1个月相对表现：-8.1%
  • 6个月相对表现：-11.5%
  • 12个月相对表现：-17.8%

主要公司分析

• 恒隆地产V.3策略：
  • 聚焦存量项目再投资，提升顾客体验，扩大项目规模、可见度及可达性。
  • 已有5个项目，包括上海、杭州、无锡、昆明项目。
  • 南京西路1038号商业运营项目将增加约9.6万平方米总建筑面积，扩大约44%至约31.2万平方米。
• 太古地产：
  • 购物中心目前有9个，均为商圈头部项目。
  • 三里屯太古里项目12月多个重奢独栋门店开业，包括LV、Dior、Tiffany。
  • 预计2025-2027年三里屯太古里租金仍将快速增长。
  • 兴业太古汇引入LV“路易号”、Dior快闪店，项目前三季度销售额同比增长41.9%。
• 华润万象生活：
  • 深圳湾万象城二期开业，近300家全新品牌，总体量达25万平方米。
  • 巩固华润万象生活在深圳的绝对优势地位。

投资建议

• 推荐：太古地产（旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队）。
• 建议关注：华润万象生活（非奢招商运营能力突出且仍较快扩张）、希慎兴业（香港铜锣湾头部购物中心持有者）。

风险提示

• 居民消费超预期下行。
• 写字楼、购物中心供给增加导致竞争加剧。
• 新项目落地不及预期。